Dans un même jugement, la Cour supérieure sanctionne à la fois un acheteur imprudent ainsi qu’un vendeur de mauvaise foi, notamment en déclarant que ce dernier ne sera pas libéré du jugement en diminution du prix de vente rendu contre lui malgré sa faillite

Par Me Alexandra Davanzo, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Dans un même jugement, la Cour supérieure sanctionne à la fois un acheteur imprudent ainsi qu’un vendeur de mauvaise foi

Dans un billet antérieur, nous avons analysé une décision de la Cour supérieure en matière de faillite et d’insolvabilité dans laquelle le tribunal se prononçait sur l’application des dispositions de l’article 178(1)e) de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité en matière de réclamation pour vices cachés.

À la lecture de cette décision, nous pouvions conclure qu’un acheteur qui fait la démonstration prépondérante de l’intention frauduleuse du vendeur-failli lors de la vente pouvait se prévaloir de l’exception prévue à l’article 178(1)e) LFI et ainsi empêcher que le vendeur soit libéré à l’égard de la dette envers son acheteur découlant d’un jugement à être rendu dans le cadre de son recours pour vices cachés.

Advenant l’imprudence de l’acheteur lors de la vente, lequel aurait contribué à s’induire lui-même en erreur malgré le dol du vendeur, et le fait que le tribunal ordonne un partage de responsabilité entre le vendeur et l’acheteur en vertu du second alinéa de l’article 1478 du Code civil du Québec, est-ce que cela a pour effet de priver l’acheteur de pouvoir bénéficier de cette exception qui a pour effet de rendre inopposable la faillite du vendeur à l’égard de l’acheteur ? La Cour supérieure répond à cette question dans l’affaire Abran c. Tourville (EYB 2015-249213 – Texte intégral | Fiche quantum).

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Dans cette affaire, l’acheteuse (Diane Abran) a acquis la propriété le 11 janvier 2008, avec garantie légale, pour le prix de 300 000 $. Elle intente un recours en dommages contre son vendeur (Gilbert Tourville) le 11 avril 2011 pour cause de dol. Quelques jours précédant la tenue du procès, soit le 12 décembre 2013, M. Tourville fait cession de ses biens (faillite). La demanderesse Abran sera plus tard autorisée à continuer ses procédures contre son vendeur.

D’abord, il importe de connaître les circonstances de cette affaire. Préalablement à la vente, Mme Abran passe quelques fins de semaine dans la propriété en cause avec M. Tourville, une connaissance. Souhaitant acheter la propriété de M. Tourville, ce dernier lui offre de la lui vendre. Bien que Mme Abran désire faire une inspection préachat de la propriété, M. Tourville la rassure sur le bon état de la propriété et lui indique que seule la toiture est à refaire. Il ajoute également à ses représentations qu’il aimait tellement cette propriété qu’il l’avait d’ailleurs rachetée à l’ancien propriétaire à qui il l’avait précédemment vendue, M. Éric Marchand. Ayant confiance en M. Tourville, Mme Abran procède à l’achat de la propriété sans faire d’inspection préachat. Il importe de préciser qu’il s’agit d’une propriété datant des années 1950.

Une semaine suivant l’acquisition de la propriété, déjà des problèmes d’infiltrations d’eau par le toit surviennent. En 2009, Mme Abran investit près de 18 000 $ afin de faire réparer la toiture, réparations qui ne régleront en rien le problème d’infiltrations d’eau. D’autres travaux seront réalisés, dont certains à la plomberie située dans la toiture.

C’est lorsque Mme Abran met la propriété en vente qu’elle est informée par son voisin immédiat des procédures judiciaires antérieures qui avaient été intentées par le premier acheteur de la propriété (Éric Marchand) contre le vendeur Tourville. L’ancien propriétaire Marchand remettra d’ailleurs à Mme Abran une copie de son dossier révélant la présence de vices de toutes sortes, cachés et apparents. Mme Abran apprendra que M. Tourville a racheté la propriété non pas parce qu’il l’aimait tellement, mais plutôt dans le cadre d’un règlement hors cour intervenu entre lui et M. Marchand, qui avait entrepris des procédures contre son vendeur Tourville pour vices cachés.

La preuve mènera le tribunal à conclure que M. Tourville n’a jamais eu l’intention de révéler à Mme Abran le détail des procédures judiciaires dans lesquelles il avait été impliqué et qui l’avaient obligé à reprendre la propriété. Plus particulièrement, M. Tourville a volontairement omis de révéler à son acheteuse Abran plusieurs problèmes sérieux affectant la propriété dont il connaissait l’existence depuis son premier achat ainsi que depuis le rachat de la propriété et pour lesquels il n’avait fait aucuns travaux correctifs. Le tribunal convient que les représentations du vendeur Tourville ont placé l’acheteuse dans un climat de fausse sécurité, et l’ont induite en erreur. Le tribunal conclut donc à la responsabilité du vendeur Tourville sous l’angle du dol, faisant ainsi en sorte que l’analyse des vices, à savoir s’ils sont cachés ou apparents, n’est pas nécessaire vu le comportement volontaire et négligent du vendeur Tourville.

