Une recommandation générale d’effectuer une vérification formulée par un inspecteur préachat ne constitue pas automatiquement un indice positif de la présence d’un vice caché

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Une recommandation générale d’effectuer une vérification formulée par un inspecteur préachat ne constitue pas automatiquement un indice positif de la présence d’un vice caché

On sait que l’acheteur prudent et diligent est tenu de suivre les recommandations d’un inspecteur préachat et d’effectuer des vérifications ou expertises plus poussées lorsque celui-ci le recommande lors de son inspection préachat, à défaut de quoi l’acheteur sera en principe forclos de prétendre à l’existence d’un vice occulte/caché.

Or, un rapport d’inspection préachat d’un inspecteur en bâtiment contient souvent, sinon presque toujours, des recommandations générales de faire des vérifications à l’égard de composantes de l’immeuble pour lesquelles l’inspecteur préachat n’aura pas pu en vérifier l’état lors de son inspection.

Pensons notamment aux recommandations d’ordre général formulées par un inspecteur préachat de vérifier par exemple la cheminée, l’entre-toit ou certaines autres composantes inaccessibles du bâtiment pour l’inspecteur, lorsque celui-ci n’aura pas eu l’opportunité de pouvoir y accéder pendant son inspection.

L’inspecteur préachat qui ne pourra inspecter une composante spécifique de l’immeuble formulera souvent dans son rapport une mention à l’effet qu’il n’a pas pu accéder à celle-ci, laquelle sera accompagnée d’une recommandation qu’il serait important de la faire vérifier.

La question se pose : si l’inspecteur préachat, devant une composante inaccessible au moment de son inspection, formule dans son rapport une recommandation d’ordre général de procéder à sa vérification sans toutefois y déceler/y noter d’éléments laissant soupçonner la présence d’un signe/indice annonciateur d’un vice, est-ce que l’acheteur qui découvre subséquemment un vice au niveau de la composante pour laquelle l’inspecteur a recommandé sa vérification sans y déceler de problèmes quelconques pourra alors se faire opposer que cette recommandation avait pour effet de rendre le vice apparent, s’il n’a pas suivi la recommandation de son inspecteur préachat de procéder à la vérification recommandée avant la vente ? Plus particulièrement, pourra-t-il se faire reprocher alors de ne pas avoir agi en acheteur prudent et diligent en n’effectuant pas ladite vérification recommandée ?

L’arrêt de la Cour d’appel Leroux c. Gravano (EYB 2016-261191 – Texte intégral | Fiche quantum), de janvier 2016, traite de cette question. Dans cette affaire, l’inspecteur préachat de l’acheteur n’a pas été en mesure de pouvoir accéder à l’entre-toit en raison d’une absence de trappe d’accès, ce qui fut mentionné dans son rapport.

Dans cette affaire, l’inspecteur préachat n’a pu inspecter les combles du bâtiment de la propriété lors de son inspection préachat, et il s’est avéré que ceux-ci (les combles) étaient affectés d’un vice, c’est-à-dire qu’ils étaient mal ventilés, entraînant des infiltrations d’eau au printemps.

L’inspecteur préachat, qui ne pouvait inspecter les combles lors de son inspection préachat en raison de l’absence de trappe d’accès à l’entre-toit, a indiqué ce qui suit dans son rapport, sans toutefois en dire davantage :

[50] Rappelons que tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Il jouit d'une durée de vie par la vie utile des biens qui le composent. Or, le passage du temps engendre inévitablement une usure, un vieillissement et de là sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire et le rendre impropre à son usage. Toutefois, la détérioration d'un bien résultant de l'usure, du vieillissement et de la vétusté ne constitue pas un vice. L'acheteur raisonnable qui a acheté une maison de 50 ans ne peut s'attendre à ce que le plancher du sous-sol soit neuf.

