Le 17 octobre 2018, plusieurs Canadiens ont célébré la légalisation du cannabis récréatif avec l’entrée en vigueur de la Loi sur le cannabis1. Pour les copropriétaires, les syndicats de copropriété et les praticiens du droit, ce nouveau cadre légal soulève plusieurs questions et certaines problématiques, particulièrement en lien avec la gestion de cette nouvelle réalité et le maintien d’un vivre-ensemble cohérent pour les copropriétaires.
Le présent texte visera à analyser différents outils à la disposition du syndicat de copropriété ou du copropriétaire pour venir interdire ou réglementer la consommation ou la production du cannabis2 dans l’immeuble.
LE CADRE JURIDIQUE ENTOURANT LE CANNABIS RÉCRÉATIF
La Loi sur le cannabis (fédéral)
Le 21 juin 2018, le Parlement fédéral a adopté la Loi sur le cannabis3. Cette loi a notamment comme objectif de légaliser la consommation du cannabis récréatif et de réglementer sa production, sa distribution et sa vente au Canada. Plusieurs dispositions de cette loi visent également à restreindre l’accès du cannabis aux mineurs4.
Deux éléments de cette loi sont particulièrement pertinents pour les copropriétés québécoises, à savoir l’autorisation de posséder au maximum quatre plants de cannabis5 et la poursuite du régime fédéral quant au cannabis médical6.
Loi encadrant le cannabis (Québec)
Le 12 juin 2018, l’Assemblée nationale du Québec adoptait le projet de loi no 1577. La loi vise à réglementer la production, la distribution et la vente du cannabis avec le cadre juridique adopté par le Parlement fédéral.
La loi québécoise restreint également la possession et la consommation du cannabis. La restriction la plus sévère est certainement celle liée à la production. En effet, l’article 10 de la Loi encadrant le cannabis prévoit ce qui suit :
Il est interdit de faire la culture de cannabis à des fins personnelles.
Cette interdiction de culture s’applique notamment à la plantation des graines et des plantes, la reproduction des plantes par boutures, la culture des plantes et la récolte de leur production.
Quiconque contrevient aux dispositions du premier alinéa en faisant la culture de quatre plantes de cannabis ou moins dans sa maison d’habitation commet une infraction et est passible d’une amende de
250 $ à 750 $.
En cas de récidive, ces montants sont portés au double. Aux fins du troisième alinéa, une « maison d’habitation » a le sens que lui donne le paragraphe 8 de l’article 12 de la Loi sur le cannabis (Lois du Canada, 2018, chapitre 16). [Caractères gras ajoutés]
Il va sans dire qu’il appert que la loi québécoise et la loi fédérale sont contradictoires quant au droit (ou non) de produire du cannabis récréatif dans un immeuble résidentiel.
Pour la consommation du cannabis récréatif dans une copropriété, l’article 12 reprend le même régime que celui sur le tabac, qui prévoit également la même restriction quant aux aires communes. L’article 127, tout comme son équivalent pour le tabac8, s’applique seulement aux aires communes intérieures d’un immeuble et ne pourrait comprendre un balcon ou une terrasse, par exemple.
LES OUTILS POUR INTERDIRE OU RÉGLEMENTER LE CANNABIS
EN COPROPRIÉTÉ
1. La modification de la destination de l’immeuble
Le premier outil à la disposition du syndicat de copropriété est la modification de l’acte constitutif. En d’autres mots, on transforme la destination de l’immeuble en une copropriété « sans fumée secondaire » ou « sans cannabis », le cas échéant.
Ce changement à la déclaration doit être approuvé par l’assemblée des copropriétaires, selon la majorité renforcée que prévoit l’article 1098 C.c.Q.9. C’est sans compter les frais supplémentaires (notaire, publication au registre, etc.) que comporte cette option.
