Un locateur est condamné à payer plus de 1,2 M$ à un locataire qui s’est blessé en faisant une chute dans le stationnement de l’immeuble

Résumé de décision : Guichard c. Domaine de Parc Cloverdale, EYB 2016-263932 (C.S., 30 mars 2016)
Un locateur est condamné à payer plus de 1,2 M$ à un locataire qui s’est blessé en faisant une chute dans le stationnement de l’immeuble

Le locataire poursuit son locateur en dommages-intérêts, alléguant avoir fait une chute sur une plaque de glace recouverte de neige dans le stationnement de l'immeuble. Le locataire serait tombé alors qu'il déneigeait la lunette arrière de sa voiture. Il aurait fait deux chutes supplémentaires en essayant de se relever. Dans les semaines qui ont suivi, les deux jambes du locataire sont progressivement devenues paralysées, tout comme son bras droit. Le locataire devra se déplacer en fauteuil roulant pour le reste de ses jours.

Le locateur poursuit son déneigeur en garantie. Par ailleurs, le locateur et le déneigeur prétendent que le préjudice subi par le locataire aurait été causé par une automobile, au sens de la Loi sur l'assurance automobile. Le tribunal se penchera sur cette question, même si une demande en rejet a été rejetée à ce sujet, en cours d'instance.

D'entrée de jeu, il faut noter que le locataire avait de la difficulté à marcher avant l'incident. Il marchait avec une certaine instabilité. Il a souffert de paralysie cérébrale lorsqu'il était enfant. Il a également eu d'autres problèmes médicaux. La preuve ne démontre toutefois pas que ces problèmes auraient causé la chute. Le locataire portait des chaussures d'hiver convenables. Il n'a pas remarqué de surfaces glissantes en se rendant à sa voiture. Lorsqu'il était sorti de son véhicule, la veille, le stationnement était bien dégagé. Rien ne lui permettait de croire que de la glace se trouvait sous la mince couche de neige qui s'était accumulée durant la nuit. Il n'a pas eu de problème à déneiger le capot et le toit de son véhicule. La preuve ne démontre pas qu'il y avait de la glace à proximité de la porte de la voiture. Le locataire a glissé sur une plaque de glace alors qu'il déneigeait la lunette arrière. Cette plaque de glace s'est vraisemblablement formée en raison du mauvais drainage du stationnement. Le déneigeur connaissait ce problème. Le locateur était au courant ou aurait dû l'être. Le stationnement devrait comporter une légère pente, afin que l'eau s'écoule vers les bouches d'égout. Or, le stationnement est plat. De plus, il comporte plusieurs nids-de-poule qui retiennent l'eau. Le locateur avait la responsabilité d'entretenir le stationnement. Il aurait dû corriger le problème de drainage. À défaut, il aurait dû avertir les locataires et peut-être ainsi chercher à leur transférer une part de responsabilité. Enfin, il aurait dû demander à ces concierges d'effectuer des inspections régulières, d'enlever la neige afin que la glace soit visible et qu'un abrasif soit appliqué, en cas de besoin. Le locateur n'a rien fait de cela.

En vertu du contrat qui le lie au locateur, le locateur devait procéder au « déneigement et déglaçage des stationnements et trottoirs ». Le locateur reconnaît toutefois que le déneigeur n'avait pas à enlever la neige et la glace entre les voitures garées. Compte tenu de cette admission, le déneigeur n'est pas responsable du préjudice subi par le locataire. Par conséquent, la demande en garantie instituée par le locateur doit être rejetée.

Le préjudice subi par le locataire n'est pas un « préjudice causé par une automobile » au sens de la Loi sur l'assurance automobile (LAA). L'enlèvement de la neige sur une automobile n'implique pas qu'il y a « usage » de cette dernière, et ce, même si le locataire avait préalablement démarré la voiture et l'air conditionné. Même dans l'hypothèse contraire, il faudrait conclure que l'enlèvement de la neige est visé par l'exception relative à l'entretien d'une automobile. En somme, la LAA ne s'applique pas.

Le locateur a manqué à son obligation contractuelle d'entretien du stationnement. Il est donc responsable du préjudice corporel subi par le locataire. Deux experts médicaux ont été entendus par le tribunal au sujet des dommages. Ils s'entendent pour dire que le locataire était atteint d'un problème préexistant connu sous le nom de sténose cervicale (rétrécissement de l'os recouvrant la moelle épinière). Lors de la chute, le cou du locataire a subi une hyperflexion. Tout cela a entraîné des effets qui ont ultimement donné lieu à une myélopathie cervicale, soit une blessure à la colonne vertébrale qui cause une réduction du flux sanguin et qui peut entraîner la paralysie. La preuve ne démontre pas que la myélopathie cervicale existait avant la chute. Une chose est certaine : le locataire ne peut pas retourner au travail. Les experts ne s'entendent pas sur les pourcentages de DAP. L'expert de la partie demanderesse estime que le DAP global serait de 84 % alors que l'autre expert est d'avis que le DAP serait de 71 %. Les deux experts ont initialement tenu compte d'un pourcentage de 50 % en ce qui concerne la station debout et l'équilibre. Le tribunal est d'accord avec l'expert qui y a retranché un pourcentage de 10 % en raison d'un état préexistant : avant l'incident, le locataire avait de la difficulté à monter des escaliers et à marcher plus d'un kilomètre. Le pourcentage relatif aux douleurs neurogéniques serait d'un maximum 7 %. Il faudrait y retrancher 3 % en raison des douleurs neurogéniques légères dont souffrait le locataire avant sa chute. Enfin, les experts divergent d'opinion sur l'intervention chirurgicale (laminectomie) que le locataire a subie. L'un d'entre eux croit que l'intervention a été réalisée à titre préventif alors que l'autre avance que l'opération avait un but curatif. Le tribunal retient l'opinion du neurochirurgien au détriment de celle du neurologiste. L'intervention chirurgicale était de nature curative. Elle a donné des résultats bénéfiques : à la suite de l'opération, le locataire a récupéré de la force dans ses membres supérieurs. L'intervention chirurgicale fait augmenter le DAP de 23 %.

