Commentaire sur les principales modifications à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières dans le cadre de la Loi donnant suite principalement à des mesures fiscales annoncées à l'occasion du discours sur le budget du 17 mars 2016

L'auteur commente les principales modifications apportées à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières à la suite de la sanction de la Loi donnant suite principalement à des mesures fiscales annoncées à l'occasion du discours sur le budget du 17 mars 2016.
Commentaire sur les principales modifications à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières

INTRODUCTION

Lors du discours du budget du 17 mars 2016, certaines modifications avaient été annoncées à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières1 (« LDMI ») dans le but d'en assurer l'intégrité et l'équité2.

Comme c'est parfois le cas en matière fiscale, il était prévu que plusieurs des modifications annoncées s'appliqueraient à l'égard des transferts effectués après le jour du discours du budget, bien que les dispositions législatives précises visant à leur donner effet n'étaient pas encore adoptées. Le législateur a introduit les amendements nécessaires dans la Loi donnant suite principalement à des mesures fiscales annoncées à l'occasion du discours sur le budget du 17 mars 20163 (« Projet de loi 112 »).

Le Projet de loi 112 ayant été adopté et sanctionné le 8 février 2017, nous passerons en revue les principales modifications apportées par celui-ci à la LDMI.

I– INTRODUCTION D'UNE OBLIGATION DE MAINTIEN DE LA CONDITION D'EXONÉRATION LORS DE CERTAINS TRANSFERTS D'IMMEUBLES

De manière à éliminer les stratagèmes ayant pour seul objet de satisfaire à la condition d'exonération relative au pourcentage de droits de vote à l'occasion du transfert d'un immeuble, le législateur a exigé le maintien de la condition d'exonération pour une période minimale de 24 mois suivant la date du transfert d'un immeuble, lorsque ce transfert effectué par un cédant, qui est une personne physique, à un cessionnaire, qui est une personne morale, ou entre deux personnes morales étroitement liées, a fait l'objet d'une exonération du paiement du droit de mutation impliquant la propriété d'actions du capital-actions d'une personne morale conférant à son propriétaire au moins 90 % des droits de vote4.

Ainsi, le nouvel article 4.1 LDMI prévoit qu'un cessionnaire qui est exonéré du paiement du droit en vertu du paragraphe 19, al. 1a) LDMI est tenu au paiement du droit de mutation qui aurait autrement été exigible à l'égard de ce transfert si, dans les 24 mois qui suivent la date du transfert, le pourcentage de droits de vote que le cédant peut exercer en toute circonstance à l'assemblée annuelle des actionnaires du cessionnaire devient inférieur à 90 %5.

Toutefois, si le cédant décède au cours de la période de 24 mois suivant le transfert, l'obligation de maintenir ce pourcentage des droits de vote ne sera considérée que durant la période qui précède la date de son décès6.

Un droit sera également exigible si, dans les 24 mois qui suivent la date d'un transfert exonéré en vertu du paragraphe 19, al. 1d) LDMI, le cédant et le cessionnaire cessent d'être des personnes morales étroitement liées7.

Il est précisé que le cessionnaire qui est tenu au paiement du droit de mutation ne peut l'être qu'une fois au cours de la période de 24 mois visée aux deux premiers alinéas de cet article8.

Le nouvel article 4.2 LDMI précise également qu'une personne morale cessera d'être étroitement liée à une personne morale donnée si le pourcentage de droits de vote que peuvent exercer en toute circonstance, à l'assemblée annuelle des actionnaires de la personne donnée et l'une ou plusieurs des personnes morales visées à l'article 19, al. 2 LDMI, devient inférieur à 90 %9.

En outre, le nouvel article 4.3 LDMI ajoute une présomption selon laquelle chaque personne, autre que le cédant et le cessionnaire, qui, à un moment quelconque, a, en vertu d'un contrat ou autrement, un droit immédiat ou futur, conditionnel ou non, soit à des actions d'une personne morale, de les acquérir ou d'en contrôler les droits de vote, soit d'obliger une personne morale à racheter, à acquérir ou à annuler des actions de son capital-actions qui appartiennent à d'autres actionnaires, est réputée, à ce moment, avoir exercé ce droit, sauf lorsque le droit ne peut être exercé à ce moment du fait que son exercice est conditionnel au décès, à la faillite ou à l'invalidité permanente d'une personne. Soulignons que l'utilisation des mots « est réputée » en fait une présomption absolue et qu'aucune preuve ne peut lui être opposée10.

