La locatrice qui a violé la clause d'exclusivité d'un bail en permettant qu'une entreprise concurrente à celle de ses locataires s'installe dans le même centre commercial est condamnée à verser à ces dernières une indemnité de plus de 3 M$

Résumé de décision : Sports Experts 2000 inc. c. Riocan Holdings (Québec) inc., EYB 2018-291951 (C.S., 6 mars 2018)
La locatrice qui a violé la clause d'exclusivité d'un bail en permettant qu'une entreprise concurrente à celle de ses locataires s'installe dans le même centre commercial

Le franchiseur, demanderesse, était lié par un bail commercial avec la défenderesse. La franchisée, également demanderesse, occupait les lieux loués à titre de sous-locataire, où elle exploitait le commerce objet de la franchise. Alléguant que la locatrice a contrevenu à la clause d’exclusivité prévue au bail, les demanderesses lui réclament une somme de près de 4,2 M$ à titre de dommages-intérêts.

La locatrice a commis une faute en permettant à un compétiteur d’ouvrir ses portes dans la zone où les demanderesses bénéficiaient d’une exclusivité. La qualification de faute lourde recherchée par les demanderesses n’est pas pertinente en l’espèce, car celles-ci ne réclament pas de dommages non prévisibles au moment de la conclusion du contrat.

La réclamation des demanderesses quant au remboursement de leurs honoraires extrajudiciaires est rejetée. Contrairement à ce qu’elles soutiennent, la locatrice n’a pas abusé de son droit d’ester en justice. Elle n’a pas non plus contrevenu à son obligation de bonne foi dans la conduite des négociations pour régler le différend ni dans sa façon d’y mettre un terme.

La faute commise par la locatrice a causé les dommages subis par les demanderesses. La baisse des ventes des magasins exploités par la franchisée résulte de l’arrivée du compétiteur permise par la défenderesse. La diminution des ventes n’est pas attribuable à d’autres facteurs étrangers à cette arrivée, contrairement à ce que prétend la locatrice.

L’objection de la locatrice au volet du témoignage de l’expert utilisant des tableaux comparatifs présentés lors de l’audition est rejetée. Ce volet du témoignage ne prend pas la locatrice par surprise, car les tableaux lui ont été communiqués et ils appuient un argument soutenu par les demanderesses depuis le début. De plus, l’expert a le devoir non seulement d’éclairer le tribunal, mais aussi de commenter les faits relatés à l’audience. Quant à l’expert de la locatrice, le tribunal ne lui accorde pas de valeur probante en raison de son postulat erroné, du plaidoyer auquel il se livre plutôt que d’éclairer le tribunal, ainsi que de la qualification des dommages s’écartant de son domaine d’expertise.

Quant aux dommages, il n’est pas nécessaire d’actualiser quelque montant que ce soit, car ils étaient déjà subis lors de l’instruction. Le tribunal retient l’évaluation des experts des demanderesses et établit une moyenne des six scénarios élaborés par ceux-ci pour les dommages subis par la franchisée, pour un total de 3 M$. Le franchiseur a également subi des dommages représentant la perte des diverses redevances dues par la franchisée aux termes du contrat de franchise, pour un total de 401 713 $. Les demanderesses ont également droit aux frais d’expertise, sauf en ce qui concerne les deux experts pour l’évaluation des dommages en raison du dédoublement de leurs services.


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