Cet outil offre plusieurs avantages. Premièrement, il écarte la controverse précédemment décrite quant à la consommation du cannabis comme étant partie de la destination de l’immeuble ou non. Il justifie, par la suite, d’imposer une interdiction de consommer du cannabis dans les parties communes et les parties privatives de l’immeuble. Cette interdiction sera, par ailleurs, conforme aux articles 1056, 1063 et 1102 C.c.Q.
Cependant, cette option offre plusieurs inconvénients, principalement d’ordre pratique. D’abord, la modification de la destination de l’immeuble doit être adoptée selon la majorité renforcée précédemment décrite, soit la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires. Dans les copropriétés qui regroupent plusieurs dizaines, voire des centaines, de copropriétaires (aux intérêts et aux passe-temps divergents), cette majorité peut être difficilement atteignable, compte tenu de la difficulté de certaines « grandes » copropriétés à avoir le quorum10 pour une telle
assemblée.
La situation est encore plus difficile pour les copropriétés établies avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, en 1994. L’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil mentionne ce qui suit à l’alinéa 2 :
La stipulation de la déclaration de copropriété qui pose la règle de l’unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l’immeuble est toutefois maintenue, malgré l’article 1101 du nouveau
code.
La modification de la destination de l’immeuble requerra un vote, le cas échéant, qui devra être unanime. Il va sans dire que cette option n’est pas utile pour de nombreuses copropriétés québécoises, où l’unanimité est difficilement atteignable, voire pratiquement impossible, sur un sujet controversé comme celui de la réglementation du cannabis.
2. La modification du règlement de l’immeuble
La deuxième option est celle de modifier le règlement de l’immeuble ou adopter un nouveau règlement de l’immeuble pour venir baliser ou prohiber la consommation et la production de cannabis dans la copropriété.
Le règlement est proposé par le conseil d’administration, qui convoque une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour voter sur le sujet. À l’image des autres règlements, la majorité simple suffit pour faire adopter le règlement11, dans la mesure où l’assemblée des copropriétaires a le quorum nécessaire.
Il va sans dire que le règlement de l’immeuble est plus simple à faire adopter et permet d’arriver à un résultat similaire pour l’interdiction ou la réglementation du cannabis, que la modification de l’acte constitutif. Toutefois, il est utile de rappeler que le règlement de l’immeuble doit toujours respecter la destination de l’immeuble et les droits des copropriétaires12.
Considérant que c’est la voie qui est privilégiée en pratique pour de nombreuses copropriétés, abordons ce volet plus en détail.
A. La forme du règlement
Le règlement doit nécessairement être écrit pour être valide. S’il existe un certain débat doctrinal et jurisprudentiel sur la possibilité de procéder à des modifications du règlement de l’immeuble de manière « tacite »13, il va sans dire qu’il serait imprudent d’agir de la sorte, cette situation étant plutôt l’exception et non la règle. L’application d’un tel règlement tacite deviendrait problématique lorsqu’un nouveau copropriétaire, qui n’est pas au fait de cette réalité, arrive dans l’immeuble.
B. Le contenu du règlement
Le règlement en lui-même peut avoir plusieurs fins. Il peut interdire complètement la consommation et la production du cannabis dans l’immeuble (y compris les parties privatives) ou le baliser et encadrer cette consommation de cannabis.
Le règlement aurait tout intérêt à venir définir le terme « consommation », puisqu’un copropriétaire qui fume du cannabis n’est pas dans la même situation que celui qui le cuisine ou qui le mange sous forme de pâtisseries !
En cas de doute, il serait prudent de mentionner que le terme « consommation » vise le fait de « fumer » le cannabis, puisque la fumée secondaire liée au cannabis est, selon nous, l’aspect le plus problématique de cette nouvelle réalité. Il s’agit, après tout, de ce qui est explicitement interdit dans la loi provinciale14.
Sur le même volet, une définition du terme « cannabis » pourrait être utile dans le règlement.
Certains règlements comprennent également une clause pénale qui prévoit des pénalités en cas de non-respect par un copropriétaire. Nous reviendrons sur ce point en détail.
