La faculté d'abandon du droit de propriété relatif à un immeuble : une prérogative du droit de la propriété pour le moins controversée

L'auteur dresse un portrait de la faculté pour un propriétaire foncier d'abandonner, purement et simplement, le droit de propriété relatif à un immeuble lui appartenant et soulève certaines situations incongrues qui peuvent en résulter.
Blogue juridique
INTRODUCTION

 

Bien que simple en apparence, la théorie de l'abandon du droit de propriété est un sujet fort complexe, voire controversé.

 

S'il ne fait aucun doute dans la société actuelle qu'une personne peut abandonner le droit de propriété relatif à un bien meuble dont elle est titulaire (la société de consommation dans laquelle nous vivons nous invite si ardemment à nous prévaloir de ce droit que l'espace manque pour contenir tous les biens meubles abandonnés dans les dépotoirs), il en va autrement des biens immeubles.

 

Il est vrai que le concept d'abandonner un immeuble par nature au sens de l'article 900 du Code civil du Québec1 (ci-après le « C.c.Q. » ou « Code ») peut surprendre, car il est rare qu'une personne abdique les droits dont elle est titulaire, sauf s'il s'agit de choses ayant peu de valeur. Or, la propriété foncière est généralement reconnue comme étant un placement présumé sûr2.

 

Pourquoi une personne voudrait-elle donc abdiquer le droit de propriété relatif à un immeuble ?

 

La réponse la plus logique et la plus fréquemment rencontrée est que la personne qui abandonne veuille se soustraire à certaines obligations inhérentes à l'immeuble lui-même. De fait, dans la majorité des cas, les immeubles faisant l'objet d'une abdication ne possèdent aucune valeur foncière résiduelle, les obligations susceptibles d'en découler étant telles que cette dernière s'en trouve anéantie3. Il pourrait toutefois survenir des situations où une personne voudrait abdiquer le droit de propriété dont elle est titulaire, et ce, même si l'immeuble a une valeur foncière positive4. Il faudrait toutefois faire attention que cette abdication ne puisse pas être interprétée comme une aliénation déguisée notamment en ce qui a trait aux autorités fiscales et municipales.

 

Cette réflexion peut d'abord surprendre ou laisser songeur puisqu'il est rare que le Code permette à un débiteur d'éluder purement et simplement ses créanciers. Devant cette incongruité, certains s'interrogeront donc, avec raison, à savoir si l'abdication du droit de propriété portant sur un immeuble est juridiquement possible en droit québécois.

 

Comme l'indique toutefois l'honorable juge André Vincent dans l'arrêt Forget c. Carrière5 :

 

    Lorsqu'un propriétaire d'un bien considère que celui-ci ne remplit plus l'utilité à laquelle il est destiné, il est tout à fait en droit de vouloir s'en départir.6

 

Mentionnons au passage qu'à l'instar du professeur Yvan Desjardins, nous préconisons l'utilisation du terme « abdiquer » à celui d'« abandonner » puisque l'abandon, au sens plus commun, réfère généralement à la possession matérielle d'un bien plutôt qu'au droit de propriété s'y rattachant7 (ex : bâtiment abandonné8).

 

Le législateur ne fait d'ailleurs pas toujours clairement cette distinction ; il est conséquemment parfois difficile de savoir si ce dernier fait allusion à un abandon matériel ou juridique9. D'un autre côté, l'article 1211 C.c.Q., bien que portant sur un démembrement de la propriété (emphytéose), est particulièrement éloquent sur ces deux aspects distincts :

 

    1211. À moins que l'emphytéote n'ait renoncé à son droit, l'emphytéose peut aussi prendre fin par l'abandon, qui ne peut avoir lieu que si l'emphytéote a satisfait pour le passé à toutes ses obligations et laisse l'immeuble libre de toutes charges.

 

Ainsi, la renonciation par l'emphytéote à son droit équivaudrait à une abdication du démembrement du droit de propriété (abandon juridique), alors que le terme « abandon » auquel fait ensuite référence le législateur ferait allusion au déguerpissement de l'emphytéote (abandon matériel) par rapport à l'immeuble.

 

Fait à noter, la jurisprudence fait état de peu de décisions impliquant la notion d'abdication du droit de propriété relatif à un immeuble. Au cours de notre pratique, nous n'avons jamais rencontré cette situation, ce qui nous porte à croire que l'abdication du droit de propriété relatif à un immeuble est peu connue et peu utilisée à l'heure actuelle en droit québécois.

 

La présente chronique visera donc à (I) déterminer si la faculté d'abdication du droit de propriété portant sur un immeuble est un concept reconnu en droit québécois, (II) préciser la nature de cette institution, (III) ses effets et (IV) les particularités techniques qui lui sont inhérentes.

 

 

I– LE DROIT D'ABDICATION

 

Le concept général de la propriété veut qu'une personne (sujet de droit) puisse utiliser et disposer d'un bien (objet de droit) qui lui appartient, et ce, comme bon lui semble.

