Les principes régissant la réduction du prix de vente en matière de vices cachés

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Les principes régissant la réduction du prix de vente en matière de vices cachés

Dans le cadre d’un recours pour vices cachés, l’acheteur a le choix entre demander la réduction du prix de vente (action estimatoire) ou, lorsque les vices sont importants, demander l’annulation de la vente (action rédhibitoire).

Lorsqu’on demande la réduction du prix de vente dans le cadre d’un recours pour vices cachés, le plaideur doit toujours garder à l’esprit que la réduction du prix de vente demandée ne doit pas avoir pour effet d’enrichir l’acheteur aux dépens du vendeur et doit être raisonnable eu égard aux circonstances particulières de son dossier.

Le droit à la réduction du prix de vente est régi par les articles 1604 et 1726 C.c.Q. En vertu de ces règles, le tribunal peut intervenir au niveau de l’entente contractuelle intervenue entre un vendeur et un acheteur pour modifier le prix de vente. Pour ce faire, le tribunal devra tenir compte de toutes les circonstances appropriées (art. 1604 al. 3 C.c.Q.) afin de déterminer le prix que l’acheteur aurait payé s’il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.).

L’arrêt Verville

Plus particulièrement, la réduction du prix de vente ne doit pas être disproportionnée par rapport à la valeur du bien, ou encore par rapport au prix payé pour ce bien. On voit fréquemment des recours en vices cachés où l’acheteur réclame à son vendeur une réduction de prix de vente quasi équivalente au prix de vente de l’immeuble, tout en demeurant propriétaire du bien. On constate ainsi dans plusieurs cas une disproportion importante entre les montants réclamés à titre de réduction de prix de vente, et la valeur du bien ou le prix payé pour celui-ci.

La Cour d’appel, en 2008, dans l’arrêt Verville c. 9146-7308 Québec inc. (EYB 2008-146277 – Texte intégral | Fiche quantum), est venue rappeler que la réduction du prix de vente doit être raisonnable eu égard aux circonstances appropriées et ne doit pas procurer un avantage indu à l’acheteur.

Dans cet arrêt, le tribunal de première instance avait initialement condamné le vendeur d’un parc de maisons mobiles à payer à son acheteur la somme de 1 088 880,28 $ en raison de vices cachés affectant le terrain.

Bien que la Cour d’appel soit venue confirmer le caractère caché des vices, celle-ci a soulevé une difficulté importante au niveau du fait que la somme accordée par le juge de première instance était sensiblement égale à la valeur du bien affecté de vices cachés, en l’occurrence le terrain :

[52] En attribuant le 195 000 $ versé comptant au prorata des actifs vendus, la valeur du bien affecté par les vices est de 1 103 000 $ au lieu de 905 000 $. Le montant de la condamnation est de 1 088 880,28 $.

[…]

[54] En l'espèce, l'intimée conserve le bien vendu qui est affecté d'un vice tout en obtenant le remboursement intégral de la somme versée pour l'acquérir et même plus, si l'on considère que dans ce calcul l'on n'accorde aucune valeur au terrain lui-même (excluant les infrastructures) alors que le prix convenu vaut pour le terrain et les infrastructures qui y sont contenues.

[55] Ce résultat est contraire aux règles fondamentales de l'action estimatoire (en réduction du prix de vente).

[56] En la matière, le choix du recours (rédhibitoire ou estimatoire) appartient au créancier de l'obligation. S'il estime que les vices rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuent tellement l'utilité au point où il ne l'aurait pas acheté, le créancier demandera l'annulation de la vente. S'il est plutôt d'avis que malgré les vices, il aurait tout de même acheté mais à un prix inférieur, pour tenir compte du déficit d'usage, il exigera une réduction du prix de vente. Dans la mesure où l'acheteur opte pour ce dernier recours, il ne peut obtenir qu'une réduction du prix de vente et encore faut-il que celle-ci soit raisonnable eu égard aux circonstances appropriées (1604(3) C.c.Q.). Ainsi il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu.

[…]

[59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat. Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q.) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q.).

[60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres.

[61] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable. Dans la mesure où le créancier de l'obligation opte pour la réduction du prix de vente, il y a lieu de présumer que le bien vendu a certes un déficit d'usage, mais qu'il conserve une valeur autre que symbolique. Comme je l'ai mentionné plus haut, il ne saurait être question, dans le cadre d'une action en réduction, de restituer intégralement à l'acheteur le prix d'acquisition tout en lui permettant de conserver le bien vendu.

[62] Règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier. Ils pondèrent la réduction de façon à ne pas enrichir indûment le créancier.

[…]

[77] En fonction d'un acheteur qui choisit un recours en diminution du prix de vente et qui doit assumer les conséquences de son choix, de combien le prix de vente doit-il être diminué ? Autrement dit, quel prix de vente raisonnable et réaliste aurait payé un acheteur s'il avait connu le vice ? Ce prix doit également être équitable pour le vendeur en ce sens qu'il ne doit pas s'agir d'un prix déraisonnable au point d'équivaloir à la quasi-confiscation du bien vendu affecté d'un vice.

