La destruction d’un immeuble affecté d’un vice caché ne dispense pas l’acheteur de donner au vendeur l’avis de dénonciation prévu à l’article 1739 C.c.Q

Par Me Alexandra Davanzo, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
La destruction d’un immeuble affecté d’un vice caché ne dispense pas l’acheteur de donner au vendeur l’avis de dénonciation prévu à l’article 1739 C.c.Q

Lors de la découverte d’un vice caché, l’acheteur est tenu, en vertu de l’article 1739 C.c.Q., de dénoncer au vendeur le vice dans un délai raisonnable depuis sa découverte. À défaut par l’acheteur de respecter cette obligation, il pourrait voir son recours être rejeté, sous réserve de certaines exceptions.

Toutefois, le fait qu’un bâtiment affecté d’un vice caché ait été détruit par un incendie dispense-t-il l’acheteur de donner au vendeur l’avis de dénonciation prévu par l’article 1739 C.c.Q. ? La Cour d’appel répond par la négative à cette question dans l’arrêt Optimum, société d’assurances inc. c. Trudel (EYB 2013-220962 – Texte intégral | Fiche quantum).

Dans cet arrêt, l’assureur Optimum, société d’assurances inc. (Optimum) se pourvoit à l’encontre d’une décision rendue par l’honorable Martin Bédard, j.c.s. (EYB 2012-210165 – Texte intégral | Fiche quantum), qui a accueilli les demandes des intimés (le vendeur et le vendeur antérieur) en irrecevabilité et en rejet de l’action pour le motif qu’Optimum n’a pas respecté son obligation de dénoncer le vice conformément à l’article 1739 C.c.Q. avant de procéder à la démolition et à la reconstruction du bâtiment de ses assurés.

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Dans cette affaire, le bâtiment en cause fut incendié le 22 novembre 2008 et les propriétaires de l’immeuble ont été indemnisés par leur assureur, Optimum, qui a ensuite entrepris un recours récursoire (subrogatoire) contre le vendeur de l’immeuble acheté par ses assurés.

Optimum a appris de son expert, quelques jours après l’incendie, que celui-ci était attribuable à un vice caché, soit la mauvaise installation du poêle à bois. Entre le 15 et le 19 janvier 2009, Optimum a procédé à la démolition du bâtiment ravagé par l’incendie. Par la suite, Optimum a transmis une mise en demeure au vendeur de son assuré le 14 mai 2009 et ce dernier a subséquemment mis en demeure son propre vendeur quelques jours plus tard. Cependant, à ce moment, l’immeuble avait été démoli et reconstruit depuis environ trois mois.

Il est intéressant de noter que la preuve en première instance révèle que l’appelante avait, à la suite de la visite de son expert en sinistre, protégé les lieux du sinistre afin d’y envoyer un autre expert pour constater et confirmer les vices et désordres attribuables à l’incendie. L’appelante n’avait donc aucune raison de ne pas transmettre un avis de dénonciation au vendeur de son assuré afin qu’il puisse faire les constatations requises et ses propres expertises.

La Cour d’appel conclut que, dans les circonstances, les intimés sont fondés à invoquer l’absence de l’avis de dénonciation, tel défaut ayant privé les intimés de leur droit d’examiner les lieux avant la démolition. Essentiellement, la Cour insiste sur l’objectif de l’avis de dénonciation qui ne se limite pas seulement à aviser le vendeur du vice qui lui est reproché, mais surtout, qui vise à permettre au vendeur d’examiner le bien afin qu’il puisse faire ses propres vérifications relativement au vice qui lui est dénoncé, d’en vérifier la gravité et la provenance et de pouvoir effectuer une contre-expertise :

[30] La prétention de l'appelante, qui se trouve à son inscription en appel, voulant que la destruction de l'immeuble la dispense de donner l'avis prévu à 1739 C.c.Q., est dénuée de tout fondement en fait ou en droit.

[31] Le vendeur est tenu, au sens de l'article 1727 C.c.Q., de rembourser le vendeur en cas de perte du bien vendu si la perte résulte d'un vice caché. L'objet de l'article 1739 C.c.Q. est précisément d'évaluer non seulement le montant de la perte, mais également son origine.

[32] Ensuite, l'appelante ne peut asseoir son recours en alléguant que l'installation du poêle à bois est à l'origine de l'incendie et prétendre du même souffle que la vérification de ce fait était inutile.

Ainsi, la destruction d’un bâtiment n’exempte pas l’acheteur de son obligation de donner à son vendeur un avis de dénonciation tel que le prévoit l’article 1739 C.c.Q. Si l’acheteur omet de donner au vendeur un tel avis de dénonciation, il met en péril la validité de son recours en vertu de la garantie légale de qualité advenant que l’absence de dénonciation ait privé le vendeur de pouvoir constater la nature, l’ampleur et la source du vice, et de lui permettre de faire ses propres expertises, comme ce fut le cas pour les intimés dans cette affaire.

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À propos de l'auteur

Me Alexandra Davanzo pratique en droit immobilier et en droit des affaires au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d’affaires inc. Une partie importante de la pratique de Me Davanzo est consacrée aux recours en matière de vices cachés, domaine dans lequel elle a développé une expertise. Diplômée en techniques juridiques et détentrice d'un baccalauréat en droit de l’Université Laval, Me Davanzo est membre du Barreau du Québec depuis 2015. Avant de devenir avocate, Me Davanzo a agi pendant plusieurs années à titre d’officier de la publicité des droits pour le Registre foncier du Québec.