 

Le droit de propriété est d'ailleurs reconnu en droit québécois comme étant un droit quasi absolu10. Quasi absolu parce que l'Homme étant ce qu'il est, des limitations sont nécessaires afin de garder l'ordre au sein de la société. Ainsi, le Code prévoit que la propriété est le droit d'user (usus), de jouir des fruits et revenus issus du bien (fructus) et de disposer librement et complètement de ce dernier (abusus), sous réserve des limites et des conditions d'exercice fixées par la loi11. Ces prérogatives portent autant sur les biens meubles que les immeubles.

 

Le droit d'abandon du droit de propriété, aussi appelé « faculté d'abandon », est l'une des nombreuses facettes de l'abusus12.

 

Il convient d'ailleurs de spécifier que l'abusus est concrètement le droit d'abuser d'un bien matériellement (utilisation excessive, altération, destruction partielle ou totale) ou juridiquement (démembrement du droit de propriété, aliénation, etc.).

 

La nature quasi absolue du droit de propriété fait donc en sorte qu'il nous semble difficile de contester le droit d'abdication du droit de la propriété. L'auteur Christian Larroumet énonçait d'ailleurs à cet égard :

 

    Or, s'il existe des lois spéciales qui interdisent la vente de telle ou telle chose, il n'y a aucune disposition légale ni règlementaire de portée générale obligeant le propriétaire à conserver perpétuellement son droit de propriété. Par conséquent, le propriétaire d'une chose est libre d'abandonner son droit. L'abandon est une prérogative comprise dans l'abusus. Cette prérogative est dictée par la maîtrise absolue de la chose que l'on reconnaît au propriétaire, ce qui suppose que non seulement il peut utiliser ou non son droit mais encore l'abdiquer.13

 

Qui plus est, le législateur prévoit lui-même cette possibilité14. Il pourrait également survenir des situations où seule l'abdication du droit de propriété permettra à un copropriétaire de se sortir d'une situation de mitoyenneté15. Ce sera notamment le cas lorsque l'immeuble fera l'objet d'une ordonnance de surseoir au partage parce que ce dernier est affecté à une vocation durable16.

 

Nous voyons donc mal, en l'absence de dispositions législatives expresses, comment l'existence de la faculté d'abandon pourrait être niée.

 

Nous sommes donc d'avis que le droit québécois reconnaît le droit pour le propriétaire d'un immeuble d'abdiquer purement et simplement le droit de propriété ou, encore, un droit réel immobilier dont il est titulaire.

 

Ces commentaires d'ordre général établis, il convient maintenant de s'intéresser à la nature de l'abdication du droit de propriété.

 

 

II– NATURE DE L'ABDICATION

 

Rolland de Villargues définit l'abdication du droit de la propriété de la façon suivante :

 

    C'est l'abandon que l'on fait de la possession d'une chose, avec renonciation à la propriété.

 

    Celui qui est capable d'aliéner peut perdre la propriété d'une chose qui lui appartient, non seulement en transférant son droit à un autre, c'est-à-dire en l'aliénant, mais encore en faisant l'abandon pur et simple de la chose, dont il ne veut plus avoir le domaine.17

 

L'abdication se distingue principalement des autres types de mutations du droit de propriété (vente, donation, etc.) par son caractère unilatéral.

 

Outre cette distinction, le professeur Desjardins ajoute également que :

 

    L'acte d'abandon doit évidemment avoir un seul but, ne viser qu'une seule fin, soit de permettre à un propriétaire d'exclure de son patrimoine un immeuble lui appartenant sans pour autant l'attribuer à quelqu'un d'autre.18

 

L'abdication se démarque donc des autres institutions par le fait qu'elle ne s'effectue généralement pas en faveur d'une personne ou d'un patrimoine en particulier. Elle n'a donc généralement pas comme but premier d'avantager une personne ou un patrimoine. Cette position permet d'ailleurs au professeur Desjardins d'affirmer que :

 

    C'est dire qu'il ne peut être question de renonciation « in favorem », laquelle s'analyse, comme tout bon juriste sait, en une simple cession de droit(s) en faveur d'une personne désignée.19

 

Or, à notre humble avis, cette affirmation doit être nuancée. En effet, le Code lui-même permet, en certaines circonstances, à une personne d'abandonner purement et simplement les droits dont elle est titulaire en faveur d'un autre patrimoine. Particulièrement, à l'égard d'un fonds de terre, l'article 1185 C.c.Q. énonce que :

 

    1185. Le propriétaire du fonds servant, chargé par le titre de faire les ouvrages nécessaires pour l'usage et la conservation de la servitude, peut s'affranchir de cette charge en abandonnant au propriétaire du fonds dominant soit la totalité du fonds servant, soit une portion du fonds suffisante pour l'exercice de la servitude. (nos soulignements)

 

Est-il possible, en présence de tant de clarté, de nier que le législateur permet l'abdication in favorem dans certains cas précis ? De deux choses l'une : soit l'abandon auquel le législateur fait référence à l'article 1185 C.c.Q. est une manifestation de l'existence de l'abdication in favorem, soit cet abandon est une cession pure et simple. Or, qui dit cession dit contrat. Qui dit contrat, dit échange de consentement20. Ainsi présenté, nous voyons mal comment l'article 1185 C.c.Q. pourrait être appliqué, car il nous semble possible que le propriétaire du fonds dominant refusera d'être mis en possession du fonds servant. Après tout, ce transfert emporte nécessairement des obligations pour le propriétaire du fonds dominant (assurances, taxes, etc.) qu'il n'avait pas à assumer auparavant puisque la servitude dont il bénéficiait plaçait ses obligations entre les mains du propriétaire du fonds servant.