[78] Pour répondre à cette question de façon adéquate il faut nécessairement tenir compte : (1) de la valeur du bien vendu telle que l'ont déterminée les parties elles-mêmes (1 103 000 $); (2) des composantes de ce bien (terrain et infrastructures); (3) de l'inférence qu'il faut tirer du choix du recours exercé par l'acheteur. Ce dernier estime nécessairement que le bien vendu conserve une valeur malgré le vice, à tout le moins la valeur du terrain, puisqu'il choisit de conserver le bien et de se satisfaire d'une diminution du prix de vente.

[79] Je suis d'avis de fixer cette réduction du prix de vente à 60 % du prix payé pour le bien vendu et de réduire en conséquence la condamnation à 661 800 $. Il s'agit d'une réduction importante qui reflète la gravité des vices. Elle demeure toutefois raisonnable si l'on prend en compte l'ensemble des circonstances ci-haut décrites.

La Cour d’appel est ainsi venue fixer la réduction à 60 % du prix payé pour le bien vendu (c’est-à-dire le prix de la partie entachée d’un vice, en l’occurrence le terrain), ce qui a fait passer la condamnation du vendeur de 1 088 880,28 $ à 661 800,00 $.

Il est intéressant de constater que la problématique de la disproportion du montant réclamé/accordé eu égard à la valeur du terrain ne fut pas abordée par les parties ni soulevée par le juge en première instance, ni même n’était traitée dans les mémoires d’appel des parties : c’est la Cour d’appel qui a soulevé cette problématique lors de l’audition.

L’arrêt Lahaie

Un an plus tard, la Cour d’appel, dans l’arrêt Lahaie c. Laperrière (EYB 2009-161016 – Texte intégral | Fiche quantum), a réitéré les principes de l’arrêt Verville dans un arrêt où elle est venue réduire substantiellement l’indemnité à titre réduction de prix de vente d’un immeuble de 162 961,64 $ qui avait été accordée à l’acheteur par la juge de première instance à un montant de 44 955 $. Dans cette affaire, les vices se rapportaient à une problématique de faible capacité portante du sol.

Il importe de préciser que l’immeuble en cause avait été vendu à l’acheteur pour un prix de vente de 191 000 $. En plus de reprendre des passages pertinents de l’arrêt Verville, la Cour d’appel est venue réitérer que la réduction ne doit pas être disproportionnée en regard du prix de vente et qu’il faut non seulement tenir compte du prix qu’aurait payé l’acheteur, s’il avait connu le vice, mais qu’il faut également tenir compte du prix que le vendeur aurait accepté de vendre le bien, s’il avait connu le vice :

[89] En demandant la réduction de prix, l'acheteur choisit de conserver le bien vendu, mais demande que le prix soit réduit pour tenir compte du vice affectant le bâtiment. Par ailleurs, les auteurs s'entendent pour dire que la réduction de prix ne doit pas être disproportionnée par rapport à la valeur du bien ou encore du prix payé pour ce bien : Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn, La vente, précité, p. 239-241.

[90] Selon les appelants, la réduction du prix est disproportionnée en regard du prix de vente. La maison a été vendue pour 191 000 $ et la juge du procès a accordé la somme demandée par les intimés à titre de réduction du prix, soit 162 961,64 $, même si elle a partagé la responsabilité également entre les appelants pour leur faire supporter le coût des réparations.

[…]

[92] Selon les auteurs, la réduction du prix s'évalue en fonction du coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice. Il faut également tenir compte du prix qu'aurait accepté de payer l'acheteur s'il avait connu le vice affectant le bâtiment tout comme de celui pour lequel le vendeur aurait accepté de le vendre, s'il eut connu le vice. En l'occurrence, la juge de première instance n'a pas fait l'exercice de pondérer ou d'arbitrer le coût des travaux réclamés, alors que l'appréciation des dommages représente un élément important au dossier.

Conclusion

En matière de réduction du prix de vente, les arrêts Verville et Lahaie nous rappellent que celle-ci doit être raisonnable eu égard aux circonstances et ne doit pas avoir pour effet d’enrichir indument l’acheteur au détriment du vendeur, alors que l’acheteur conservera le bien vendu.

Comme l’indique la Cour d’appel dans l’arrêt Verville (par. 67) : « la réduction du prix de vente peut s’avérer importante si l’ampleur du vice le justifie. Cette réduction doit toutefois demeurer raisonnable et ne jamais procurer un avantage indu à l’acheteur ».

Alors qu’en matière de vices cachés en matière immobilière, les plaideurs ont généralement tendance à se fier systématiquement au total des coûts des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice pour déterminer le montant de la réduction de prix qui sera réclamé, ce qui a parfois pour effet d’entraîner des réclamations disproportionnées eu égard au prix de vente de l’immeuble, l’honorable Hélène Carrier, j.c.q., dans la décision récente Lachance c. Rodrigue (EYB 2016-266582, par. 246 – Texte intégral | Fiche quantum) où elle cite notamment l’arrêt Lahaie, nous rappelle qu’il faut considérer toutes les circonstances de l’affaire et proposer une réduction de prix qui soit possible et raisonnable eu égard aux circonstances et non uniquement additionner les coûts des travaux correctifs projetés ou encourus pour corriger les vices. Ces circonstances au sens du troisième alinéa de l’article 1604 C.c.Q. incluent notamment, mais sans s’y limiter, l’augmentation de valeur du bien (qui a été prise en compte dans l’arrêt Lahaie notamment, par. 97) et la plus-value qu’apporteront les travaux réclamés au bien, eu égard à son âge.

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.