Lorsque la garantie légale a été exclue et que l’acheteur poursuit son vendeur en invoquant le dol : une preuve très précise s’avère requise

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Lorsque la garantie légale a été exclue et que l’acheteur poursuit son vendeur en invoquant le dol : une preuve très précise s’avère requise

Dans un billet antérieur, nous avons traité du fait qu’un vendeur non-professionnel qui excluait la garantie légale de qualité n’avait pas à divulguer à son acheteur les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, étant toutefois entendu que cette exclusion de garantie ne lui serait d’aucun secours en cas de faute lourde ou intentionnelle de sa part envers son acheteur en vertu des dispositions de l’article 1474 C.c.Q., tel un dol.

Les acheteurs d’un immeuble découvrant des vices dans leur immeuble ont souvent tendance à assimiler promptement les représentations erronées et/ou fausses de leur vendeur à du dol. Il est fréquent de voir des plaideurs assimiler automatiquement une représentation fausse et/ou erronée à un dol, à tort dans certains cas selon nous. En effet, une représentation fausse et/ou erronée faite par un vendeur ne constitue pas automatiquement du dol. Comme le souligne l’auteur en droit Didier Lluelles dans son ouvrage Droit des obligations :

Débutez la conversation !

Posez des questions au blogueur ou suggérez de nouveaux sujets de billets.

Cliquez ici >

« 599. Le dol est un comportement malhonnête – une « fraude », précisait l’article 993 de l’ancien Code –, destiné à obtenir un consentement qu’autrement le contractant éventuel n’aurait pas donné ou, du moins, pas aux conditions arrêtées. Il consiste à faire croire – ou à laisser croire – au cocontractant éventuel l’existence ou l’inexistence d’un fait important dans la prise de décision contractuelle. »

« 601. Le dol dont il est question à l’article 1401 est donc une faute, mais une faute qui doit répondre aux caractéristiques de la fraude. Toute faute n’équivaut pas au dol : ainsi, la simple négligence – comme la déclaration inexacte mais faite de bonne foi, due à la seule incompétence de son auteur – exclut toute idée de dol ; même la faute lourde – comme la négligence grossière – ne constitue pas un dol. […] La preuve d’une faute lourde, sans intention de tromper à proprement parler, ne suffirait pas. »

Ainsi, la déclaration fausse et/ou erronée faite de bonne foi ne constituera pas en principe un dol. Pour qu’on puisse conclure à du dol, il faut démontrer que le déclarant avait l’intention de tromper, qu’il a eu un comportement malhonnête. Le vendeur qui fait à son acheteur une déclaration trompeuse, fausse et/ou erronée, de bonne foi, ne pourra commettre un dol puisque son comportement n’est pas empreint de la mauvaise foi que requiert le dol. La Cour d’appel nous avait rappelé, dans l’arrêt Mangiola c. Pucella (EYB 2004-71513 (C.A.)) qu’on ne peut conclure à un dol si le déclarant (le vendeur en l’espèce) était de bonne foi lorsqu’il a fait à son acheteur des déclarations fausses et/ou erronées :

[2] Le premier juge a également conclu que, par leurs déclarations, les vendeurs avaient transformé juridiquement ce vice apparent en vice caché puisque ces mêmes déclarations avaient procuré aux acheteurs un faux sentiment de sécurité.

[3] Soit dit avec égards pour le premier juge, cette conclusion est en droit erronée. Pour transformer un vice apparent en un vice caché, la déclaration ou la manœuvre du vendeur doit être dolosive ou fausse. Or, en l'espèce, le premier juge a conclu que ce n'était pas le cas et que les vendeurs étaient de bonne foi.

Pour prouver le dol, il ne s’agit pas seulement de démontrer la fausseté et/ou l’inexactitude de la représentation/déclaration faite par le vendeur : encore faut-il démontrer l’intention de tromper par ce dernier. C’est ce que nous rappelle l’Honorable Dominique Langis, dans le jugement qu’elle a rendu en 2013 dans l’affaire Matteau c. Vigneault (2013 QCCQ 10428, EYB 2013-226800 (C.Q.) – Texte intégral | Fiche quantum). Dans cette affaire, les acheteurs/demandeurs ont acquis sans garantie légale de qualité un immeuble de leurs vendeurs. Ayant découvert quelques années plus tard une problématique au niveau des fondations de l’immeuble, les acheteurs allèguent que leurs vendeurs ne peuvent bénéficier de la clause d’exclusion de garantie pour le motif que les vendeurs connaissaient l’existence des vices en cause au moment de la vente et qu’ils ont fait des fausses représentations à ce sujet.