Ces nouvelles dispositions s'appliquent à l'égard du transfert d'un immeuble effectué après le 17 mars 201611.

II– INTRODUCTION D'UN MÉCANISME DE DIVULGATION APPLICABLE LORSQUE LA CONDITION D'EXONÉRATION CESSE D'ÊTRE SATISFAITE

Le nouvel article 6.1 LDMI exige du cessionnaire d'un immeuble dont le transfert a été exonéré du paiement du droit de mutation qu'il avise la municipalité lorsque, au cours de la période de 24 mois suivant la date du transfert de l'immeuble, la condition d'exonération ayant trait au pourcentage de droits de vote cesse d'être satisfaite12.

Cette obligation doit être accomplie au moyen d'un avis de divulgation présenté à la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble, au plus tard le 90e jour qui suit le moment où la condition d'exonération cesse d'être remplie, en vertu du premier ou du deuxième alinéa de l'article 4.1 LDMI13.

Si le transfert qui fait l'objet de l'avis de divulgation a été fait à plusieurs cessionnaires, chacun d'eux est tenu de présenter un avis de divulgation à la municipalité. Toutefois, l'avis de divulgation présenté par un seul d'entre eux, au nom de tous les cessionnaires, est réputé avoir été présenté par chacun d'eux14.

Le contenu de l'avis de divulgation est énoncé à l'article 10.2 LDMI. L'avis de divulgation doit être accompagné d'une copie authentique de l'acte notarié en minute ou d'une copie de l'acte sous seing privé constatant le transfert de l'immeuble, si ce transfert n'est pas inscrit sur le registre foncier au moment où il fait l'objet de cet avis15.

Ces dispositions s'appliquent à l'égard du transfert d'un immeuble qui est effectué après le 17 mars 201616.

III– MODIFICATION DU MOMENT D'EXIGIBILITÉ DU DROIT DE MUTATION ET INTRODUCTION D'UN MÉCANISME DE DIVULGATION DES TRANSFERTS D'IMMEUBLES NON INSCRITS AU REGISTRE FONCIER

Jusqu'ici, la LDMI prévoyait que le droit de mutation était dû à compter de l'inscription au registre foncier de l'acte constatant le transfert d'un immeuble17.

Ainsi, bien que la créance relative au droit de mutation naisse au moment du transfert d'un immeuble, la possibilité pour la municipalité de percevoir cette créance était suspendue jusqu'au moment de l'inscription au registre foncier de l'acte constatant le transfert de cet immeuble18.

Il est apparu que cette particularité de la loi peut donner lieu à certaines planifications où des actes constatant le transfert d'un immeuble ne seraient pas inscrits au registre foncier, et ce, dans le but de reporter indéfiniment le paiement du droit de mutation19.

Depuis le 18 mars 2016, le droit de mutation est dû à compter du transfert et non plus à compter de son inscription20.

Dans ce contexte, le législateur a introduit un mécanisme de divulgation des transferts d'immeubles assujettis lorsque les actes constatant ces transferts ne sont pas inscrits au registre foncier. Si l'acte constatant le transfert de l'immeuble n'est pas inscrit sur le registre foncier au plus tard le 90e jour suivant la date du transfert, un avis de divulgation du transfert de l'immeuble doit être présenté à la municipalité au plus tard ce 90e jour21.

Si le transfert qui fait l'objet de l'avis de divulgation a été fait à plusieurs cessionnaires, chacun d'eux est tenu de présenter un avis de divulgation à la municipalité. Toutefois, l'avis de divulgation présenté par un seul d'entre eux, au nom de tous les cessionnaires, est réputé avoir été présenté par chacun d'eux22.

Le contenu de l'avis de divulgation est énoncé à l'article 10.1 LDMI. L'avis de divulgation doit être accompagné d'une copie authentique de l'acte notarié en minute ou d'une copie de l'acte sous seing privé constatant le transfert de l'immeuble, si ce transfert n'est pas inscrit sur le registre foncier au moment où il fait l'objet de cet avis23.

Par contre, lorsqu'un immeuble est transféré par suite d'un décès, le droit de mutation n'est dû qu'à compter de la date d'inscription au registre foncier de la déclaration de transmission immobilière relative à ce transfert24.

