Des arpenteurs-géomètres sont condamnés à payer des dommages-intérêts de plus de 200 000 $ à la suite d’une faute professionnelle

Résumé de décision : Immoparc Holdings Two Canadian Properties c. Katz, EYB 2015-258091 (C.S., 29 octobre 2015)
Des arpenteurs-géomètres sont condamnés à payer des dommages-intérêts de plus de 200 000 $ à la suite d’une faute professionnelle

Invoquant la responsabilité professionnelle d'arpenteurs-géomètres, les demandeurs, qui sont propriétaires d'un lot sur lequel sont construites trois tours de logements, dans un arrondissement culturel de Montréal, réclament 1,6 M$ pour les dommages causés par le défaut des défendeurs d'obtenir une autorisation ministérielle avant de subdiviser les immeubles. Les arpenteurs, qui avaient été engagés afin de convertir les tours en copropriétés, plaident qu'il n'était pas nécessaire d'obtenir une autorisation préalable puisque, selon eux, les opérations cadastrales verticales ne sont pas visées par l'article 48 de la Loi sur les biens culturels (LBC). Subsidiairement, ils plaident que l'obligation d'obtenir cette autorisation incombait aux notaires impliqués dans le dossier.

L'article 48 LBC est déclaré ambigu. Étant donné que l'intention du législateur est de renforcer la protection des immeubles à valeur culturelle ou historique, les restrictions législatives visant le bienfait collectif doivent recevoir une interprétation large. La prétention que le choix du mot « lot », dans la version anglaise, ne traduit pas correctement le mot « terrain », est rejetée. Il en résulte que la division d'un immeuble en neuf lots, comme c'est le cas en l'espèce, est assujettie à l'article 48 LBC, et ce, même si ces lots sont répartis verticalement plutôt qu'horizontalement. L'obtention d'une autorisation préalable était donc nécessaire.

La norme de conduite applicable à la conduite d'un professionnel ne doit pas nécessairement être établie à l'aide d'une preuve d'expert. En l'espèce, il appert que les défendeurs n'ont pas exposé la nature et la portée du problème à leurs clients et ils n'ont pas fourni de conseils ou d'explications. Au contraire, la preuve révèle qu'ils se sont limités à appuyer leur opinion, erronée, sur deux conversations téléphoniques et une lettre ministérielle non signée, rédigée en termes généraux et obtenue dans le cadre d'un autre dossier. Ces vérifications, désinvoltes et sous-documentées, dérogent à la norme de diligence requise pour un dossier de cette ampleur et de cette complexité. Premièrement, il aurait fallu que les défendeurs lisent la décision citée dans la lettre ministérielle afin de déterminer si les éléments de ce dossier différaient de ceux en l'espèce. Deuxièmement, ils auraient dû demander une confirmation écrite spécifique au projet en cours afin de protéger les intérêts de leurs clients. Finalement, étant donné que les défendeurs n'ont pas été en mesure de produire le nom de leurs interlocuteurs et qu'ils ne les ont pas invités à témoigner, la preuve du contenu des conversations téléphoniques alléguées constitue du ouï-dire. Les arpenteurs ne se sont pas acquittés de leurs obligations professionnelles avec prudence et diligence, dans l'intérêt supérieur de leurs clients.

La correction du défaut de titre constitue un préjudice direct, certain et prévisible. Les arpenteurs sont donc solidairement condamnés à rembourser aux demandeurs 92 203 $ au chapitre des honoraires de Stikeman Elliot en lien avec l'autorisation ministérielle, 35 361 $ pour les honoraires du cabinet Fasken Martineau, 6 376 $ pour les services du notaire ayant coordonné le projet, 28 899 $ pour les assurances rendues nécessaires en raison du défaut de titre des immeubles, ainsi que 50 000 $ à titre de frais supplémentaires réclamés par l'agent des demandeurs pour les tâches exécutées au-delà de son contrat. Les demandeurs ont mitigé leurs dommages en choisissant de régler le défaut de titre à l'aide d'un projet de loi d'initiative parlementaire. Vu la complexité du dossier et l'importance des sommes en jeu, il s'agissait de la méthode la plus sûre pour parvenir à cette fin.

La prétention que les demandeurs n'ont pu prendre une décision quant à la sagesse d'aller de l'avant avec le projet pendant une période de cinq mois n'est pas appuyée par la preuve. Les demandeurs n'ont pas démontré que le fait de recourir à un projet de loi d'initiative parlementaire a entraîné un retard sur leur échéancier. Cette réclamation est donc rejetée.

La demande d'intervention forcée est rejetée étant donné que le mandat des notaires impliqués dans le dossier ne portait pas sur l'exigence d'obtenir une autorisation ministérielle. Au surplus, les défendeurs n'ont pas démontré que les notaires savaient que les immeubles de demandeurs étaient situés dans une zone protégée. La requête introductive d'instance est accueillie en partie.


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