Erreur causée par le dol : encore faut-il que l’erreur soit déterminante et que l’acheteur ait exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Erreur causée par le dol : encore faut-il que l’erreur soit déterminante et que l’acheteur ait exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances

L’article 1726 C.c.Q. impose à l’acheteur l’obligation d’agir en acheteur prudent et diligent avant la vente, si celui-ci désire ensuite se prévaloir de la garantie légale de qualité à l’égard de vices cachés qu’il pourrait subséquemment découvrir.

Dans notre dernier billet, nous avons rappelé qu’un vendeur non professionnel qui excluait la garantie légale de qualité n’avait pas à divulguer à son acheteur les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, étant toutefois entendu que cette exclusion de garantie ne lui serait d’aucun secours en cas de faute lourde ou intentionnelle de sa part envers son acheteur en vertu des dispositions de l’article 1474 C.c.Q., tel un dol.

Toutefois, lorsqu’on invoque le dol du vendeur sur la base de l’article 1401 C.c.Q., est-ce que le tribunal doit scruter la conduite de l’acheteur comme doit le faire le tribunal lorsqu’il a à appliquer la garantie légale de qualité prévue par l’article 1726 C.c.Q. ? En d’autres mots, lorsqu’un acheteur invoque l’erreur causée par le dol de son vendeur, est-ce que la seule preuve d’un dol par le vendeur est suffisante pour lui permettre d’obtenir la réduction de ses obligations ou l’annulation du contrat ? Même si le vendeur a commis un dol, le tribunal doit-il se questionner sur la conduite de l’acheteur avant la vente et sur sa diligence ?

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Dans un billet antérieur, nous avons rappelé que même les fausses représentations du vendeur ne libéraient pas l’acheteur de son obligation d’agir en acheteur prudent et diligent, sous l’angle de la garantie légale de qualité. Existe-t-il une obligation identique pour l’acheteur qui invoque le dol du vendeur, en vertu de l’article 1401 C.c.Q. en matière de dol ?

Un des éléments que doit démontrer l’acheteur qui invoque que son consentement a été vicié par le dol de son cocontractant est son caractère déterminant. Dans l’arrêt Théberge c. Durette (EYB 2007-112304, 2007 QCCA 42), une affaire se rapportant à un recours en passation de titres, la Cour d’appel souligne que l’erreur causée par le dol du vendeur doit avoir été déterminante et que l’acheteur doit avoir exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances :

[83] D'une part, l'article 1733, second alinéa, C.c.Q. permet ce genre de clause :

1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel.
[Nos soulignements.]

Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l'intimée, peut exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien. Bien sûr, cela n'empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s'appliquer et l'on peut penser que l'acheteur d'un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l'existence d'un vice important, invoquer l'erreur, erreur provoquée par le dol de l'autre partie (articles 1399-1401 C.c.Q.), et obtenir l'annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif. Encore faudrait-il que l'erreur soit déterminante et que l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire.

[84] En l'espèce, toutefois, les appelants ne pourraient invoquer l'erreur ou le dol, puisqu'ils ont librement et, faut-il le répéter, en toute connaissance de cause, décidé d'acheter l'immeuble en dépit d'un problème potentiel de pyrite, problème dûment dénoncé par l'intimée, et décidé aussi de ne pas faire le test qui leur aurait permis d'en avoir le coeur net, choisissant plutôt de se fier aux impressions favorables de leur inspecteur. S'ils invoquaient l'erreur, celle-ci serait vraisemblablement inexcusable au sens de l'article 1400, second alinéa, C.c.Q.

La Cour d’appel rappelle clairement qu’il ne s’agit pas seulement de démontrer que le consentement d’un acheteur fut vicié par le dol intentionnel du vendeur, mais qu’il faut au surplus que l’erreur causée par le dol du vendeur ait été déterminante. Plus particulièrement, est-ce que les représentations dolosives d’un vendeur (ou encore ses réticences) sont la cause déterminante du fait que l’acheteur n’a pas été informé de l’élément qui aurait fait en sorte, s’il l’avait connu avant la vente, qu’il n’aurait pas acquis l’immeuble au même prix, ou encore ne l’aurait pas acheté du tout ? L’acheteur aurait-il pu être informé, ou encore s’informer lui-même, de l’existence de cet élément malgré le dol du vendeur ? L’acheteur a-t-il fait preuve de diligence ou a-t-il, au contraire, fait preuve de négligence avant la vente ? A-t-il commis une erreur inexcusable au sens de l’article 1400 C.c.Q. ?

Le dol doit donc avoir un impact déterminant : n’eût été ce dol, il n’aurait pas été possible pour l’acheteur agissant avec une diligence raisonnable et ne contribuant pas à s’induire lui-même en erreur de découvrir l’élément que l’acheteur alléguera comme lui ayant été caché intentionnellement par son vendeur avant la vente.

Par exemple, l’acheteur d’une unité de condo qui découvre, après la vente, que le syndicat de copropriété a entrepris des procédures judiciaires contre le constructeur/promoteur du bâtiment en lien avec des vices de construction au niveau des aires communes dudit bâtiment risque d’avoir beaucoup de difficulté à démontrer le caractère déterminant de l’erreur causée par le dol de son vendeur, par son silence ou encore par ses fausses représentations, s’il était possible pour ce même acheteur de connaître l’existence de ces procédures judiciaires via une simple vérification diligente préalable des registres et des procès-verbaux du syndicat de la copropriété qui lui étaient accessibles. Ou encore, prenons l’exemple de l’acheteur qui invoque le dol du vendeur, et plus particulièrement des fausses représentations de sa part concernant la stabilité des fondations de l’immeuble alors que l’acheteur avait en main un rapport d’inspection soulevant de possibles problématiques de stabilité des fondations et qu’il pouvait constater visuellement des indices flagrants de mouvement des fondations, dont des planchers qui n’étaient pas à niveau. Dans un tel contexte, le dol du vendeur ne pouvait empêcher à lui seul l’acheteur d’être au courant, ou du moins, de soupçonner la problématique afférente aux fondations. Dans un tel contexte, l’erreur de l’acheteur résulte davantage de son défaut de s’informer adéquatement et de son manque de diligence que du dol du vendeur, faisant ainsi en sorte que ce dol ne peut être considéré comme ayant été déterminant.

Ainsi, la prudence et la diligence d’un acheteur s’avèrent non seulement importantes sous l’angle de la garantie légale de qualité de l’article 1726 C.c.Q., mais également sous celui du dol en vertu de l’article 1401 C.c.Q.

Il ne s’agit non pas pour l’acheteur qui invoque le dol de son vendeur de démontrer uniquement l’existence de fausses représentations, leur caractère intentionnel et l’erreur causée par celles-ci : encore faut-il que ce dol ait été la cause déterminante de l’erreur de l’acheteur, et que cette erreur de l’acheteur ne soit pas également causée par son manque de diligence, son imprudence ou encore sa témérité.

L’examen de la conduite de l’acheteur, et plus particulièrement de sa prudence et de sa diligence, est un élément crucial à analyser, même si la réclamation est fondée non pas sur la garantie légale de qualité, mais plutôt sur les règles générales des contrats, et plus particulièrement sur l’article 1401 C.c.Q.

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.