Commentaire sur la décision 7505493 Canada inc. c. 96660 Canada Ltd. – La servitude de vue et l’interdiction de construire sur le fonds servant, qu’en est-il ?

Par Me Jean-François Mercure
Commentaire sur la décision 7505493 Canada inc. c. 96660 Canada Ltd. – La servitude de vue et l’interdiction de construire sur le fonds servant, qu’en est-il ?

Introduction

Les chicanes entre voisins sont fréquentes, parfois assez acrimonieuses, et ont souvent comme origine l’application ou l’interprétation de droits de servitude entre les propriétaires des fonds servant et dominant, la résultante se traduisant souvent par un recours judiciaire de l’un contre l’autre, généralement sous la forme d’une demande d’injonction assortie de diverses conclusions relatives à la reconnaissance ou l’extinction d’une servitude. La décision 7505493 Canada inc. c. 96660 Canada Ltd.1, rendue par la juge Chantal Lamarche, de la Cour supérieure, en est un cas éloquent.

Brossé à grands traits, ce litige implique le droit ou non pour un propriétaire, bénéficiaire d’une servitude réciproque de vue, d’interdire à son voisin de construire son bâtiment commercial à moins de 1,5 mètre de la ligne de division sur laquelle se trouve un mur mitoyen. De façon incidente, la Cour doit aussi se prononcer sur l’extinction ou non de la servitude de vue pour nonusage depuis plus de 10 ans.

I– LES FAITS

Il s’agit d’un litige impliquant deux propriétaires de lots voisins, soit 7505493 Canada inc. (« 750 ») et 96660 Canada (« 966 »), bénéficiaires réciproques d’une servitude de vue sur le fonds voisin.

Dans le cadre des travaux de construction d’un édifice sur un lot lui appartenant, au centre-ville de Montréal, 750 désire s’ancrer temporairement sur l’édifice voisin, propriété de 966. L’un des murs extérieurs de cet édifice fait office de mur mitoyen (il est érigé sur la ligne de division) avec l’immeuble de 750.

Comme 966 refuse à 750 de s’ancrer à son bâtiment, cette dernière dépose une demande en injonction contre son voisin. En demande reconventionnelle, 966, s’appuyant sur une servitude de vue réciproque créée à la fin des années 1950 (Servitude), désire obtenir une injonction afin d’empêcher 750 de construire son bâtiment à moins de 1,5 mètre de la ligne de division. 966 soutient que la Servitude emporte une servitude de non-construction en sa faveur.

En défense, 750 invoque essentiellement deux arguments. D’une part, le texte de la Servitude ne lui interdit pas de construire à la limite de son lot. D’autre part, la Servitude s’est éteinte pour non-usage depuis plus de 10 ans2.

II– LA DÉCISION

A. La servitude crée-t-elle une interdiction de construction à 750 ou limite de son terrain contigu à celui de 966 ?

Comme l’enseignent la jurisprudence et la doctrine en semblable matière, il faut revenir en premier au texte qui crée la servitude. En l’espèce, celui-ci stipule ceci :

The Borrower her[e]by established by destination of proprietor a certain reciprocal and perpetual servitude of right of view on and in favour of the property “Firstly” above described and on and in favour of the property “Secondly” above described to the end that any stairs, landings, windows, galleries and fire escapes or other opeinings (sic) and projections which may be found in either property nearer to the division line between the two properties than is permitted by law may remain as they now are.3
(Soulignement du tribunal)

La Cour passe ensuite en revue la jurisprudence, dont notamment une décision antérieure de son collègue, le juge Robert Mongeon4, qui était saisi d’une question similaire impliquant une servitude de vue dont le libellé était quasi identique à celui à l’étude.

Reprenant les enseignements du juge Mongeon et de la Cour d’appel, la juge Lamarche estime que l’objet de la servitude réciproque de vue est de rendre conformes des vues autrement illégales sur le fonds voisin. Elle ne crée aucunement une servitude de non-construction sur le fonds voisin, à moins que le texte ne le prévoie spécifiquement, ce qui n’est pas le cas avec la Servitude.

