Le défaut de dénoncer une problématique pouvant toucher des terrains voisins à celui vendu ne constitue pas un dol au seul motif que cette problématique était connue du vendeur

Par Me Sabrina Saint-Louis, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Le défaut de dénoncer une problématique pouvant toucher des terrains voisins à celui vendu ne constitue pas un dol au seul motif que cette problématique était connue du vendeur

La décision Monarque du Richelieu inc. c. Boisé Richelieu inc. (EYB 2016-271993 – Texte intégral | Fiche quantum) ne décide pas du litige en cause sous l’angle de la garantie légale de qualité, mais plutôt sous celui de la notion de dol et du devoir d’information du vendeur (art. 1375, 1401 et 1407 C.c.Q.).

Dans cette affaire, le vendeur Groupe Levasseur a vendu en 2009 à l’acheteur (Le Monarque du Richelieu inc.) des terrains totalisant 12,5 millions de pieds carrés à Trois-Rivières Ouest. L’acheteur n’a procédé « à aucune analyse de la nature des sols avant la transaction », laquelle s’est faite sans garantie légale de qualité au niveau du sol.

Suivant son acquisition des 12,5 millions de pieds carrés de terrain, l’acheteur y a développé 21 terrains en phase I de 2009 à 2011 et a ensuite fait débuter sa phase II à compter de 2011. Or, lors de la construction de trois immeubles en phase II, l’acheteur a noté une problématique de tassements différentiels sur l’un des immeubles. Suivant la réalisation de forages, il fut découvert « la présence d’une couche d’argile sous-consolidée » sous les immeubles, le tout nécessitant le pieutage des fondations.

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L’acheteur a donc institué un recours pour dol contre son vendeur au motif que ce dernier était au courant de « la présence d’argile sous-consolidée dans le sol de terrains adjacents et avoisinants ceux vendus » au moment de la vente.

Sur ce qui précède, il importe de préciser qu’en 2000, le vendeur avait acquis 19 millions de pieds carrés de terrain et y avait construit sur une partie environ « 400 terrains, résidences unifamiliales et jumelées ». D'une part, le vice connu, qu'est tenu de révéler le vendeur, est le vice qui affecte le bien vendu.Or, seules les trois premières constructions de ces 400 avaient présenté « un affaissement de leurs fondations en raison de la présence d’argile sous-consolidée dans le sol », ce qui avait nécessité la pose de pieux pour stabiliser les fondations. L’acheteur avait ensuite acquis le reliquat de 12,5 millions des 19 millions de pieds carrés de terrain.

La Cour devait donc déterminer si le vendeur avait « commis un dol ou manqué à son obligation de bonne foi en omettant de divulguer » à son acheteur « la présence d’argile sous-consolidée dont il connaissait l’existence sur des terrains avoisinants et adjacents à ceux vendus ».

S’exprimant comme suit, la Cour a rejeté avec raison le recours de l’acheteur :

[61] Le tribunal est d'avis que Groupe Levasseur n'avait aucune obligation légale de dénoncer cette situation précise à Monarque pour les raisons qui suivent.

[62] D'une part, le vice connu, qu'est tenu de révéler le vendeur, est le vice qui affecte le bien vendu.

[63] Or, en l'espèce, Monarque ne reproche pas à Groupe Levasseur son défaut de lui divulguer une information concernant les terrains qu'il lui a vendus. Monarque reproche à Groupe Levasseur d'avoir omis de l'informer d'une situation problématique affectant d'autres terrains que Groupe Levasseur a détenus avant la transaction avec Monarque et qui ne font pas partie de celle-ci.

[64] D'autre part, même en analysant l'ensemble de la transaction sous l'angle plus large de la règle de la bonne foi comportant une obligation d'information, le tribunal ne peut retenir aucune faute de Groupe Levasseur. […]

[67] De toute évidence, sur l'ensemble du projet résidentiel développé par Groupe Levasseur avant la vente du reliquat à Monarque, la problématique concernant la présence d'argile sous-consolidée était de peu d'importance. En pourcentage, cette problématique rencontrée sur seulement trois immeubles sur les 400 développés ne représente que 0,0075 %. […]

[69] Le tribunal estime que le caractère négligeable de la présence d'argile sous-consolidée rencontrée par Groupe Levasseur sur certains terrains avoisinants les terrains vendus à Monarque en 2009 n'emportait aucune obligation de divulgation pour Groupe Levasseur. […]

[82] Ceci dit, rien dans la preuve ne démontre que Groupe Levasseur connaissait la présence d'argile sous-consolidée dans le sous-sol des terrains qu'elle a vendus à Monarque.

D'une part, le vice connu, qu'est tenu de révéler le vendeur, est le vice qui affecte le bien vendu.Ainsi, même si un vendeur est au courant d’une problématique pouvant avoir un impact sur les propriétés adjacentes à celle vendue, le défaut de divulguer cette information à son acheteur ne constituera pas un dol si preuve n’est pas faite que le vendeur savait que cette problématique affectait ou pouvait affecter plus spécifiquement la propriété vendue.

Ceci étant, nous sommes d’avis que les conclusions de la décision précitée auraient pu être différentes si la problématique d’argile sous-consolidée avait concerné une importante partie des 400 immeubles développés par le vendeur, puisque ce dernier aurait alors raisonnablement pu s’attendre à ce que cette problématique puisse également affecter le reliquat des 12,5 millions de pieds carrés de terrain qui ont été vendus à l’acheteur.

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À propos de l'auteur

Me Sabrina Saint-Louis exerce dans les domaines du droit immobilier, du litige civil et commercial et du droit des affaires au sein de la firme Marceau Soucy Boudreau avocats. Elle est diplômée en droit de l’Université du Québec à Montréal, promotion 2011, et elle est membre du Barreau du Québec depuis 2012. Me Saint-Louis est également titulaire d'un certificat en ressources humaines obtenu en 2008 de l'Université du Québec à Montréal.