 

Ainsi, la notion de désintéressement à titre de caractéristique inhérente à l'abdication du droit de propriété doit donc, selon nous, être tempérée. Cela ne veut pas dire que cette prérogative pourrait devenir une aliénation déguisée, bien au contraire, mais elle pourrait éventuellement profiter à une personne. Une analyse plus complète des circonstances ayant entouré l'abdication permettra probablement de déceler l'intention de l'abdicataire. Il est évident que cette prérogative doit, comme tout autre droit, être utilisée en harmonie avec les lois en vigueur et ne pas constituer un abus de droit21.

 

À notre avis, l'exception mentionnée ci-dessus s'applique également à l'abdication de droits portant sur un démembrement de la propriété. En effet, contrairement au droit de propriété, les démembrements de la propriété, comme leur nom l'indique, sont des droits incomplets. Leur abdication emporte leur extinction22. Étant donné qu'il existe un domaine supérieur à celui du titulaire du droit réel démembré, leur abdication doit nécessairement se faire en faveur d'une autre personne : le nu-propriétaire. Ce dernier profitera donc, par l'effet de l'accession juridique intrinsèque à son droit de propriété, de l'extinction du démembrement.

 

Sous réserve des particularités mentionnées ci-dessus et à l'instar de la doctrine et de la jurisprudence unanimes à cet égard, nous sommes donc d'avis que l'abdication du droit de propriété constitue une institution autonome23 qui nécessite un acte unilatéral de l'abdicataire et qui, de façon générale, ne visera pas à avantager une personne ou un patrimoine.

 

 

III– EFFETS DE L'ABDICATION

 

A. Effets par rapport au titulaire du droit de propriété

 

1. En regard du patrimoine de l'abdicataire

 

La doctrine répertoriée, se basant principalement sur des auteurs français, considère majoritairement que l'abdication a un effet extinctif24. Le professeur Normand résume bien cette position lorsqu'il écrit :

 

    L'abandon présente un caractère abdicatif, il n'est pas translatif d'un droit réel. Le droit abandonné ne constitue plus un élément du patrimoine de celui qui y renonce, il est désormais un droit éteint.25

 

Bien que certains droits, mêmes réels immobiliers, soient limités dans le temps et puissent ainsi s'éteindre, cette opinion ne manque pas de surprendre lorsqu'appliquée au droit de propriété, particulièrement si ce dernier porte sur un immeuble par nature. Rappelons que certains de ces auteurs reconnaissent dans leur ouvrage que le droit de propriété a vocation à perpétuité26.

 

Le professeur Lafond écrit d'ailleurs à cet égard :

 

    Le droit de propriété ne connaît pas de limite de temps. Sa durée correspond de façon étroite à la vie du bien : il dure aussi longtemps que ce dernier existe.27

 

Or, un fonds de terre ne peut pas être détruit et il ne peut pas périr, peu importe l'altération matérielle qui peut lui être appliquée. Fidèle à son statut d'immeuble, il s'étendra toujours du nadir au zénith et sa substance juridique continuera d'être représentée par un matricule au registre foncier.

 

Ainsi, l'abdication du droit de propriété en matière immobilière constitue une renonciation à un droit dont une personne ne veut plus être titulaire. Tous s'entendent sur ce point. Nous sommes cependant d'avis que cette renonciation s'illustre plutôt par une rupture du lien de droit qui unissait le sujet de droit à l'objet de droit plutôt que par une extinction de ce droit. Une fois cette rupture concrétisée par l'abdication, le droit quitte le patrimoine de l'abdicataire entraînant dans son sillage une translation du droit de propriété vers un autre patrimoine, soit celui de l'État.

 

En effet, une fois sorti du patrimoine de l'abdicataire, le bien devient alors un bien sans maître28 et est automatiquement transféré dans le patrimoine de l'État, le tout conformément à l'article 936 C.c.Q. Le Code prévoit d'ailleurs que les biens appartiennent soit aux personnes, soit à l'État. En certaines circonstances, ils peuvent faire l'objet d'une affectation29.

 

Notre position rejoint donc celle de Me Madeleine Cantin Cumyn et met en valeur la supériorité du droit de propriété portant sur un bien corporel, même s'il n'a pas de titulaire30, car le droit de propriété, est quasi absolu, complet, exclusif et perpétuel. Il est inhérent et intrinsèquement lié à l'existence physique du bien. Tant et aussi longtemps que le bien matériel existe, son essence juridique subsiste31.

 

Conclure autrement pourrait mener à des incongruités juridiques inacceptables.

