La nécessité de distinguer les travaux correctifs des travaux d’amélioration et les conséquences de ne pas le faire

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
La nécessité de distinguer les travaux correctifs des travaux d’amélioration et les conséquences de ne pas le faire

En matière civile, la Loi édicte que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention et que la preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». Celui qui fait une réclamation en matière de vices cachés et qui réclame la diminution du prix de vente doit démontrer de manière prépondérante l’existence d’un vice, et faire ensuite la preuve du montant auquel il prétend avoir droit. La diminution du prix de vente correspondra généralement au coût des travaux qui sont strictement requis pour corriger les vices en cause, en tenant compte de la dépréciation applicable, le cas échéant. Comme nous l’avons déjà mentionné dans un billet antérieur portant sur les principes régissant la réduction du prix de vente en matière de vices cachés, la diminution du prix de vente demandée doit être raisonnable eu égard aux circonstances et ne doit pas avoir pour effet d’enrichir indument l’acheteur au détriment du vendeur, alors que l’acheteur conservera le bien vendu.

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Cela signifie qu’un acheteur qui réclame une diminution du prix de vente dans le cadre d’un recours pour vices cachés ne pourra obtenir des montants qui se rapportent à des travaux qui ont eu pour effet d’améliorer son immeuble. Plus particulièrement, une réclamation pour vices cachés n’est pas et ne doit pas être l’opportunité pour un acheteur de demander à son vendeur de payer une partie de ses travaux de rénovation, ou encore de renégocier a posteriori le prix d’achat de l’immeuble.

En principe, l’acheteur qui réclame la diminution du prix de vente ne pourra réclamer que les coûts des travaux correctifs en lien avec les vices en cause, et devra exclure de sa réclamation tout montant pouvant se rapporter à des travaux d’amélioration. Toutefois, il arrive malheureusement des cas où des acheteurs réclameront à leur vendeur l’ensemble des coûts des travaux qu’ils ont fait exécuter ou qu’ils veulent faire exécuter à leur immeuble, lesquels incluent des travaux d’amélioration, sans prendre la peine de les écarter/de les distinguer de leur réclamation.

On voit malheureusement trop souvent des acheteurs invoquer dans le cadre de leur réclamation pour vices cachés une liasse de factures pouvant contenir à la fois des travaux correctifs et des travaux d’amélioration, sans qu’il y soit possible de distinguer les uns des autres. Il deviendra alors difficile pour le vendeur en défense, tout comme pour le juge, de pouvoir départager alors les travaux correctifs des travaux d’amélioration lorsque les pièces justificatives ne permettent pas de le faire et qu’aucune preuve n’est fournie par l’acheteur pour les départager.

Que doit alors faire le juge lorsqu’on lui soumet des pièces justificatives qui ne lui permettent pas de distinguer les travaux correctifs des travaux d’amélioration et qu’aucune preuve n’est fournie par l’acheteur pour les départager ?

Le juge Marc St-Pierre, dans la décision Deslauriers c. Desmangles (EYB 2016-267626 – Texte intégral | Fiche quantum), offre une solution drastique, mais selon nous très intéressante : il écarte littéralement toutes les pièces justificatives qui comprennent ou peuvent comprendre également des travaux d’amélioration sans pouvoir identifier ou quantifier uniquement ceux de correction. Plus particulièrement :

[80] Quant à la réclamation, il découle de ce que déterminé précédemment que les travaux de remplacement du remblai et de la dalle sont justifiés ; ils représentent une somme de 40 421 $ telle qu’en fait foi la facture de Goudrons du Québec du 4 juillet 2013.

[81] Pour les autres travaux ou fournitures, je ne retiendrai que ceux pour lesquels il est possible de distinguer par la preuve les travaux correctifs par rapport aux travaux d’amélioration ; lorsque la pièce justificative comprend ou pourrait comprendre aussi des travaux d’amélioration sans pouvoir identifier ou quantifier seulement ceux de correction, le tribunal l’écartera complètement étant d’avis que ce sont les demandeurs qui ont le fardeau de faire la preuve des travaux nécessaires pour corriger le vice.

Il revenait donc à l’acheteur de faire la preuve de sa réclamation, et plus particulièrement de déterminer/démontrer quels étaient les montants dans chacune des pièces justificatives qui pouvaient être réclamés dans le cadre d’un recours pour vices cachés, ce qui excluait tous travaux d’amélioration. Dans cette affaire, le tribunal était dans l’impossibilité de départager les travaux de nature corrective de ceux d’amélioration pour certaines des pièces justificatives (factures) fournies par l’acheteur.

C’est à bon droit que le tribunal les a écartées complètement. En effet, il ne revenait pas au tribunal de faire cet exercice à la place de l’acheteur, et plus particulièrement de faire sa preuve à sa place.

Cette décision offre un argument intéressant au plaideur qui est confronté à des pièces justificatives qui contiennent à la fois des travaux correctifs et des travaux d’amélioration et qu’aucune preuve fournie par l’acheteur ne permet de distinguer les uns des autres.

Le plaideur en demande dans le cadre d’un recours pour vices cachés se doit donc de pouvoir distinguer les coûts des travaux correctifs de ceux d’amélioration figurant dans les pièces justificatives qu’il produit au tribunal, sous peine de les voir être écartées complètement. Il faut donc prendre garde de réclamer aveuglément à son vendeur, en pensant s’enrichir au détriment de celui-ci, l’ensemble des coûts des travaux effectués à un immeuble alors que ceux-ci contiennent également des travaux d’amélioration et que les pièces justificatives ne permettent pas de départager les travaux d’amélioration de ceux strictement de nature corrective. Cette stratégie risque, à la lueur de la décision susmentionnée du juge St-Pierre, de se retourner contre l’acheteur.

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.