La minimisation des coûts ne constitue pas une urgence

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
La minimisation des coûts ne constitue pas une urgence

En matière de vices cachés, l’article 1739 C.c.Q. impose à l’acheteur de dénoncer par écrit les vices à son vendeur, dans un délai raisonnable. Comme l’a souligné la Cour d’appel, dans l’arrêt Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd (EYB 2014-234922 – Texte intégral), citant l’auteur en droit Pierre-Gabriel Jobin (au 27e paragraphe de cet arrêt), « la raison d’être de ce préavis est de permettre au vendeur de vérifier s’il s’agit bien d’un vice couvert par la garantie [légale de qualité], de constater les dommages causés le cas échéant et, s’il y a lieu, d’effectuer la réparation ou le remplacement du bien à un coût inférieur à celui d’un tiers engagé par l’acheteur ».

Toutefois, certaines exceptions peuvent dispenser un acheteur de son obligation de dénoncer en vertu de l’article 1739 C.c.Q. Une des exceptions les plus fréquemment invoquées est l’urgence.

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Plus particulièrement, le vendeur ne sera pas tenu de dénoncer par écrit le vice au préalable à son vendeur avant d’effectuer des travaux correctifs si les vices sont dangereux pour la sécurité des occupants et/ou qu’ils sont susceptibles d’entraîner une détérioration ou une perte imminente du bien. Toutefois, la notion d’urgence doit être interprétée de manière objective et de manière limitative : tout n’est pas urgent. Ce qu’un acheteur peut assimiler à une urgence ne sera pas nécessairement considéré comme tel par le tribunal : pour qu’on parle d’urgence, faut-il qu’il y ait péril du bien.

La Cour supérieure, dans la décision SG2C inc. c. Morin (EYB 2014-237816 – Texte intégral | Fiche quantum) de 2014, est venue nous rappeler ce qu’est la notion d’urgence permettant à un acheteur d’être exempté de l’obligation de dénoncer à son vendeur des vices avant d’effectuer des travaux correctifs.

Dans cette affaire, l’acheteur avait découvert la présence d’un réservoir souterrain désuet. Pendant l’exécution des travaux d’enlèvement du réservoir, l’acheteur apprend l’existence d’une problématique de contamination causée par ledit réservoir. Ayant reçu la recommandation d’un expert de procéder à la décontamination du sol en même temps que l’exécution des travaux d’enlèvement du réservoir souterrain désuet, l’acheteur demande à l’entrepreneur qu’il avait mandaté pour les travaux d’enlèvement du réservoir, et dont l’équipement est alors sur place, de procéder immédiatement aux travaux de décontamination requis, sans en aviser au préalable son vendeur, lequel sera toutefois avisé de la problématique de contamination du sol environ une vingtaine de jours suivant le début des travaux de décontamination.

Le vendeur invoque en défense l’absence de dénonciation de la problématique relative à la contamination avant le début des travaux, viciant ainsi le recours de l’acheteur.

L’acheteur, quant à lui, plaide l’urgence comme exception lui permettant de passer outre la nécessité de dénoncer les vices avant de procéder aux travaux correctifs. Plus particulièrement, l’acheteur invoquait l’imminence des vacances de la construction et la présence sur place des équipements et des ouvriers spécialisés, faisant ainsi en sorte qu’il a dû prendre une décision rapide pour procéder aux travaux rapidement afin d’éviter d’attendre l’arrivée du temps froid ou le report des travaux à une date indéterminée, en fonction de la disponibilité des ouvriers spécialisés. Bref, de l’avis de l’acheteur, attendre aurait fait en sorte pour celui-ci d’augmenter les coûts de décontamination.

Le tribunal, présidé par la juge Catherine Mandeville, ne considère pas que la situation présentée par l’acheteur doit être assimilée à une situation d’urgence ayant pour effet d’exempter l’acheteur de dénoncer le vice par écrit à son vendeur en vertu de l’article 1739 C.c.Q.

Plus particulièrement, la juge Mandeville nous rappelle que la minimisation des coûts ne constitue pas une urgence :

[66] Le noeud du litige est donc de déterminer si, comme le plaide Mme Morin, l’absence de l’avis écrit avant que ne débutent les travaux de décontamination est fatale au recours de SG2C.