 

Par exemple, si la position de l'extinction évoquée par certains était retenue, l'abdication du droit de propriété échapperait à l'application de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles32 (ci-après la « LPTAA »), puisque l'extinction du droit de propriété n'est pas translative de droit. En effet, le troisième paragraphe de l'article 1 de la LPTAA énonce que :

 

    3° « aliénation » : tout acte translatif ou déclaratif de propriété, y compris la vente avec faculté de rachat et l'emphytéose, le bail à rente, la déclaration d'apport en société, le partage, la cession d'un droit de propriété superficiaire, le transfert d'un droit visé à l'article 8 de la Loi sur les mines (chapitre M-13.1), le transfert d'une concession forestière en vertu de la Loi sur les terres et forêts (chapitre T-9), sauf :  

     

      a) la transmission pour cause de décès ;

     

      b) la vente forcée au sens du Code civil, y compris la vente pour taxes et le retrait, et toute cession résultant de la Loi sur l'expropriation (chapitre E-24) ;

     

      c) l'exercice d'une prise en paiement dans la mesure où le créancier devient propriétaire de tout le lot ou de tous les lots faisant l'objet de l'hypothèque ;

     

 

Une personne rusée pourrait ainsi tout simplement faire cadastrer une lisière de terrain par un arpenteur-géomètre et abdiquer le droit de propriété dont elle est titulaire et qui y est rattachée pour mettre en échec les prohibitions prévues aux articles 28 et 29 LPTAA. Cette possibilité serait donc susceptible d'annihiler la contiguïté, de fait ou réputée, qui existait entre deux lots appartenant à une même personne.

 

Or, il nous paraît douteux, même improbable, que le législateur ait voulu qu'une loi d'ordre public33 visant à protéger le territoire agricole en empêchant expressément son morcellement puisse être éludée aussi aisément. Si un tribunal en décidait ainsi, la CPTAQ regretterait amèrement l'ancienne formulation de l'article 28 qui interdisait tout lotissement, qu'il soit issu d'un acte d'aliénation ou du simple dépôt d'une subdivision au cadastre34.

 

Le même genre d'abus serait susceptible de se produire par rapport à d'autres lois d'ordre public de nature administrative telle la Loi sur le patrimoine culturel35.

 

Quant à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières36 (ci-après la « LDMI »), nous sommes d'avis qu'elle s'applique à l'abdication et qu'une clause à cet effet doit se trouver à la fin de l'acte constatant l'abdication. Évidemment, la clause fera état du fait qu'il s'agit d'un acte unilatéral d'abdication, ce qui implique nécessairement qu'il n'y a pas de cessionnaire. Comme la responsabilité du paiement du droit exigible incombe au cessionnaire, aucun droit ne pourra être exigé de l'abdicataire, sauf si l'abdication présente des éléments permettant de croire qu'il s'agit d'une aliénation déguisée37.

 

Nous sommes donc d'avis que l'abdication du droit de propriété relatif à un immeuble emporte une translation, un déplacement du droit d'un patrimoine à un autre et qu'en aucun cas il ne pourrait être question d'une extinction.

 

 

2. Par rapport aux obligations de l'abdicataire

 

Évidemment, l'abdication aura un impact sur les obligations qui peuvent incomber à l'abdicataire. Il convient par ailleurs de différencier si les obligations sont personnelles, propter rem ou réelles.

 

S'agissant d'obligations personnelles, l'abdication du droit de propriété ne libère jamais le débiteur de ses obligations envers le créancier puisque l'obligation n'est pas reliée à l'immeuble, mais au titulaire du droit de propriété lui-même. On pourrait penser ici à la responsabilité extracontractuelle qui découlerait du défaut d'entretien d'un immeuble préalablement à son abdication ou à des troubles de voisinage38 causés par l'abdicataire.

 

Quant aux obligations propter rem, la jurisprudence a déterminé que ces obligations étaient strictement liées à la titularité du droit réel. Comme l'abdication met fin à cette titularité, les obligations ne peuvent être imputées à l'abdicataire. Comme l'explique le professeur Normand :

 

    L'obligation propter rem constitue l'accessoire d'un droit réel. Elle exige d'un débiteur, en sa qualité de titulaire d'un droit réel, de rendre un service à un créancier, lui aussi titulaire d'un droit réel.39 (nos soulignements)

 

Le Code prévoit certains exemples d'obligations propter rem40, mais d'autres situations sont susceptibles de se produire.

 

Ainsi, dans l'affaire Meneghini c. Zambito Orazio41, la Cour d'appel du Québec devait décider si le copropriétaire d'un mur mitoyen pouvait abdiquer son droit de propriété dans un mur mitoyen pour s'affranchir du coût des réparations inhérentes à ce mur. La particularité de cette affaire tient à ce qu'il était admis que les réparations étaient nécessaires au moment où il y a eu abdication. L'honorable juge Nuss s'est dit d'avis que l'abdication du droit de propriété dans le mur mitoyen a eu pour effet de libérer l'abdicataire de son obligation de contribuer aux réparations du mur, autant pour les réparations qui étaient requises avant l'abdication que celles qui pourraient survenir par la suite. Les obligations propter rem sont donc complètement anéanties par l'effet de l'abdication.

 

Finalement, en ce qui concerne les droits réels, ils ne sont évidemment pas influencés par l'abdication du droit de propriété. Comme nous l'avons mentionné ci-dessus, le droit de propriété n'est pas éteint, c'est le lien de droit qui l'a été, de sorte que les droits réels continuent de grever l'immeuble et seront toujours susceptibles de produire leurs effets, et ce, même à l'encontre de l'État.