Le tribunal nous rappelle que si on veut rendre inapplicable une clause d’exclusion de garantie en raison de fausses représentations faites par un vendeur, une preuve très précise s’avère nécessaire :

[44] L'article 1474 C.c.Q. requiert une preuve très précise au niveau des éléments qui y sont contenus. Le fardeau de preuve de démontrer que cet article s'applique et que les vendeurs ont commis un dol dans le cours de la vente incombe aux demandeurs (art. 2803 C.c.Q.).

[45] Quand l'acheteur réclame sur la base du dol, il doit prouver que le vendeur avait l'intention de le tromper. Il faut donc prouver la mauvaise foi au moment de la vente sous forme de mensonges, manœuvres ou réticence.

À la lueur de ces principes, le tribunal conclut à ce qui suit :

[49] Lors de sa visite préachat, M. Matteau a vu les trois poteaux. Il n'a posé aucune question à ce sujet et M. Vigneault, pour sa part, n'a émis aucun commentaire. Il n'y a pas ici mensonge, manœuvre ou réticence cherchant à créer chez les demandeurs un sentiment de fausse sécurité.

[50] Il ne s'agit pas non plus d'un cas où la mauvaise foi, par le silence des défendeurs, peut être soulevée. Aucune preuve prépondérante et convaincante n'a été présentée permettant de conclure que les défendeurs connaissaient l'état des fondations au moment de la vente et qu'ils auraient intentionnellement caché ce fait aux demandeurs.

Cette décision nous rappelle que le fardeau de preuve requis pour prouver le dol va au-delà de la simple démonstration du caractère faux et/ou erroné de la déclaration. Le dol requiert plus que cela : il requiert l’intention malhonnête et volontaire d’induire son cocontractant en erreur. Comme la Cour du Québec nous l’a rappelé récemment, en 2016, dans l’affaire Cayer c. Bartolone (2016, QCCQ 5774, EYB 2016-267589 (C.Q.) – Texte intégral | Fiche quantum), celle-ci citant les auteurs en droit Jean-Louis Beaudoin et Pierre-Gabriel Jobin, le fardeau de preuve requis en matière de dol est assez lourd :

[280] Quant au fardeau pour prouver le dol, voici le test applicable :

[45] Étant donné que la bonne foi se présume, le dol constitue une exception et doit être spécifiquement prouvé :

[…] La partie qui réclame l’annulation du contrat ou la réduction de ses obligations pour dol a donc un fardeau de preuve assez lourd; elle doit démontrer l’existence de l’erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l’intention de tromper, et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de lui. Il n’est pas facile de repousser la présomption de bonne foi et la victime ne parvient pas toujours, tant s’en faut, à convaincre le tribunal qu’il y a eu dol. La règle de la prépondérance de la preuve s’applique ici, comme pour n’importe quel fait juridique, et tout moyen de preuve est admissible pour établir le dol.

En conclusion, le praticien qui désire invoquer le dol en matière de vices cachés se doit d’être en mesure de faire une preuve très précise, qui nécessite un fardeau assez lourd, à l’effet que le vendeur a non seulement fait une déclaration fausse et/ou erronée, mais qu’il avait au surplus l’intention malhonnête d’induire en erreur son acheteur, étant toutefois entendu que le dol doit avoir été déterminant et surtout qu’il doit porter sur un élément affectant objectivement la valeur d’un immeuble, comme nous en avons parlé dans un billet antérieur. En résumé, une représentation erronée/fausse ou inexacte, mais faite de bonne foi, ne constitue pas un dol.

Retour au blogue Éditions Yvon Blais | Vices cachés >

Formation Les vices cachés

Également d’intérêt
© Thomson Reuters Canada Limitée. Tous droits réservés.

À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.