Il nous apparaît évident que la rédaction de ce type de règlement est un exercice délicat. Il serait prudent de rédiger au moins deux règlements, pour différencier l’interdiction qui vise les parties communes de l’immeuble de celle qui vise les parties privatives15. Cet exercice est particulièrement utile en raison des recours prévus dans le Code civil pour les parties privatives, notamment les articles 1056, 1063 et 1102 C.c.Q.
Les règlements sur le cannabis étant divers quant à leur forme et quant à leur contenu, nous aborderons maintenant les composantes principales qui devraient se trouver dans ces règlements.
C. L’interdiction de produire du cannabis dans les aires communes et privatives
En raison de l’interdiction édictée dans la Loi encadrant le cannabis, on pourrait croire que cette clause est inutile ou superflue. Toutefois, un rédacteur prudent inclurait ce type de clause puisque, comme mentionné, il est probable que l’incompatibilité entre la loi fédérale (qui le permet) et la loi provinciale (qui l’interdit) soit contestée devant les tribunaux. Dans un tel cas, un syndicat de copropriété se retrouverait sans balise sur le sujet, si la loi provinciale était jugée inconstitutionnelle sur ce point, ce qui pourrait amener des conséquences néfastes au syndicat ou aux intérêts de la communauté des copropriétaires.
D. L’interdiction de consommer du cannabis dans les aires communes
intérieures
Cette interdiction couvre certaines parties communes, comme les halls d’entrée, les couloirs ou le stationnement souterrain. Comme mentionné précédemment, cette interdiction est prévue à l’article 12 de la Loi encadrant le cannabis et reprend, pour l’essentiel, l’interdiction que l’on trouve pour la consommation du tabac. Il serait utile pour ce volet de mentionner que l’aire commune intérieure comprend autant les parties communes que les parties communes à usage restreint, la loi ne faisant aucune distinction à ce sujet.
E. L’interdiction de consommer du cannabis dans les aires communes
extérieures
Cette interdiction couvre dans un premier temps les parties communes de l’immeuble, comme un stationnement extérieur ou les espaces verts de la copropriété. Ici, la distinction entre une partie commune et une partie commune à usage restreint est capitale. En effet, l’interdiction pour les parties communes fait généralement consensus dans une copropriété, alors que la situation est différente pour les balcons ou les terrasses de l’immeuble.
En ce sens, l’interdiction portant sur les balcons ou les terrasses de l’immeuble, s’il est permis ou toléré pour le tabac ou d’autres produits dégageant de la fumée secondaire, pourrait être problématique au sens de l’article 1056 C.c.Q.16. Le syndicat de copropriété devra alors justifier cette distinction de traitement entre ces différents produits, ce qui peut être un exercice délicat en assemblée des copropriétaires ou devant le tribunal. Cette situation est encore plus problématique si des pénalités ou des amendes sont prévues en cas de contravention.
Il pourrait être bénéfique d’explorer la possibilité dans ce règlement de baliser la consommation du cannabis sur les balcons ou les terrasses plutôt que de l’interdire. En ce sens, le règlement pourrait prévoir une plage horaire pour les fumeurs ou prévoir que la consommation est permise, tant qu’elle ne devient pas un trouble de voisinage pour les voisins, au sens de l’article 976 C.c.Q. Cette approche pourrait être préférable pour certaines copropriétés ayant un pourcentage important de fumeurs dans l’immeuble.
F. L’interdiction de consommer du cannabis dans les aires privatives
L’interdiction de consommer du cannabis dans les aires privatives est, sans l’ombre d’un doute, la plus controversée dans les copropriétés québécoises17. Mettant en opposition les deux forces précédemment décrites entre le devoir du syndicat d’administrer la copropriété et les droits individuels des copropriétaires, cette interdiction aurait tout intérêt à être le plus détaillée possible.
