Quelle est la situation juridique de la personne qui se porte acquéreur d’une unité de copropriété divise alors que la première pelletée de terre n’est pas encore amorcée ?
En fait, cette personne achète son unité sur la base de documents remis par le promoteur (« contrat préliminaire ») et sur les plans du futur immeuble qu’on lui présente. En termes communs, cette personne achète alors « sur plan » et sur la base de la note d’information qui lui est remise lorsque le projet prévoit au moins dix unités de logement. Cette note d’information est obligatoire (art. 1787 C.c.Q.).
Pour la majorité des acheteurs, le rapport superficie/prix de l’unité constitue un élément fort important dans la décision d’acheter ou non. Ainsi, lorsque l’on présente à la personne l’idée qu’elle se portera acquéreur par exemple de 1000 pieds carrés, qu’arrive-t-il si, en cours de route, le projet se modifie quelque peu et que le promoteur ne peut lui livrer que 940 pieds carrés au lieu des 1000 pieds convenus ?
Il n’est pas rare qu’un tel scénario se produise puisqu’il arrive en cours de construction que les entrepreneurs aient à composer avec quelques écueils, par exemple modifier quelque peu l’endroit où devra passer un tuyau ou une conduite et que, ce faisant, le mur une fois fermé est susceptible de réduire la surface habitable de l’unité.
Également, il importe de bien distinguer la superficie « brute » de la superficie « nette », c’est-à-dire qu’il faut tenir compte de l’épaisseur du mur puisque cet élément peut faire varier l’espace habitable dans l’unité de copropriété (la superficie brute étant calculée à partir de la limite extérieure du mur contrairement à la superficie nette qui, elle, se calcule à partir de l’intérieur).
L’article 1720 du Code civil du Québec vient circonscrire les droits d’un acheteur en cas de défaut de contenance :
1720. Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité.
L’acheteur doit lire attentivement la note d’information qui lui est fournie par le promoteur ainsi que tous les documents préachat, le cas échéant, afin de voir si ceux-ci ne prévoiraient pas des clauses particulières applicables à un tel scénario.
Il importe d’emblée de souligner que les tribunaux, dont la Cour d’appel du Québec, ont conclu que le vendeur se livrait à une pratique interdite au sens de la Loi sur la protection du consommateur lorsque les dimensions de l’unité d’un appartement en copropriété divise fournies par le bureau des ventes ne sont pas conformes à la réalité (voir art. 221 de laLoi sur la protection du consommateur,RLRQ, c. P-40.1).
Or, qu’arrive-t-il si une différence de contenance survient dans une propriété et qu’aucune clause ou aucune référence à cet égard n’est prévue dans la documentation ?
Les tribunaux ont eu à se pencher sur une telle question et, en 2001, la Cour d’appel du Québec a rendu une décision dans l’affaire Turgeon c. Germain Pelletier Ltée. Dans cette affaire, il y avait une différence négative d’environ 20 % entre ce qu’indiquait la publicité du promoteur et la dimension du bien qui fut livré aux clients. S’estimant trompés, les clients avaient décidé de poursuivre le promoteur en se basant sur la notion de contenance. D’entrée de jeu, la Cour d’appel a spécifié que laLoi sur la protection du consommateurs’appliquait dans le cadre d’une telle relation juridique et, pour ce qui est de la compensation fondée sur la différence de contenance et sur l’article 1720 C.c.Q., celle-ci a accordé la somme de 1000 $, à titre de troubles et inconvénients, puisqu’aucune preuve d’experts n’avait été fournie. Le corpus jurisprudentiel s’est développé par la suite et a parfois donné lieu à l’octroi de dommages plus substantiels.
Dans la décision Lafrance c. Manoirs Monkland inc., AZ-50210067, la Cour du Québec, sous la plume de l’honorable Jean Dionne, a eu à appliquer in extenso l’arrêt de la Cour d’appel précité et a, en conséquence, accordé 1000 $ aux demandeurs en l’instance (différence négative en l’espèce de 131 pieds).
Il est à noter que dans cette décision, la Cour s’est penchée sur une forme de méthode de calcul et en est venue à la conclusion que le tribunal, dans la détermination du montant, se devait de tenir compte du fait que le client avait néanmoins jouissance des parties communes de l’immeuble et que la plus-value, c’est-à-dire la valeur de revente de l’immeuble, devait être prise en considération dans le calcul. Ainsi, le calcul ne pouvait se faire mathématiquement de la façon suivante :
nombre de pieds carrés présentés - nombre de pieds carrés effectivement reçus
= manque à gagner.
« Ce raisonnement serait un peu court » a déclaré la Cour dans cette affaire.
Puis, en 2008, dans l’affaire Ouellette c. Édifice 10 St-Jacques inc., EYB 2008-147670, la Cour supérieure (juge Alarie) a eu à se pencher sur une question similaire et il s’agissait cette fois-ci d’un différentiel négatif de 22 % de superficie. Le tribunal, dans cette cause, a prononcé l’annulation de l’achat de l’unité.
Dans l’affaire Patel c. Condominions Centro inc., EYB 2011-188837, la Cour du Québec (juge Dortélus) a accueilli une demande de dommages pour 14 % de différentiel, soit l’équivalent de 127 pieds. Le tribunal a arbitré à 7 500 $ le montant auquel la plaignante avait droit en plus d’accorder 1500 $ à titre de troubles et inconvénients (requête pour permission d’en appeler rejetée par la Cour d’appel).
Dans une décision rendue dans 9192-5982 Québec inc. c. 90673 Canada inc., 2010 QCCQ 10014, la Cour du Québec (juge Bachand) a accordé un montant de 23 763,42 $, et ce, sur la base d’un défaut de contenance (requête pour permission d’en appeler rejetée par la Cour d’appel).
Dans la décision récente rendue dans Gagné c. 6983499 Canada inc., 2017 QCCS 1721 (cette décision est présentement en appel et la requête en rejet d’appel a été rejetée sans audition, sans frais (2017 QCCA 1195)), la juge Hallée de la Cour supérieure a accordé la somme de 113 000 $ pour la question du manque de contenance (différence négative de 346 pieds carrés) tout en prenant en considération le fait qu’une expertise quant à la perte de valeur avait été présentée devant la Cour, alors que la partie défenderesse, soit le promoteur, n’avait produit aucune contre-expertise à cet égard.
Dans Lacate c. 9216-6784 Québec inc., 2015 QCCS 5080, l’acheteuse a obtenu l’annulation du contrat préliminaire puisqu’en plus que l’unité eut été livrée en retard, la superficie habitable n’était pas conforme à ce qui avait été prévu en plus du fait que le garage était problématique par rapport au contrat préliminaire.
Il ressort de ces décisions que le promoteur d’un projet de copropriété se doit de fournir la contenance prévue à sa documentation préliminaire, à moins que la documentation spécifie clairement de tels scénarios.