Si le locataire n'avait pas fait de chute, il aurait peut-être développé une myélopathie cervicale progressive. Les effets négatifs d'une telle affection auraient néanmoins pu être renversés par une intervention chirurgicale (laminectomie) réalisée en temps utile. Cela implique que le locataire n'aurait pas eu à cesser de travailler à l'âge de 51 ans.

Le tribunal doit statuer sur les pertes pécuniaires subies par le locataire, en déterminant quel aurait été l'emploi du locataire s'il n'avait pas fait de chute. Le parcours du locataire n'est pas linéaire. Celui-ci a fait des études universitaires (microprogramme de qualification au certificat d'administration d'affaires ; certificat en administration des affaires; formation continue en toxicomanie ; certificat de toxicomanie). Il a travaillé dans un centre d'appels. Il a également fait de l'entrée de données. Il a été chef de bureau pour une entreprise de services financiers. Entre 2006 et 2010, ses revenus annuels se sont élevés à 26 485,55 $, 10 812,91 $, 15 527,07 $, 10 909,30 $ et 10 963,41 $. Le locataire a occupé des emplois qui comportaient des tâches administratives. Il a fait preuve de stabilité à la suite de ses études. Il aurait probablement connu une progression salariale constante, n'eût été sa chute. Son parcours se rapprocherait sans doute de la catégorie « B-11 Personnel d'administration des finances et des assurances ». Sa perte de revenus passés s'élève donc à 459 731 $. Pour ce qui est de la perte de revenus futurs, le tribunal tient compte du fait que le locataire aurait probablement travaillé jusqu'à l'âge de 60 ans. Un montant de 538 129 $ est donc octroyé à ce chapitre. À la lumière de l'article 1608 C.c.Q., ce montant ne comporte pas de déductions pour les prestations (R.R.Q., assurance-emploi, assistance sociale) que le locataire a reçues à la suite du préjudice qu'il a subi.

Le locataire réclame des dommages pécuniaires pour l'aide que sa femme lui apporte à titre d'aidante naturelle. Cette réclamation doit être rejetée. D'une part, la femme du locataire est celle qui devrait présenter la réclamation. Or, elle ne l'a pas fait. D'autre part, il n'a pas été prouvé que les soins qu'elle a fournis seraient médicalement nécessaires.

Il reste à statuer sur les dommages non pécuniaires subis par le locataire. À ce propos, il faut tenir compte du plafond établi par la Cour suprême. À la date d'institution des présentes procédures, le plafond s'élevait à 312 565 $. Comme il a été mentionné, le locataire a souffert de certains problèmes médicaux avant sa chute. Il avait des limitations au chapitre de sa mobilité. Dans les jours qui ont suivi sa chute, il a progressivement perdu l'usage de ses jambes et d'un bras. Il a plus tard subi une intervention chirurgicale. Après cette opération, il a passé un an dans un centre de réadaptation. Après un certain temps, il est retourné à l'hôpital pendant 22 jours en raison d'une augmentation de la douleur. Lorsqu'il est à la maison, il a besoin d'aide pour les transferts entre son lit et son fauteuil roulant électrique. Il doit utiliser le transport adapté pour ses sorties. Selon l'actuaire, l'espérance de vie résiduelle du locataire serait de 16,5 ans. À la lumière de ce qui a été mentionné précédemment, le tribunal est d'avis que le DAP global oscille entre 77 et 81 %. Tout bien considéré, le locataire aurait droit à 85 % du plafond établi par la Cour suprême. Il convient néanmoins de retrancher 15 %, en raison des problèmes de mobilité qui affligeaient le locataire avant sa chute. Par conséquent, le locataire a droit à 70 % du montant du plafond à titre de dommages non pécuniaires. Cela correspond à 218 795 $.

NDLR
Bien que les dommages non pécuniaires accordés dans le paragraphe 343 n'aient pas été repris dans les conclusions du jugement, nous les avons inclus dans le résumé et la fiche Quantum.

Photo : J. Triepke | https://creativecommons.org/licenses/by-nd/2.0/


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