La vétusté, l’usure normale et l’atteinte de la vie utile ne constituent pas des vices couverts par la garantie légale de qualité

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
La vétusté, l’usure normale et l’atteinte de la vie utile ne constituent pas des vices couverts par la garantie légale de qualité

Tout problème caché découvert à un immeuble après la vente ne constitue pas automatiquement un vice caché couvert par la garantie légale de qualité. Plus particulièrement, la fin de vie utile, la vétusté et l’usure normale ne constituent pas des vices cachés couverts par la garantie légale de qualité.

Comme l’affirme l’honorable Raoul Barbe, j.c.q. dans la décision Fecteau et al. c. Pelosse et al. (EYB 2004-268379), « ce n'est pas parce qu'un toit coule, qu'un robinet ne fournit pas d'eau ou qu'un appareil tombe en panne que l'immeuble est nécessairement atteint d'un vice ».

Plus particulièrement, monsieur le juge Barbe nous rappelle dans cette décision le principe suivant :

[25] Rappelons que tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Il jouit d'une durée de vie par la vie utile des biens qui le composent. Or, le passage du temps engendre inévitablement une usure, un vieillissement et de là sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire et le rendre impropre à son usage. Toutefois, la détérioration d'un bien résultant de l'usure, du vieillissement et de la vétusté ne constitue pas un vice. L'acheteur raisonnable qui a acheté une maison de 50 ans ne peut s'attendre à ce que le plancher du sous-sol soit neuf.

« La garantie contre les vices cachés n'est pas une garantie d'intégralité absolue du bien vendu ni une garantie générale de bon fonctionnement », comme nous le rappelle l’honorable Patrick Théroux, j.c.q. dans la décision Laporte c. Guillette (EYB 2009-169133 – Texte intégral | Fiche quantum), dans laquelle il ajoute qu’« il est bien établi en droit que l’application et la portée de cette obligation du vendeur sont en partie déterminées par les attentes légitimes d’un acheteur raisonnable en fonction du bien qu’il accepte d’acheter, au prix qu’il accepte de payer, et que cette règle reçoit plus particulièrement application dans le cas de bien âgé ou vétuste ». Ainsi, monsieur le juge Théroux nous signale que « l’acheteur d’un bien usagé n’a pas (et ne peut avoir, à notre avis) les mêmes attentes que l’acheteur d’un bien neuf ».

Dans la décision Iammateo c. Forget (EYB 2010-184332 – Texte intégral | Fiche quantum), de 2010, les acheteurs ont poursuivi pour vices cachés leurs vendeurs qui leur ont vendu un immeuble âgé de 48 ans qui subissait notamment des infiltrations d’eau en raison de l’absence d’un drain français, ce qui n’était toutefois pas contraire à la réglementation municipale de l’époque de la construction du bâtiment.

Se fondant sur une jurisprudence unanime voulant que la vétusté, l’usure normale et l’atteinte de la durée de vie utile ne constituent pas des vices cachés couverts par la garantie légale, l’honorable Pierre Journet, j.c.s. en vient à la conclusion que l’absence d’un drain français pour une propriété de 48 ans, alors que l’installation d’un drain français n’était pas requise lors de la construction, ne constitue pas un vice, et que, même si l’immeuble avait été muni d’un tel drain, l’acheteur ne pouvait s’attendre à ce qu’un drain installé il y a près de 50 ans soit encore fonctionnel :

[44] Plus de cinquante ans se sont écoulés depuis la construction de cet immeuble. Le Tribunal est d’avis qu’on ne pouvait donc pas s’attendre en achetant cet immeuble, qu’il y ait présence de drain français, qui soit fonctionnel. Ainsi, ne constitue pas un vice caché, qu’il y ait présence d’un drain français ou fonctionnement du drain français sur une bâtisse de cinquante ans ;

[…]

[50] Tout ouvrage matériel est nécessairement affecté par l’usure et le passage du temps ;

[51] Les composantes d’un bâtiment ont forcément une durée de vie limitée ;

