Le défaut par le vendeur de déclarer à son acheteur la survenance d’un décès dans un immeuble ne constitue pas automatiquement du dol entraînant l’annulation de la vente

Dans notre dernier billet du 17 janvier dernier, nous avons traité de la décision Fortin c. Mercier (EYB 2013-229823 – Texte intégral | Fiche quantum), rendue en 2013, dans laquelle la Cour supérieure avait ordonné l’annulation de la vente d’un immeuble en raison du fait que le vendeur avait volontairement et activement pris des mesures pour dissimuler à ses acheteurs le fait que deux décès étaient survenus dans la résidence à la suite d’un pacte de suicide, en plus d’avoir délibérément menti à ce sujet.

Deux ans plus tard, deux acquéreurs d’un immeuble résidentiel se sont adressés, dans le cadre d’une autre affaire, à la Cour supérieure afin qu’elle rende un jugement similaire à celui que la Cour avait rendu dans l’affaire Fortin précitée, en raison de l’omission de leur vendeur de leur avoir divulgué qu’il y avait eu mort par overdose dans la propriété, quelque trois ans plus tôt.

Bien au fait qu’une mort par overdose était survenue dans l’immeuble, le vendeur n’en avait toutefois pas informé ses acheteurs et avait déclaré à ceux-ci en outre « qu’il [n’avait] connaissance d’aucun facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ».

Toutefois, contrairement à ce qui s’est produit dans l’affaire Fortin, la Cour, dans l’affaire Girard c. Dufour (EYB 2015-247870 – Texte intégral | Fiche quantum), a rejeté la demande en annulation de vente des acheteurs dirigée contre leur vendeur, pour le motif que la conduite du vendeur ne pouvait être qualifiée de frauduleuse ou de dolosive.

Même si le tribunal doute de l’affirmation du vendeur selon laquelle il n’a pas songé à divulguer cette information à ses acheteurs, le tribunal en vient malgré tout à la conclusion que le vendeur n’a pas utilisé de tactiques déloyales, qu’il n’a pas fait de pressions indues pour concrétiser la vente, ni n’a commis de réticences en ce qui concerne le décès survenu dans l’immeuble. Distinguant cette affaire des circonstances ayant mené au jugement rendu dans l’affaire Fortin, la Cour précise qu’il ne s’agissait pas ici d’un suicide ni d’une mort violente et que le vendeur n’avait pas sciemment menti aux acheteurs sur les motifs de la vente de l’immeuble ni ne leur avait intentionnellement caché la survenance d’un événement tragique, comme cela avait été le cas dans l’affaire Fortin.

Rappelant que « pour que l’erreur provoquée par le dol soit cause de nullité d’un contrat, il faut qu’elle ait été déterminante », la Cour traite de l’obligation d’information du vendeur et de l’obligation corrélative de l’acheteur de s’informer :

[47] Il existe dans les relations contractuelles une obligation des parties de fournir les informations nécessaires à un consentement éclairé. Le corollaire et la limite de l'obligation d'information sont l'obligation de l'autre partie de se renseigner :

[…] Dans la mesure, en effet, où, dans les circonstances de l'espèce, le contractant a la possibilité de connaître l'information ou d'y avoir accès […], celui qui s'apprête à conclure un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour en bien connaître les enjeux importants, les faits susceptibles d'influencer sa décision ; l'obligation de se renseigner vient ainsi faire échec au devoir corrélatif de renseignement de l'autre partie. […]

[48] Dans l'évaluation du dol, le Tribunal doit donc considérer les démarches et les efforts faits par le contractant qui se prétend victime de dol auprès de son cocontractant ou auprès d'autres sources.

La Cour souligne notamment qu’aucune question ne fut posée par les demandeurs au sujet des propriétaires antérieurs ou sur un décès dans la propriété.

Le tribunal s’est par ailleurs questionné sur l’étendue de l’obligation de divulgation du vendeur d’une propriété résidentielle en ce qui concerne un décès survenu dans la résidence, pour en venir à la conclusion qu’on ne peut justifier une obligation générale de divulgation à l’égard d’un décès survenu dans un immeuble :

[58] Dans les circonstances, quelle est l'étendue de l'obligation de divulgation du vendeur d'une propriété résidentielle en ce qui concerne un décès survenu dans la résidence. S'agit-il d'une information pertinente et déterminante dont la connaissance pourrait affecter la valeur d'un immeuble ?