 

 

 

B. De certains effets par rapport à l'État

 

1. La dualité domaniale de l'État

 

Nous avons mentionné plus tôt que les immeubles ayant fait l'objet d'une abdication appartiennent ipso facto à l'État. C'est ce qui ressort de la lecture de l'article 936 C.c.Q. :

 

    936. Les immeubles sans maître appartiennent à l'État. Toute personne peut néanmoins les acquérir, par accession naturelle ou prescription, à moins que l'État ne possède ces immeubles ou ne s'en soit déclaré propriétaire par un avis du ministre du Revenu inscrit au registre foncier.

 

La première phrase de cet article est limpide : les immeubles sans maître, donc notamment ceux qui ont fait l'objet d'une abdication42, appartiennent à l'État. Toutefois, les commentaires du ministre de la Justice portant sur cet article indiquent plutôt que :

 

    Les immeubles sans maître appartiennent, en principe, à l'État. Toutefois, l'État peut préférer laisser jouer les règles normales (c'est-à-dire possession, prescription, vente pour défaut de paiement des impôts fonciers, etc.) si l'immeuble ne présente pas un intérêt particulier pour lui.43 (nos soulignements)

 

La deuxième phrase de l'article 936 C.c.Q. a trait à la règle voulant que les biens de l'État soient imprescriptibles. L'article 916 C.c.Q. énonce d'ailleurs :

 

    [...] nul ne peut s'approprier par occupation, prescription ou accession les biens de l'État, sauf ceux que ce dernier a acquis par succession, vacance ou confiscation, tant qu'ils n'ont pas été confondus avec ses autres biens. (nos soulignements)

 

Cette dernière précision du législateur permet de constater une dualité domaniale au sein du patrimoine de l'État : le domaine public et le domaine privé de l'État.

 

Le professeur Lafond explique la distinction entre ces deux domaines de la façon suivante :

 

    Le domaine public comprend tous les biens qui sont essentiellement nécessaires à l'État pour atteindre sa fin, et tous ceux qui sont destinés à l'usage ou au service public.

 

    Le domaine privé comprend les autres biens de l'État.44

 

Cette dissociation entre les domaines public et privé explique le fait qu'il soit possible pour un possesseur d'acquérir l'immeuble ayant fait l'objet d'une abdication par prescription acquisitive. Il s'agit d'une exception à la règle de l'imprescriptibilité des biens appartenant à l'État.

 

Les biens qui ont fait l'objet d'une abdication ne se confondent donc pas de facto avec les autres biens qui appartiennent à l'État. Ils continuent de faire partie du domaine privé jusqu'à ce que l'État en prenne possession ou publie l'avis prévu à l'article 936 C.c.Q.45. Un geste positif de l'État serait ainsi nécessaire pour les faire entrer dans le domaine public de l'État46.

 

On peut légitimement penser que cette règle pourrait alléger le fardeau de l'État, notamment lorsqu'il pourra être question de traiter de la responsabilité de celui-ci. Le professeur Normand est d'ailleurs d'avis que :

 

    L'État se garde de confondre trop rapidement les immeubles vacants avec son propre patrimoine. Il cherche par là à se protéger de l'acquisition d'immeubles sans valeur ou susceptibles d'engager sa responsabilité à cause de leur configuration particulière (trous, précipices, falaises, etc.) ou des substances dangereuses qu'ils pourraient contenir.47

 

 

2. L'administration des immeubles abdiqués

 

Nous avons vu précédemment que les biens ayant fait l'objet d'une abdication appartiennent, en principe, à l'État. Il convient donc maintenant d'établir de quelle façon sont administrés ces biens.

 

La Loi sur le curateur public48 (la « LCP ») énonçait autrefois à son article 24 :

 

    24. Le curateur public assume l'administration provisoire des biens suivants :

 

    [...]

 

    Les biens sans maître et ceux qui deviennent la propriété de l'État par déshérence ou confiscation définitive, sauf les biens visés à la section III.2 de la Loi sur le ministère de la Justice (chapitre M-19). (nos soulignements)

 

Par suite de l'entrée en vigueur de la Loi sur l'abolition de certains organismes publics et le transfert de responsabilités administratives49, l'administration de ces biens est passée du curateur public au ministre du Revenu.

 

L'article 24 LCP a finalement été remplacé en 2011 par l'adoption de l'article 2 de la Loi sur les biens non réclamés50 (ci-après « LBNR »). Cet article énonce maintenant :

 

    Outre les biens dont l'administration lui est par ailleurs confiée en vertu de la loi, le ministre du Revenu est administrateur provisoire des biens suivants :

 

    [...]

 

    5° les biens sans maître que l'État s'approprie, les biens perdus ou oubliés qu'il détient et les biens qui deviennent la propriété de l'État par confiscation définitive, sous réserve, dans ce dernier cas, des dispositions contraires de la loi, notamment quant aux biens visés par la Loi sur la confiscation, l'administration et l'affectation des produits et instruments d'activités illégales (chapitre C-52.2) ; (nos soulignements)

 

On remarquera particulièrement l'ajout des termes « s'approprie » dans la LBNR, termes qui étaient absents de la LCP. Cet ajout s'arrime avec ce que prévoyait déjà le Code à l'article 937 :

 

    937. Les biens sans maître que l'État s'approprie sont administrés par le ministre du Revenu ; celui-ci en dispose conformément à la loi.