[67] De son côté, SG2C plaide l’exception. Elle a plaidé l’urgence dans un premier temps et, dans le cadre de ses plaidoiries, a également soulevé qu’il y aurait eu une renonciation par Mme Morin au bénéfice de cet avis en raison de son inaction entre le moment où elle a été informée de la situation, soit le 26 juillet et le 31 août.

[68] De l’avis du Tribunal, SG2C ne s’est pas déchargée de son fardeau de démontrer que sa situation au 25 juin 2010 en est une qui répond aux caractéristiques de l’urgence qui lui permettait de bénéficier de l’exception à la règle de l’obligation de transmettre un avis écrit.

[...]

[70] Il ne s’agit pas non plus de laisser l’acheteur déterminer de l’opportunité de transmettre ou non un avis en fonction de ce qu’il l’estime utile. Ici, M. Poirier a jugé qu’il serait inutile de faire parvenir un tel avis à Mme Morin parce que celle-ci ne se serait pas vraiment impliquée dans les travaux. Pourtant, il y avait pour lui obligation d’envoyer cet avis et Mme Morin avait le droit de le recevoir en vertu de la loi. La situation décrite par M. Poirier n’apparaît pas correspondre aux critères d’urgence qu’on retrouve en jurisprudence ; il n’y a pas un péril du bien. On a parlé de minimiser les coûts, puisque les vacances de la construction approchaient et que la main-d’oeuvre et la machinerie étaient déjà sur place. M. Poirier a dit que ceci lui permettait de s’assurer des services de l’entrepreneur Pavco pour commencer les travaux. Il ne s’agit pas d’une urgence qui est liée au bien. SG2C a choisi d’enlever le réservoir à une date qu’elle a déterminée, soit le 25 juin 2010, et de procéder cette journée-là aussi aux tests de sol. Elle ne peut se fonder sur une urgence qui résulte de ses propres choix. La minimisation des coûts ne constitue pas une urgence.

Plus particulièrement, la juge Catherine Mandeville nous précise ce qu’est une situation d’urgence pouvant constituer une exception à l’obligation de dénoncer :

[69] Comme le Tribunal l’a dit, la jurisprudence révèle que la notion d’urgence est celle d’un péril, d’un dépérissement immédiat du bien. Chaque cas s’apprécie en fonction des circonstances qui lui sont propres, mais il faut néanmoins une preuve que la situation était telle que l’acheteur n’a pas réellement d’autre choix afin de mitiger ses dommages que de procéder très rapidement aux travaux de réhabilitation. Il ne suffit pas simplement pour l’acheteur de démontrer que, s’il effectue les travaux dans l’immédiat, les coûts se révéleront moindres ultimement. Il faut qu’il y ait péril du bien ou danger pour lui-même ou pour autrui.

(Nos soulignés)

Cette décision nous rappelle ainsi que la notion d’urgence implique un risque de péril/de dépérissement immédiat du bien. Il faut qu’il y ait littéralement feu en la demeure pour être en situation d’urgence, et l’accroissement des coûts des travaux correctifs à être engendrés par les délais qui seront causés par la nécessité de devoir dénoncer par écrit les vices au vendeur et de lui accorder un délai raisonnable pour venir les constater ne pourra être assimilé à une situation d’urgence exemptant l’acheteur de passer outre l’obligation de dénoncer prévue par l’article 1739 C.c.Q.

Également, cette décision vient nous donner un éclairage intéressant sur la notion d’urgence, qui est parfois interprétée très largement par des acheteurs dans certaines situations. Cette décision nous rappelle qu’on ne sera en situation d’urgence que s’il y a péril ou un dépérissement immédiat du bien. Ainsi, l’accroissement des coûts des travaux correctifs ou encore les pertes locatives (qui sont souvent invoquées par des acheteurs) ne peuvent être assimilés à eux seuls à une situation d’urgence, permettant de passer outre l’obligation de l’acheteur de dénoncer en vertu de l’article 1739 C.c.Q.

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.