En raison du cadre juridique québécois et du peu de jurisprudence sur le sujet, les syndicats de copropriétés auraient tout intérêt à ne pas tomber dans le piège de la prohibition totale et sans modulation du cannabis dans les parties privatives d’un immeuble. En effet, la jurisprudence sur les articles 1056 et 1102 C.c.Q.18 nous amène à croire qu’une telle interdiction serait contraire à ces articles du Code.
Deux exceptions méritent toutefois d’être soulignées :
- Le cas des copropriétés qui ont fait adopter des règlements sur le cannabis avant l’entrée en vigueur de la loi fédérale, le 17 octobre 2018.
- La situation où le règlement de l’immeuble proposé prévoit une « clause grand-père » ou un « régime transitoire » quant à la réglementation du cannabis19. Ce régime transitoire prévoirait la possibilité pour les occupants actuels de l’immeuble20 de continuer de consommer du cannabis, dans la mesure où il n’en résulte pas un préjudice sérieux et irréparable contre les autres copropriétaires ou le syndicat de copropriété21.
G. L’interdiction de consommer du cannabis médical
L’interdiction de consommer du cannabis médical est, selon nous, la plus problématique dans une copropriété. Rappelons que le cadre légal édicté par le Parlement fédéral prévoit la continuité du régime fédéral quant au cannabis médical. D’entrée de jeu, les quelques décisions mentionnées précédemment22 et certaines décisions de la Colombie-Britannique23 ont effectivement considéré que la consommation de cannabis, à des fins médicales ou non, peut constituer un trouble de voisinage. En Colombie-Britannique, certaines décisions ont également considéré qu’un règlement du syndicat visant l’interdiction de consommer du cannabis (à des fins médicales ou récréatives) n’était pas, en soi, contraire au Human Rights Code24 de cette province25.
Or, ces décisions ont presque unanimement été prises dans un contexte ou le copropriétaire causait un trouble de voisinage anormal envers ses voisins26. Dans la décision Hardy, le règlement fut jugé valide puisque le copropriétaire a été incapable de démontrer en quoi le règlement était discriminatoire à son égard et en quoi la consommation par inhalation était nécessaire, plutôt que d’autres formes, dont la consommation orale.
Il est nécessaire de distinguer cette situation, qui n’est pas toujours celle que l’on trouve dans une copropriété et le cadre légal québécois27. Il serait plus prudent de prévoir un régime dérogatoire, qui permettrait à l’occupant de l’immeuble de se prévaloir d’un régime d’exception quant à la consommation de cannabis à des fins médicales. En effet, nous sommes d’opinion que l’absence d’un tel régime d’exception est discriminatoire au sens de l’article 10 de la Charte des droits et libertés de la personne, le syndicat de copropriété ayant une obligation d’accommodement envers un copropriétaire qui souffre d’un handicap28. En effet, le syndicat est assujetti aux dispositions de la Charte des droits et libertés de la personne, telles qu’énoncées mutatis mutandis dans l’arrêt Amselem de la Cour suprême du Canada29.
Conclusion
Le présent texte a permis au lecteur d’avoir un exposé synthétique sur l’enjeu du cannabis en copropriété divise québécoise. Il nous apparaît clair que les copropriétés québécoises ont tout intérêt, si ce n’est pas déjà fait, à prendre des mesures pour s’attaquer à cet enjeu avant qu’un litige ne survienne.
* Extrait d’une chronique publiée dans La référence en février 2019. Nous vous invitons à lire la chronique en entier pour plus de détails sur cet enjeu d’actualité.
1. Loi concernant le cannabis et modifiant la Loi réglementant les drogues et autres substances, le Code criminel et d’autres lois, L.C. 2018, ch. 16 (ci-après la « Loi sur le cannabis »).
2. Voir la définition de cannabis dans Yves JOLI-COEUR, Dictionnaire québécois de la copropriété, Montréal, Éditions RGCQ, 2018.
3. Loi sur le cannabis, précitée, note 1.
4. À titre d’exemple, l’art. 8(1)a) de la Loi sur le cannabis.