 

À notre avis, il s'agit d'un indice particulièrement révélateur permettant de dénoter l'intention du législateur de distinguer deux types de biens sans maître : ceux pour lesquels un geste positif est posé et ceux pour lesquels aucun geste n'est posé par l'État.

 

Ainsi, dans l'éventualité où un geste positif est posé51, le bien tombera sous l'administration du ministre du Revenu et ce dernier devra publier un avis dénonçant sa qualité d'administrateur52.

 

Comme l'indique Me Bernard Drapeau53 :

 

    Il [le ministre du Revenu] n'est jamais propriétaire du bien non réclamé ou sans maître. Il agit à l'égard des biens administrés comme un administrateur du bien d'autrui chargé de la simple administration. Les règles de l'administration du bien d'autrui s'appliquent au ministre du Revenu.

 

    [...]

 

    Ainsi, il doit faire tous les actes nécessaires à la conservation du bien ou ceux qui sont utiles pour maintenir l'usage auquel le bien est normalement destiné.

 

    [...]

 

    D'autres obligations lui incombent à l'égard des biens confiés à son administration. Il doit maintenir une administration et une comptabilité distinctes à l'égard de chaque patrimoine dont il est chargé de l'administration. Par ailleurs, sa responsabilité est limitée. Il n'est responsable des dettes relatives à un patrimoine qu'il administre que jusqu'à concurrence de la valeur des biens de ce patrimoine54. (nos ajouts entre crochets)

 

Rappelons au surplus que le ministre ne doit pas les confondre avec les autres biens de l'État55.

 

L'article 28 LBNR prévoit finalement que l'administration du ministre du Revenu prend fin de plein droit lorsque :

 

    4° en l'absence d'un bénéficiaire de l'administration et dans tous les cas où les biens sont administrés pour le compte de l'État, lorsque la liquidation des biens par le ministre prend fin et que les opérations permettant d'assurer la remise des sommes administrées ou provenant de cette liquidation sont complétées. (nos soulignements)

 

En somme, le processus mis en place par le législateur vise à permettre au ministre du Revenu de vendre les biens dont il a l'administration et à remettre les sommes qui en découlent au ministre des Finances56. À noter que cet objectif serait difficilement atteignable en présence d'un immeuble qui n'a aucune valeur foncière et dont personne ne veut57 puisqu'il serait impossible de l'aliéner et de remettre les sommes qui sont issues de cette aliénation au ministre des Finances. Dans cette perspective, l'administration pourrait s'avérer plus que provisoire, elle pourrait même être perpétuelle.

 

Dans l'éventualité où aucun geste positif n'est posé par l'État58, l'immeuble devient « orphelin » dans tous les sens du terme. Bien qu'il appartienne à l'État, il ne sera donc pas administré ni entretenu par ce dernier, soit parce qu'il n'a aucune valeur, soit parce que l'État n'a pas eu connaissance du transfert de propriété qui est survenu à la suite de l'abdication du droit de propriété de l'ancien propriétaire59. On ne peut en effet présumer que l'État a connaissance de l'abdication du droit de propriété portant sur un tel immeuble contrairement à ceux qui sont administrés par le ministre du Revenu puisque l'officier de la publicité des droits n'a pas l'obligation de lui faire parvenir d'avis60.

 

Rappelons au passage qu'un droit inscrit au registre foncier n'est présumé connu que de celui qui acquiert ou publie un droit sur ce bien61. Or, tel que nous l'avons déjà énoncé dans un autre article62, cette présomption n'est plus irréfragable et peut être repoussée par une preuve contraire. Or, force est de constater que l'État n'a aucun moyen de constater par lui-même l'abdication d'un immeuble par son propriétaire d'origine. Il semble pour le moins incongru qu'on puisse lui opposer son défaut d'avoir consulté le registre foncier ou l'acte d'abdication qui y est publié.

 

 

 

 

IV– FORMALITÉS RELATIVES À L'ABDICATION

 

A. Capacité et forme de l'abdication

 

Nous l'avons déjà mentionné, l'abdication du droit de propriété est un acte unilatéral. Il constitue une institution autonome s'approchant à certains égards de l'aliénation. Étant donné que l'abdication implique la renonciation à un droit patrimonial, et que cette renonciation se fait sans compensation aucune, l'abdicataire doit nécessairement avoir la pleine et entière capacité d'aliéner63.

 

De plus, bien que la volonté d'abdiquer puisse être tacite64, l'abdicataire aura tout avantage à coucher sa volonté par écrit afin d'éviter toute ambiguïté. À cet égard, la forme notariée n'est pas obligatoire, mais pourrait s'avérer préférable pour des raisons de preuve.

 

 

B. Publication du droit d'abdication

 

L'abdication doit être publiée au registre foncier pour être opposable aux tiers65 puisqu'elle implique le transfert de droits réels immobiliers.

