Vous emménagez dans une nouvelle maison ou encore vous vendez votre immeuble ? Notre article résume bien tout ce que vous avez toujours voulu savoir au sujet des vices cachés.
1- Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Pour pouvoir bénéficier d’un recours légal, le problème ou l’anomalie qui se situe dans votre immeuble nouvellement acquis doit s’apparenter à la notion juridique d’un vice caché. Pour ce faire, le problème ou la situation que vous jugez anormale doit respecter quatre conditions essentielles :
Le vice doit être non apparent ;
Le vice doit exister au moment de la vente ;
Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente ;
Le vice doit être grave, au point qu'il empêche l'usage du bien ou en diminue la valeur.
2- Trois (3) mythes bien répandus au Québec
L’acheteur a deux ans pour poursuivre le vendeur en justice, après quoi le vendeur est inattaquable. Cette affirmation est fausse !
Un recours contre le vendeur peut s’intenter dans les trois ans à partir de la découverte du vice caché. La date d’achat de la maison est donc une circonstance dont on ne tient pas compte dans le délai de prescription d’un recours en vice caché. Ce qui importe ici, c’est le point de départ de la prescription, c’est-à-dire au moment de la découverte du vice. Celui qui vend sa maison peut donc être poursuivi plusieurs années à la suite de la vente de sa maison.
Le vendeur qui ignore la présence d'un vice caché dans sa maison n'en est pas responsable. Cette affirmation est fausse !
L’ignorance du vendeur prouve au contraire que le vice était bien caché. En effet, le vendeur qui ignore le vice qui affecte sa maison au moment de la vente est quand même responsable.
Un suicide, un meurtre, ou encore la culture du cannabis sont des évènements constituant un vice caché. Cette affirmation est partiellement fausse !
Culture de cannabis : les maisons ne sont pas conçues pour gérer la forte humidité générée par la culture de la marijuana. Même si le vendeur a masqué les traces d’humidité, celle-ci est présente dans les murs et la charpente, ce qui peut occasionner de graves problèmes à la structure de l’immeuble. Le vendeur qui omet de mentionner cet élément s’expose à des poursuites, notamment pour vice caché.
Meurtre et suicide : le monde de l’immobilier connaît bien la règle voulant que le vice caché s’analyse en rapport avec l’intégrité de l’immeuble et non pas en rapport avec ses occupants. Il est vrai qu’il existe une obligation professionnelle pour l’agent d’immeuble de dévoiler tout facteur qui peut dissuader les parties lors de l’achat d’un immeuble. Néanmoins, un meurtre, une mort violente ou un suicide pourraient être à la source d’un recours pour vice de consentement ou de manœuvres dolosives de la part du vendeur, ce qui constitue un tout autre litige que celui du vice caché. Il est donc important pour le vendeur de mentionner ces évènements aux futurs acquéreurs.
3- Que faire lors de la découverte d’un vice caché ?
La toute première intervention de l'acheteur qui croit découvrir un vice caché consiste à consulter son avocat. Puis, cet avocat lui proposera sans doute de dénoncer par écrit au vendeur l’existence du vice caché afin de permettre au vendeur de constater lui-même l’ampleur des travaux qui devront être effectués, le cas échéant, et même peut-être favoriser le règlement à l’amiable entre les parties. L’absence de dénonciation écrite dûment reçue par le vendeur est fatale au recours de l’acheteur en vice caché, d’où l’importance de bien se renseigner auprès d’un conseiller juridique.
Ne manquez pas notre prochaine chronique qui traitera des vices cachés les plus répandus au Québec.