Il n’en reste pas moins que, selon le tribunal, Mme Abran se devait malgré tout d’être plus prudente dans ses démarches lors de l’acquisition de la propriété, notamment en vérifiant l’état de la propriété qui avait été construite dans les années 1950 :

[58] Même en cas de dol et d'intention manquant de droiture de la part de Gilbert Tourville, il n'en reste pas moins que Diane Abran aurait pu être prudente et vérifier l'état de la propriété qu'elle se proposait d'acheter. Elle y avait vécu dans les mois de température clémente, mais encore. La propriété date des années 1950.

Malgré l’imprudence de l’acheteuse Abran, le tribunal retient néanmoins la responsabilité du vendeur Tourville, mais la limite à cinquante pourcent (50 %) de la réclamation de la demanderesse Abran, cette dernière devant assumer l’autre moitié en raison de son imprudence, le tout conformément aux dispositions du second aliéna de l’article 1478 du Code civil du Québec :

[63] Il serait injuste pour Diane Abran que Gilbert Tourville ne soit pas responsable de sa conduite fautive. Cependant, Diane Abran doit assumer une part de responsabilité vu son manque de prudence.

[64] Chacun doit être responsable pour moitié de la réclamation. Gilbert Tourville doit donc payer à Diane Abran la somme de 137 500 $.

Comme la Cour d’appel l’avait souligné dans l’arrêt Théberge c. Durette (EYB 2007-112304, 2007 QCCA 42 – Texte intégral), que nous avons traité dans un billet antérieur, il faut que l’erreur causée par le dol de son vendeur ait été déterminante, et que « l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire ». Ainsi, il ne s’agit non pas pour l’acheteur qui invoque le dol de son vendeur de démontrer uniquement l’existence de fausses représentations, leur caractère intentionnel et l’erreur causée par celles-ci : encore faut-il que ce dol ait été la cause déterminante de l’erreur de l’acheteur, et que cette erreur de l’acheteur ne soit pas également causée par son manque de diligence, son imprudence ou encore sa témérité.

Dans l’affaire Abran, le tribunal était ici confronté à une acheteuse imprudente qui a elle-même contribué à son malheur et à un vendeur de mauvaise foi qui a volontairement trompé son acheteuse. Le tribunal a adopté une solution mitoyenne, faisant supporter à chaque partie leur part de responsabilité pour leur faute respective, comme le prévoit l’alinéa 2 de l’article 1478 du Code civil du Québec.

Quant à l’exception prévue à l’article 178(1)e) de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, la Cour conclut que Mme Abran a fait la preuve de l’intention frauduleuse de son vendeur, et déclare M. Tourville non libéré de sa dette envers Mme Abran.

Il est intéressant de constater dans cette décision que l’ordonnance de non-déclaration du failli fut rendue dans le cadre du jugement final statuant sur le fond de la demande en réduction du prix de vente de la demanderesse Abran, ce qui lui a évité de devoir présenter par la suite une procédure additionnelle pour demander à ce que son vendeur ne soit pas libéré du jugement rendu contre lui en raison de sa faillite, comme ce fut le cas dans la décision Leduc c. Vachon (EYB 2016-270822 – Texte intégral), où les acheteurs ont eu à présenter, quelques années après avoir obtenu jugement contre leurs vendeurs, une demande pour jugement déclaratoire visant à déclarer qu’en vertu de l’article 178(1)e) LFI, que leurs vendeurs ne sont pas libérés de leur dette solidaire découlant d'un jugement rendu contre eux en matière de vices cachés.

La décision Abran amène la soussignée à se questionner à savoir s’il ne serait pas prudent pour un acheteur qui poursuit son vendeur qui a commis un dol à son endroit de demander, à titre préventif, à ce que le tribunal déclare que le vendeur ne serait pas libéré de sa dette envers son acheteur advenant une éventuelle faillite du vendeur. La question est lancée.

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À propos de l'auteur

Me Alexandra Davanzo pratique en droit immobilier et en droit des affaires au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d’affaires inc. Une partie importante de la pratique de Me Davanzo est consacrée aux recours en matière de vices cachés, domaine dans lequel elle a développé une expertise. Diplômée en techniques juridiques et détentrice d'un baccalauréat en droit de l’Université Laval, Me Davanzo est membre du Barreau du Québec depuis 2015. Avant de devenir avocate, Me Davanzo a agi pendant plusieurs années à titre d’officier de la publicité des droits pour le Registre foncier du Québec.