[52] De plus, l’évolution de la qualité et de l’efficience des matériaux, des normes et des techniques de construction, influencent nécessairement la portée de la garantie à laquelle le vendeur d’un bâtiment âgé est tenu ;

[…]

[63] Le Tribunal en vient à la conclusion qu’il ne s’agit pas d’un vice caché, mais plutôt de l’usure normale du drain français dont la durée de vie utile est dépassée depuis plusieurs années ;

[64] Les Tribunaux sont unanimes à conclure que la vétusté, l’usure normale, l’atteinte de la durée de vie utile ne constituent pas des vices cachés couverts par la garantie légale ;

[65] Dans le cas sous étude, le Tribunal conclut que même si le drain français avait existé, eu égard à son âge, sa vétusté ou son non-fonctionnement n’auraient pas constitué un vice caché.

[66] Le Tribunal est d’avis que l’absence de drain français, comme dans le cas présent, n’étant pas contraire à la réglementation municipale de l’époque de la construction, ne constitue pas un vice caché, mais bien un des éléments de l’entretien d’un immeuble ;

[67] La réclamation pour vice caché, découlant de l’absence de drains et des dommages aux lieux loués, sera rejetée ;

Le juge Journet rejette ainsi la totalité de la réclamation se rapportant à l’absence de drain français, incluant tous les dommages ayant été causés au niveau du sous-sol par les infiltrations d’eau découlant de l’absence de drain français. Le tribunal n’accueille que la réclamation des acheteurs se rapportant à la présence d’un réservoir d’huile dans le sol. Ainsi, sur le montant initialement réclamé de 80 033,00 $ par les acheteurs, ceux-ci n’ont obtenu du tribunal qu’un montant de 7 339,86 $.

Dans une décision subséquente rendue deux ans plus tard, l’honorable Paul Corriveau, j.c.s., dans l’affaire Castonguay c. Lapointe (EYB 2012-200929 – Texte intégral | Fiche quantum), et citant la décision Iammateo, rejette une réclamation portant entre autres sur des défectuosités du drain français inopérant d’un immeuble construit il y a plus de 56 ans en raison du fait que l’acheteur, « en achetant une maison construite il y a plus de 56 ans, ne pouvait s’attendre à un drain fonctionnel car la durée de vie probable d’un tel drain ne s’étend pas sur une si longue période ». Le juge Corriveau conclut que la présence d’un drain inopérant ayant atteint sa fin de durée de vie utile ne constitue pas un vice caché, et que « tout ce qui s’y rattache doit être exclu de la réclamation du demandeur ».

Conclusion

Le plaideur doit s’assurer, avant d’entreprendre de coûteuses procédures judiciaires en vices cachés pour son client, que les dommages découverts par celui-ci à son immeuble ne découlent pas d’une composante qui était vétuste/qui avait atteint sa fin de vie utile en date de la vente de l’immeuble. Cela permettra d’éviter des situations comme dans l’affaire Iammateo précitée ou encore la décision Simard c. Richard (EYB 2012-207121 – Texte intégral | Fiche quantum), où la Cour a accordé aux demandeurs en cause des montants inférieurs au seuil maximal des petites créances aux termes d’un procès au fond tenu devant la Cour supérieure.

On sait qu’une composante vétuste, tel un drain français, ne peut faire l’objet d’une réclamation pour vices cachés, mais plusieurs plaideurs oublient parfois le fait que tous les dommages découlant de la vétusté de la composante, en l’occurrence les dommages dits conséquentiels, tels les dommages causés à un sous-sol par des infiltrations d’eau causées par un drain inopérant pour cause de vétusté, ne sont pas non plus couverts par la garantie légale de qualité.

Il est donc très important pour le plaideur qui se fait consulter par un acheteur ayant découvert de prétendus vices cachés à la propriété de bien analyser son dossier dès le départ afin de déterminer l’opportunité ou non d’entreprendre des procédures et, plus important, de déterminer la valeur économique réelle et dépréciée de la réclamation de son client et de déterminer si la cause des dommages découverts à la propriété résulte ou non de la vétusté d’une composante du bâtiment.

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.