Aucune trappe d’accès à l’entretoit. Nous n’avons pu vérifier : Isolation, ventilation, Coupe-vapeur, structure du toit et signe d’infiltration d’eau. Avant de faire l’achat de la propriété, il serait très important de le faire vérifier.

Le juge de première instance estime que l’acheteuse (l’appelante) aurait dû pousser son enquête car l’acheteur prudent et diligent est tenu de suivre les recommandations d’un expert (par. 33).

La Cour d’appel en vient à la conclusion que les vices affectant les combles n’étaient pas apparents pour l’appelante au moment de la vente, malgré la recommandation susmentionnée de l’inspecteur de faire vérifier l’entre-toit formulée dans son rapport d’inspection préachat.

Plus particulièrement, la Cour d’appel affirme ce qui suit :

[51] Tout ce que ce paragraphe contient est une constatation que l’inspecteur n’a pu vérifier si les combles montraient des indices de vices. L’inspecteur, à aucun moment, n’indique qu’il y a un indice positif d’infiltration d’eau en lien avec le toit. Il ne fait que constater sa non-constatation en raison d’une absence de trappe d’accès. Ceci n’est pas un indice matériel suffisant pour imputer à l’appelante la connaissance d’un vice affectant les combles qui rend sa maison inhabitable et sujette à des infiltrations d’eau majeures. Si c’était le cas, toute forme de limitation de responsabilité d’un inspecteur formulée sous forme de recommandation constituerait un indice positif de vice.

(nos soulignés)

Plus loin, la Cour ajoute :

[59] Par contre, l’inspecteur a fait état de moisissures sans que celles-ci soient reliées aux problèmes avec les combles. Surtout, l’inspecteur a remarqué des signes d’infiltration d’eau et d’apparence de moisissures au sous-sol, ce qui a instigué sa remarque de « contacter un spécialiste d’infiltration d’eau et de moisissure avant de faire l’achat de la propriété ». Il y a là une indication faite par l’expert à l’appelante d’un indice matériel imputant à celle-ci l’obligation de procéder à une inspection plus approfondie, tel qu’enseigné par notre Cour dans St-Louis[13]. En effet, l’inspecteur énonce clairement la nécessité de contacter un expert. Ceci diffère de son avertissement abstrait concernant les combles, qu’il n’a pas pu examiner (à cause de l’absence d’une trappe) et au sujet desquels il n’a pas observé de trace d’infiltration d’eau.

[60] En conclusion, nous considérons que les vices affectant les combles n’étaient pas apparents et existaient au moment de la vente. (…)

(nos soulignés)

Essentiellement, cet arrêt nous rappelle que des recommandations d’ordre purement général formulées par un inspecteur préachat de procéder à des vérifications à l’égard de composantes inaccessibles pour ce dernier lors de son inspection et non suivies par l’acheteur, en l’absence d’indices annonciateurs d’un vice, ne peuvent avoir pour effet de pouvoir permettre au vendeur d’invoquer que l’acheteur a fait défaut de respecter son obligation d’agir en acheteur prudent et diligent, et plus particulièrement d’avoir fait défaut de suivre les recommandations de son inspecteur.

Ainsi, il y a donc une distinction à faire entre (i) des recommandations abstraites, des recommandations d’ordre général, des limitations de responsabilité émises par l’inspecteur préachat et formulées en raison de son impossibilité d’inspecter la composante en cause, et (ii) des recommandations de procéder à des inspections/vérifications plus poussées formulées par ce dernier en raison de la présence spécifique de signes annonciateurs de la présence d’un vice ou d’une problématique.

Par conséquent, et à la lueur de cet arrêt, un avertissement abstrait ou d’ordre général formulé par un inspecteur préachat ne constitue pas en principe un indice positif d’un vice, si l’inspecteur ne décèle pas d’indices ou de signes particuliers pouvant être annonciateurs de l’existence potentielle d’un vice en lien avec la composante faisant l’objet de la vérification recommandée.

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.