5. Art. 8(1)e) de la Loi sur le cannabis.
6. Art. 158 et s. de la Loi sur le cannabis.
7. Loi encadrant le cannabis, RLRQ, c. C-5.3 (P.L. no 157, Loi constituant la Société québécoise du cannabis, édictant la Loi encadrant le cannabis et modifiant diverses dispositions en matière de sécurité routière, L.Q. 2018, c. 19).
7. Qui se trouve par ailleurs dans la section II du chapitre IV, intitulée « Lieux fermés ».
8. Art. 2 de la Loi concernant la lutte contre le tabagisme, RLRQ, c. L-6.2.
9. Un vote représentant les trois quarts des copropriétaires et 90 % des voix de tous les copropriétaires.
10. Selon nous, il s’agit d’un problème qui afflige particulièrement les grandes copropriétés, de 100 unités et plus. Il n’est pas rare de voir de telles copropriétés avoir de la difficulté à avoir 50 % des voix présentes lors d’une
assemblée des copropriétaires. Il va sans dire que la présence de 90 % des voix devient une tâche herculéenne. La présence accrue depuis quelques années de copropriétaires que l’on peut qualifier d’« investisseurs étrangers »
et qui n’habitent pas le pays rend la tâche encore plus difficile.
11. Sous réserve du contenu de ce règlement et du contexte particulier de la déclaration de copropriété.
12. Christine GAGNON, La copropriété divise, 4e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2018, p. 124-128, EYB2018COD17.
13. En raison du caractère contractuel de la déclaration de copropriété. Voir Lavallée c. Simard, 2011 QCCA 1458, EYB 2011-194144, pour l’arrêt de principe. Voir également Barbana c. Syndicat des copropriétaires Les condos 2460-62-64 Boisvin, 2018 QCCS 1259, EYB 2018-292384, et Mammis c. Fang, 2016 QCCS 2601, EYB 2016-266563, pour des cas récents d’applications spécifiques.
14. Loi encadrant le cannabis, précitée note 20, art. 11 et 12.
15. Un rédacteur prudent rédigerait trois règlements : pour différencier les parties communes, les parties communes à usage restreint et les parties privatives de l’immeuble.
16. Christine GAGNON, précité, note 13.
17. Ibid.
18. Yves JOLI-COEUR et Yves PAPINEAU, Code de la copropriété divise, Montréal, Éditions Yvon Blais, 2013.
19. Nous sommes d’opinion que ce régime pourrait être appliqué à la fumée secondaire en général, sous réserve des limitations liées à la destination de l’immeuble.
20. Qu’ils soient copropriétaires ou locataires.
21. Art. 1080 C.c.Q.
22. Office municipal d’habitation de Sept-Îles c. Bourdages, 2018 QCRDL 28318 ; Chassé c. Chartier, 2018 QCRDL 235 (décision portée en appel et confirmée par la Cour du Québec, EYB 2018-294069).
23. McDaniel and McDaniel c. Strata Plan LMS 1657 (No. 2), 2012 BCHRT 167. The Owners, Strata Plan LMS 2900 v. Mathew Hardy, 2016 BCCRT 1.
24. R.S.B.C. 1996, ch. 210.
25. The Owners, Strata Plan LMS 2900 c. Matthew Hardy, 2016 BCCRT 1.
26. Ibid.
27. La loi britanno-colombienne, sous sa mouture actuelle, traite des litiges en lien avec les règlements du syndicat de copropriété d’une façon similaire à ce que l’on trouve dans le cas des sociétés par actions, par exemple par des
« recours en oppression », ce qui n’est pas le cas au Québec. Voir Strata Property Act, S.B.C. 1998, ch. 43.
28. Le copropriétaire qui doit consommer du cannabis à des fins médicales ayant le fardeau de prouver ce handicap. Voir Chartier c. Chassé, 2018 QCCQ 2823, EYB 2018-294069.
29. Syndicat Northcrest c. Amselem, [2004] 2 R.C.S. 551, 2004 CSC 47, REJB 2004-66513.