 

À notre avis, et bien qu'un jugement rapporte qu'il pourrait s'avérer difficile de publier un acte d'abdication au registre foncier66, les termes de l'article 2938 C.c.Q. sont suffisamment larges pour inclure l'abdication. De toute façon, cet article ne semble pas fournir une énumération exhaustive. Rappelons que la mission du registre foncier est de protéger les tiers en rendant opposables les droits réels immobiliers67 tandis que celle de l'Officier de la publicité des droits est de tenir le registre foncier et d'y faire les inscriptions nécessaires68. Comme le droit de publier est d'ordre public et qu'il est impossible d'y renoncer contractuellement69, l'Officier de la publicité des droits doit interpréter les dispositions du Code qui lui sont applicables de façon à permettre la publication des actes qui impliquent des droits réels immobiliers.

 

Les politiques mises en place par l'Officier de la publicité des droits ne peuvent donc pas empêcher la publication de droits réels, elles doivent au contraire la favoriser.

 

 

C. Lotissement préalable

 

Étant translative de droits réels immobiliers, l'abdication nécessitera un lotissement préalable dans tous les cas où une partie seulement d'un immeuble sera l'objet de l'abdication. En effet, l'article 3030 C.c.Q. indique qu'aucun droit de propriété ne peut être publié au registre foncier si l'immeuble visé n'est pas identifié par un numéro de lot distinct au cadastre. Cet article ne s'applique toutefois pas aux immeubles n'ayant pas fait l'objet de la rénovation cadastrale ou à ceux qui sont situés en territoire non cadastré.

 

Si un lotissement est requis, il devra respecter, le cas échéant, toutes les normes de lotissement qui pourraient être imposées par une ville ou une municipalité.

 

 

 

CONCLUSION

 

Le droit d'abdication relatif à un immeuble, nous l'avons vu, bien que simple en apparence, est une notion de droit fort complexe. Il incarne, selon nous, l'adage selon lequel « rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme »70, qui, appliqué au droit de propriété des immeubles, pourrait devenir « rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transmet ».

 

Sujet pouvant parfois laisser perplexe, l'abdication du droit de la propriété est un sujet certes intéressant, et ce, à plusieurs niveaux. Cette faculté semble d'ailleurs particulièrement peu connue et utilisée au Québec. Comme bien d'autres droits, on pourrait d'ailleurs lui souhaiter d'être davantage encadrée et soutenue par le législateur, ce qui ne ferait que favoriser les relations de bon voisinage.

 

 


* Me Daniel Morin est notaire au sein du cabinet d'avocats Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, où il oeuvre dans l'équipe transactionnelle, notamment dans les domaines de l'immobilier, du droit commercial et de la planification successorale.

 

Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante. Le présent texte visera exclusivement ce type d'immeuble.

 

Art. 1339(1) C.c.Q.

 

Ce pourrait, notamment, être une falaise, un précipice, un fonds instable au niveau de sa portance, un volcan ou autre type de terrain à incidences naturelles extrêmes, un milieu humide, un barrage, un ouvrage ou un immeuble mitoyen, un fonds grevé d'une servitude, un fonds contaminé de façon naturelle (présence d'amiante, d'uranium ou autres minéraux potentiellement dangereux pour la santé), etc.

 

Banque Laurentienne du Canada c. 200 Lansdowne Condominium Association, REJB 1995-29292, J.E. 96-184 (C.S.) [200 Lansdowne].

 

EYB 2008-151952, 2008 QCCS 6002 [Forget].

 

Ibid., par. 36.

 

Yvan DESJARDINS, « L'abandon d'immeuble », (2010) 112 R. du N. 247, 249 [DESJARDINS].

 

Dans cette perspective, le propriétaire foncier continue d'assumer toutes les obligations (contractuelles, extracontractuelles et propter rem) inhérentes à la titularité du droit de propriété relatif à l'immeuble (assurances, taxes foncières, etc.), situation qui est incompatible, à notre avis, avec l'objectif principal de l'abdication du droit de propriété.

 

Voir notamment les articles 1804 et 2495 C.c.Q.

 

Pierre-Claude LAFOND, Précis de droit des biens, 2e éd., Montréal, Éditions Thémis, 2007, no 430, p. 168-169 [LAFOND].

 

Art. 947 C.c.Q.

 

DESJARDINS, supra, note 7, p. 254.

 

Christian LARROUMET, Droit civil, 4e éd., t. 2, « Les Biens, droits réels principaux », Paris, Economica, Paris, 2004, p. 138, par. 259.

 

Voir les articles 934 et 936 C.c.Q., mais de façon plus concrète les articles 1185 et 3071 C.c.Q.

 

Autre qu'un mur puisque ce cas précis est prévu à l'article 1006 C.c.Q.

 

Art. 1032 C.c.Q. ; voir Parent c. Sintrainc., EYB 2012-205011, 2012 QCCS 1444, par. 67.

 

Rolland DE VILLARGUES, Dictionnaire de droit civil, commercial et criminel, 4e éd., t. 1, Bruxelles, Bruylant-Christophe & Cie, 1889, p. 9.

 

DESJARDINS, supra, note 7, p. 257.

 

Ibid., p. 257-258.

 

Art. 1378 C.c.Q.

 

Art. 6 et 7 C.c.Q.

 

Art. 1162(4), 1185, 1191(1) et 1208(6) C.c.Q.

 

Viateur CHÉNARD, « La théorie de l'abandon », dans Développements récents en droit commercial, Service de la formation permanente, Barreau du Québec, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1993, p. 154 [CHÉNARD] ; 200 Landsdowne, supra, note 4 ; Galipeau c. Plante, (1930) 36 R.L.n.s. 228 (C.S.).

