Les vendeurs d’un immeuble sont condamnés au paiement de dommages-intérêts pour avoir omis de dévoiler que l’immeuble avait fait l’objet d’une perquisition pour culture de cannabis

Résumé de décision : Berardini c. Bashaw, EYB 2015-252704 (C.S., 29 mai 2015)
Résumé de décision extrait de La référence

Les demandeurs réclament aux vendeurs une diminution du prix de vente de 81 782 $ équivalant à la perte subie lors de la revente de l'immeuble, ainsi que 35 000 $ à titre de dommages moraux. Ils plaident qu'ils n'auraient jamais acheté l'immeuble, situé dans un quartier enviable et payé 520 000 $, s'ils avaient su que celui-ci avait fait l'objet d'une perquisition pour culture de cannabis. Or, les vendeurs, qui avaient été informés de cette perquisition et qui avaient bénéficié d'une réduction du prix de vente de 18 000 $ pour cette raison, n'ont pas jugé bon de transmettre cette information. Les demandeurs ont, eux-mêmes, mis l'immeuble en vente en septembre 2012. La première offre reçue, d’un montant de 567 500 $, s'est soldée par un échec puisque la Société canadienne d'hypothèque et de logement a refusé de financer la transaction. La vente de l'immeuble a finalement été conclue en mars 2015 pour une somme de 487 500 $.

Les demandeurs sont apparus comme des personnes honnêtes, proactives et de bonne foi. Lorsque le passé de l'immeuble a été porté à leur connaissance, ils ont consulté un notaire, un avocat, un policier et un agent d'immeubles. Ils ont fait effectuer des tests d'air qui se sont révélés négatifs. En comparaison, le vendeur est apparu défensif et vindicatif. Sa version des faits, diamétralement opposée, n'est pas retenue.

Le vendeur d'un immeuble doit mettre à la disposition de l'acheteur toute information lui permettant de prendre une décision éclairée, sans évaluer la pertinence ou l'impact de ces informations. En l'espèce, il n'appartenait pas au vendeur de décider si la perquisition devait être déclarée ou non puisque l'utilisation du formulaire déclaration du vendeur est obligatoire. L'amendement, afin de transformer une admission que l'immeuble a servi à la culture de drogues en une admission que l'immeuble a fait l'objet d'une perquisition de drogue, équivaut à jouer sur les mots.

La preuve non contredite démontre que le passé criminel d'un immeuble influence une transaction immobilière et effraie les acheteurs potentiels au même titre qu'un suicide. Considérant que les dommages réclamés correspondent à la perte réellement subie, cette réclamation est accordée. Des dommages moraux de 25 000 $ sont également accordés en raison du stress subi par les demandeurs. La requête est accueillie en partie. Les vendeurs sont condamnés à payer aux demandeurs la somme totale de 106 782 $.


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