Un recours en vices cachés est un droit personnel qui ne se perd pas par la revente de l’immeuble

Par Florence Lane Bossé, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.

Un recours en vices cachés est un droit personnel qui ne se perd pas par la revente de l’immeuble

La garantie légale prévue à l’article 1726 C.c.Q. impose au vendeur de garantir à l’acheteur que l’immeuble vendu est exempt de vices cachés. Un acheteur peut donc intenter un recours en vices cachés contre son vendeur si le vice est grave, rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, existait au moment de la vente, est caché et qu’il est inconnu de l’acheteur.

Or, un acheteur qui revend l’immeuble en cours d’instance perd-il son droit de recours en vertu de la garantie légale contre les vices cachés ? La Cour d’appel répond par la négative à cette question dans l’arrêt Mazzella (Kougemitros) c. Retsinas (EYB 2011-185696 – Texte intégral | Fiche quantum).

Dans cette affaire, l’appelante se pourvoit contre un jugement rendu par l’honorable Michel Déziel, j.c.s. (EYB 2008-185763 – Texte intégral | Fiche quantum) qui avait conclu que la vente de l’immeuble avait fait perdre à l’appelante son droit dans l’immeuble à compter de la vente.

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Plus particulièrement, la Cour d’appel en vient à la conclusion que le juge de première instance a erré en concluant que l’appelante avait perdu tout intérêt dans l’action en vices cachés qu’elle avait introduite en raison de la vente de l’immeuble à sa fille, faite pendant l’instance.

En 1987, l’appelante achète des intimés un immeuble à logement couvert par la garantie légale. Quelques semaines après la vente, l’appelante découvre plusieurs problèmes affectant sa propriété, notamment des infiltrations d’eau. L’action sera intentée en 1992.

En 1996, alors que le recours pour vices cachés est toujours pendant, l’appelante vend l’immeuble visé par le recours en vices cachés à sa fille. La vente est faite avec la garantie légale. Le juge de première instance conclut que seuls les débours faits et les pertes subies pendant la période où l’appelante était propriétaire de l’immeuble auraient pu être accordés en principe. Le juge n’accorde toutefois aucun montant, concluant qu’il s’agissait de dépenses d’entretien normal, qu’il n’y avait aucune preuve de paiement, que les vices étaient apparents et que le fardeau de preuve n’avait pas été rempli.

Or, la Cour d’appel, sous la plume de l’honorable juge Morin, j.c.a., fonde sa position sur la règle énoncée dans l’arrêt Lasalle c. Perreault (EYB 1987-62823), selon laquelle le droit à des dommages dans un recours pour vices cachés est un droit personnel qui subsiste malgré la vente de l’immeuble en cours d'instance.

Plus particulièrement, dans l’arrêt Lasalle, la juge L’Heureux-Dubé s’exprimait ainsi :

[9] Le recours en garantie contre un vendeur antérieur pour vices cachés est-il perdu par suite de la revente de l’immeuble affecté ?

[10] Il est clair que le premier acheteur de l’immeuble a un recours contre son vendeur, s’il subit de ce fait une perte ou un dommage. Qu’il revende ou non l’immeuble me paraît immatériel (ici avec profit mais dû à d’autres causes telle l’inflation, etc.) puisque cet acheteur demeure toujours lui-même exposé à une telle action de la part de son acheteur.

[11] Rien ne s’oppose à ce qu’au cas de revente, son recours s’exerce par voie de garantie simple, incident.

[12] Le droit à des dommages pour vices cachés est un droit personnel qui ne passe pas avec la vente et qui ne se perd pas du fait de la revente.

En ce sens, un acheteur conserve normalement, malgré la revente de l’immeuble, la qualité et l’intérêt requis, que ce soit par action directe ou par appel en garantie.

C’est notamment le cas lorsqu’il a dû consentir à un rabais sur le prix en raison du vice, par exemple lorsqu’il est poursuivi par le sous-acquéreur en réduction de prix ou en dommages et intérêt, ou lorsque qu’il a lui-même subi un préjudice qui n’a toujours pas été compensé (voir notamment P.-G. JOBIN et M. CUMYN, La vente, 3e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2007, p. 233).

Ainsi, dans l’arrêt Mazzella, la Cour d’appel conclut que l’appelante a subi un préjudice réel qui n’avait toujours pas été compensé, en l’occurrence la réparation du crépi de l’immeuble, elle lui a donc accordé compensation pour cette perte.

En conclusion, un acheteur qui revend un immeuble en cours d’instance ne perd pas tout intérêt dans l’action en raison de la vente de l’immeuble. Un recours en vices cachés est un droit personnel qui demeure malgré la vente de l’immeuble en cause. Un acheteur conservera donc ses droits s’il a dû consentir/accorder un rabais sur le prix de l’immeuble à son acheteur en raison du vice ou s’il a lui-même subi un préjudice qui n’a toujours pas été compensé.

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À propos de l'auteur

Madame Florence Lane Bossé est étudiante en droit au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d’affaires inc. depuis 2015. Détentrice d’un baccalauréat en droit de l’Université de Montréal (promotion 2017), Madame Lane Bossé débutera sa formation au Barreau du Québec à l’automne 2017.