 

LAFOND, supra, note 10, p. 269, par. 683 ; Sylvio NORMAND, Introduction au droit des biens, 1re éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2000, p. 93 [NORMAND] ; CHÉNARD, supra, note 23, p. 153 ; 200 Landsdowne, supra, note 4.

 

NORMAND, supra, note 24, p. 37-38.

 

LAFOND, supra, note 10, p. 266, par. 676 ; NORMAND, supra, note 24, p. 93.

 

LAFOND, ibid.

 

Art. 934, al. 1 C.c.Q.

 

Art. 915 C.c.Q.

 

Voir les articles 1257 et 1260 C.c.Q. relatifs à la fondation et à la fiducie.

 

Madeleine CANTIN CUMYN, « Essai sur la durée des droits patrimoniaux », (1988) 48 R. du B. 1, 11, 13 et 22, par. 11, 14 et 31.

 

RLRQ, c. P-41.1.

 

Louis-Victor SYLVESTRE, Le régime de protection du territoire et des activités agricoles au Québec et la pratique notariale, Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, p. 13-14, par. 43 [SYLVESTRE] ; Veilleux c. Québec (Commission de protection du territoire agricole du Québec), EYB 1989-67765, [1989] 1 R.C.S. 839 ; Gauthier c. Québec (Commission de protection du territoire agricole du Québec), EYB 1989-67769, [1989] 1 R.C.S. 859.

 

SYLVESTRE, supra, note 33, p. 10, par. 33.

 

RLRQ, c. P-9.002, art. 194. À noter que cette loi ne définit pas le terme « aliénation », il doit donc être compris dans son sens usuel.

 

RLRQ, c. D-15.1.

 

Art. 4, 5b) et 23 LDMI.

 

Forget, supra, note 5.

 

NORMAND, supra, note 24, p. 35.

 

Voir art. 1006 et 1178 C.c.Q.

 

REJB 1999-11162, J.E. 99-659 (C.A.).

 

Art. 934 C.c.Q. in fine.

 

QUÉBEC, MINISTÈRE DE LA JUSTICE, Commentaires du ministre de la Justice, Le Code civil du Québec : un mouvement de société, t. 1, Québec, Publications du Québec, 1993, EYB1993CM937, art. 936.

 

LAFOND, supra, note 10, p. 1089, par. 2521.

 

LAFOND, supra, note 10, p. 1017, par. 2340 ; Denys-Claude LAMONTAGNE, Biens et propriété, 7e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2013, p. 12, par. 14 [LAMONTAGNE].

 

LAFOND, supra, note 10, par. 2340, p. 1017 ; LAMONTAGNE, supra, note 45, p. 12, par. 14 ; Bernard DRAPEAU, « L'acquisition de biens non réclamés ou sans maître, intervention du ministre du Revenu en sa qualité d'administrateur provisoire et aspects fiscaux », (2011) 2 C.P. du N. 77, 91, EYB2011CPN85 [DRAPEAU].

 

NORMAND, supra, note 24, p. 66.

 

RLRQ, c. C-81.

 

L.Q. 2005, c. 44.

 

RLRQ, c. B-5.1.

 

Ce qui implique que l'immeuble ayant fait l'objet d'une abdication possède une valeur foncière positive ou qu'il présente un intérêt particulier pour l'État.

 

Art. 17 LBNR.

 

Soulignons qu'au moment d'écrire ce texte, Me Drapeau était au service du ministère du Revenu au sein de la direction des affaires juridiques.

 

DRAPEAU, supra, note 46, p. 81, 82 et 85 ; voir art. 18 et 20 LBNR.

 

Art. 19 LBNR.

 

Art. 29, al. 2 et 30 LBNR.

 

D'où notre opinion voulant qu'il existe une distinction entre un immeuble pour lequel un geste positif a été posé par l'État et ceux pour lesquels aucun geste n'a été posé.

 

Nous présumons alors que l'immeuble ayant fait l'objet de l'abdication n'a aucune valeur ou que les obligations liées in faciendo à cet immeuble dépassent ou peuvent, vraisemblablement, dépasser sa valeur.

 

Sous réserve de la responsabilité qu'il pourrait avoir ou non en vertu des règles générales de la responsabilité civile.

 

Art. 17 LBNR in fine.

 

Art. 2943 C.c.Q.

 

Daniel MORIN, « Chronique – L'influence des effets de la publicité des droits sur la garantie du vendeur : un concept présumé connu ? », dans Repères, août 2012, La référence Droit civil, EYB2012REP1224.

 

DESJARDINS, supra, note 7, p. 256 et 257.

 

Québec (Ville) c. Québec (Curateur public), REJB 2001-23705, J.E. 2001-946 (C.A.), p. 6, par. 30.

 

Art. 2938 C.c.Q.

 

200 Landsdowne, supra, note 4.

 

Art. 2941 C.c.Q.

 

Art. 2969 C.c.Q.

 

Art. 2936 C.c.Q. ; voir également D.-C. LAMONTAGNE, La publicité des droits, 5e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2012, p. 16, par. 14.

 

Maxime généralement attribuée au chimiste Antoine Lavoisier.

 

 

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