[59] De l'avis du Tribunal, il s'agit d'une question bien subjective. On pourrait penser qu'un suicide ou un décès violent puisse affecter la valeur d'une résidence en ce qu'une proportion d'acheteurs serait rebutée à l'idée d'y habiter. Cependant, le Tribunal ne dispose d'aucun sondage ou de preuve relative au marché immobilier ou d'une preuve économique à ce sujet.

[60] Une multitude de facteurs peuvent influencer la valeur d'une propriété résidentielle. Il est possible qu'un suicide ou une mort violente soit l'un de ces facteurs.

[...]

[62] Aussi, quel type de décès survenu dans une résidence peut avoir un impact sur sa valeur ? Dans l'affaire Fortin c. Mercier, on faisait état de deux décès à la suite d'un pacte de suicide. La Déclaration du vendeur de duProprio est limitée à une mention au sujet d'un suicide ou d'une mort violente.

[63] Qu'en est-il si la mort violente ou le suicide est survenu il y a 20, 40, 60 ou 80 ans ? Le vendeur qui est au courant d'un tel décès survenu il y a plusieurs années est-il obligé de le dénoncer ? Quelle est la durée de l'obligation d'information sur un décès, s'il y en a une ? Qu'en est-il d'une mort non violente, par exemple le décès d'une personne âgée à domicile ? Doit-elle être divulguée par le vendeur ? Est-ce que la mort d'un enfant à domicile suite à une infection ou une maladie doit être divulguée ?

[64] De l'avis du Tribunal, ces questions sont trop hasardeuses pour justifier une obligation générale de divulgation dans le cas d'une vente privée.

À la lumière de cette analyse et citant notamment l’auteur en droit Vincent Karim, le tribunal distingue les éléments qui peuvent objectivement affecter la valeur d’une propriété de ceux qui peuvent subjectivement en affecter la valeur, pour conclure que les premiers se doivent d’être divulgués alors que les seconds n’ont pas d’emblée à être divulgués :

[65] Le défaut de divulguer certains éléments qui peuvent objectivement affecter la valeur d'une propriété peut être considéré comme un dol, par exemple, le fait de camoufler que les fondations ou la toiture sont affectées par des problèmes importants […]

[66] Par ailleurs, les éléments qui peuvent subjectivement affecter la valeur de la propriété n'ont pas d'emblée à être divulgués :

Par ailleurs, il importe de souligner que le vendeur est tenu de fournir à l'acheteur potentiel uniquement les informations susceptibles d'altérer la valeur de l'immeuble. Ainsi, la survenance dans la maison d'un suicide, d'un meurtre ou d'un décès n'est pas un facteur qui doit être déclaré par le vendeur, car ces événements, quoique susceptibles d'influer sur le consentement de l'acheteur, n'ont pas pour effet de modifier la valeur du bien. Cependant, il en est tout autrement lorsque l'acheteur manifeste clairement au vendeur ses phobies ou craintes concernant la survenance de tels événements. Il en est de même, de la manifestation de considérations subjectives qui pourraient nuire à la jouissance paisible des lieux ou du bien vendus.

Le tribunal apporte toutefois une nuance à l’absence d’obligation de divulgation des éléments pouvant subjectivement affecter la valeur d’une propriété, en ce que le vendeur pourrait commettre une manoeuvre dolosive « si l'acheteur manifeste des craintes particulières ou phobies pour lesquelles le vendeur détient de l'information et la dissimule, ou encore si l'acheteur pose des questions et que le vendeur ment, fait défaut de répondre ou fait preuve de réticences ».

Fort de cette analyse, le tribunal en vient à la conclusion que le vendeur « n’avait pas l’obligation d’informer les acheteurs d’un élément qui pouvait subjectivement affecter leur intérêt à acheter la propriété », en l’occurrence la survenance d’un décès par overdose dans l’immeuble trois ans avant la vente.

Conclusion

En réconciliant les décisions Fortin et Girard, nous comprenons qu’un suicide ou une mort violente survenu dans un immeuble constitue un élément affectant objectivement la valeur d’un immeuble, qui se doit d’être divulgué, alors qu’un simple décès survenu dans un immeuble, même par overdose, constitue en principe un élément affectant subjectivement la valeur d’un immeuble, et ne fait pas d’emblée l’objet d’une obligation de divulgation par le vendeur.

Il importe de souligner en terminant que contrairement à l’affaire Fortin, les acheteurs habitaient toujours la propriété au moment du procès (environ deux ans après avoir appris la survenance du décès) et n’ont fait aucune démarche pour tenter de vendre leur propriété, ce qui jette, de l’avis du tribunal, un doute important sur le caractère déterminant de l’erreur qui aurait été commise par les acheteurs en raison du dol allégué des vendeurs.