Appliquant ces principes au cas étudié et tenant compte du contexte historique sur les deux immeubles, la Cour statue que 966 ne peut interdire à 750 d’ériger son bâtiment aux limites de son lot. Le tribunal ajoute aussi que le droit pour 750 de construire son bâtiment à moins de 1,5 m de la ligne de division n’est pas abusif, d’autant plus que l’édifice de 966 n’a que deux fenêtres qui bénéficient d’une vue sur le fonds de 750.

B. La servitude est-elle éteinte pour non-usage depuis plus de 10 ans ?

Une des causes d’extinction de la servitude est son non-usage depuis plus de 10 ans (30 ans sous l’ancien code). Le point de départ se détermine alors en fonction du type de servitude en cause : continue ou discontinue.

En l’espèce, comme il s’agit d’une servitude continue, la prescription débute du moment où il est posé un geste contraire à son exercice (art. 1192 C.c.Q.). En présence d’une servitude de vue, la prescription extinctive commence le jour où le propriétaire des fonds servant ou dominant, selon le cas, obstrue les vues qu’il possède sur le fonds voisin.

Prenant appui sur ces principes juridiques, la Cour passe en revue les relations entre les deux propriétés étudiées et, plus particulièrement, l’évolution des édifices qui y ont été construits et modifiés au fil du temps. La Cour conclut finalement que le propriétaire de l’édifice appartenant à 966 a obstrué les vues illégales entre 1957 et 1963, cette dernière date constituant le point de départ de la prescription. Ainsi, la Servitude s’est éteinte en 1993, la Cour appliquant la prescription trentenaire puisque la Servitude a été créée sous l’ancien code.

Qui plus est, pour la Cour, même si les différents actes de vente survenus depuis 1962 pour le lot de 966 ont fait référence à l’existence de servitudes le grevant, il n’est pas permis d’inférer une quelconque renonciation au bénéfice de la prescription vu l’absence d’intention claire des parties à cet égard.

La juge détermine donc que la servitude de vue est donc éteinte par nonusage depuis plus de 10 ans.

III– LE COMMENTAIRE DE L’AUTEUR

L’article 993 C.c.Q. impose des règles minimales de distance (1,5 m) pour créer des ouvertures ou des vues directes dans une construction qui donnent sur le lot voisin. Cette règle a pour but de préserver l’intimité entre voisins. Au cas contraire, la servitude de vue s’avère une solution.

Toutefois, comme le témoigne la décision commentée, la servitude de vue proprement dite ne proscrit pas l’érection de constructions sur le fonds servant jusqu’à la limite de la ligne de division. La servitude de vue ne vise essentiellement qu’à corriger une situation de fait contraire à l’article 993 C.c.Q.

Ainsi, un propriétaire qui veut s’assurer que son voisin ne va pas ériger de construction ou d’ouvrage à moins de 1,5 m de la limite de son lot devra aussi prévoir dans le texte de la servitude une prohibition de construction qui greva le fonds servant. À défaut, il devra souffrir les constructions que son voisin pourrait ériger jusqu’à la ligne de division. En interdisant les constructions sur le fonds voisin, ses vues seront davantage protégées.

Un autre point à retenir de cette affaire est que le bénéficiaire de la servitude de vue pourrait se voir opposer l’extinction de cette dernière s’il procède à des modifications aux vues ou aux ouvertures de son édifice, notamment en procédant au retrait de certaines fenêtres. Dans ce cas, il pourrait demander au propriétaire du fonds dominant de renoncer par entente au bénéfice de la prescription extinctive.

Conclusion

Il est admis qu’une servitude doit s’interpréter restrictivement, en faveur du propriétaire du fonds servant en cas de doute. La servitude de vue n’y échappe pas. Afin de protéger davantage l’intimité et les vues indiscrètes de son voisin, le propriétaire du fonds dominant devrait inclure au texte de la servitude une interdiction pour son voisin de construire dans la marge de 1,5 m de la ligne de division située sur le fonds servant.


1 EYB 2017-277722 (C.S.).
2 Art. 1191(5) C.c.Q.
3 Par. 17 de la décision commentée.
4 Frappier c. Lassonde, EYB 2004-68164 (C.S.), confirmé en appel 2006 QCCA 1572, EYB 2006-111538.


Ce commentaire est également publié dans La référence, le service de recherche juridique en ligne des Éditions Yvon Blais.

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