Ces dispositions s'appliquent à l'égard du transfert d'un immeuble qui est effectué après le 17 mars 201625.

IV– RESTRICTION QUANT À LA PORTÉE DE LA DISPOSITION D'EXONÉRATION LORS DU TRANSFERT D'UN IMMEUBLE ENTRE DEUX PERSONNES MORALES ÉTROITEMENT LIÉES

Les paragraphes 19, al. 1a) à c) LDMI, de même que les deuxième, troisième et quatrième alinéas de cet article ont été remplacés afin de restreindre la portée des exonérations lors du transfert d'un immeuble entre deux personnes morales étroitement liées.

Ainsi, l'ancien concept des « actions de son capital-actions, émises et ayant plein droit de vote » a été remplacé dans ces dispositions par une référence à la propriété d'actions qui confèrent au moins 90 % des droits de vote pouvant être exercés en toute circonstance à l'assemblée annuelle des actionnaires.

Rappelons que dans une décision antérieure de la Cour supérieure26, le tribunal avait considéré que des actions qui permettent de voter à toutes les réunions des actionnaires, exception faite des réunions auxquelles seulement les détenteurs d'une catégorie spécifique d'actions ont droit de voter, pourraient comporter une restriction au plein de droit de vote. En se référant à l'assemblée annuelle des actionnaires, le législateur a manifestement voulu ne pas tenir compte des assemblées auxquelles seuls les détenteurs de catégories d'actions spécifiques seront convoqués.

Le nouveau quatrième alinéa de l'article 19 LDMI précise que chaque personne, autre que le cédant et que le cessionnaire, qui, à un moment quelconque, a, en vertu d'un contrat ou autrement, un droit immédiat ou futur, conditionnel ou non, soit à des actions d'une personne morale, de les acquérir ou d'en contrôler les droits de vote, soit d'obliger une personne morale à racheter, à acquérir ou à annuler des actions de son capital-actions qui appartiennent à d'autres actionnaires, est réputée, à ce moment, avoir exercé ce droit, sauf lorsque le droit ne peut être exercé à ce moment du fait que son exercice est conditionnel au décès, à la faillite ou à l'invalidité permanente d'une personne.

Par ailleurs, la disposition accordant l'exonération du paiement du droit de mutation dans le cas où au moins 90 % de la juste valeur marchande de toutes les actions émises et en circulation du capital-actions d'une personne morale et d'une personne morale donnée sont la propriété soit d'une même personne morale, soit d'un même groupe de personnes morales a été abrogée27.

Ces dispositions s'appliquent à l'égard du transfert d'un immeuble effectué après le 17 mars 201628.

V– PRESCRIPTION DU DROIT DE MUTATION

Le législateur a remplacé l'article 13 LDMI afin de prévoir que, sauf dans le cas prévu à l'article 13.1 LDMI, la créance résultant du droit de mutation, sauf la partie de cette créance qui est impayée par suite d'une déclaration frauduleuse ou équivalente à fraude, se prescrit par trois ans à compter soit de la date de la présentation à la municipalité de l'avis de divulgation du transfert de l'immeuble visé à l'article 10.1, soit de la date de l'inscription du transfert, lorsque le transfert n'a pas fait l'objet d'un tel avis de divulgation et que l'acte constatant le transfert est inscrit sur le registre foncier.

Par ailleurs, le nouvel article 13.1 LDMI ajoute que la créance résultant du droit de mutation exigible à l'égard d'un immeuble en vertu de l'un des premier et deuxième alinéas de l'article 4.1 LDMI, sauf la partie de cette créance qui est impayée par suite d'une déclaration frauduleuse ou équivalente à fraude, se prescrit par trois ans à compter de la date de la présentation de l'avis de divulgation visé à l'article 10.2 LDMI relatif à cet immeuble.

Par l'effet combiné de ces deux dispositions, aucun délai de prescription ne commencera à courir relativement à un transfert d'immeuble qui n'aura pas été divulgué29.

Ces dispositions s'appliquent à l'égard du transfert d'un immeuble effectué après le 17 mars 201630.

VI– RECONNAISSANCE D'UNE EXEMPTION DE DROITS ACCORDÉE À CERTAINES ORGANISATIONS INTERNATIONALES GOUVERNEMENTALES

L'article 17 LDMI est modifié par l'introduction d'un nouveau motif d'exonération au paragraphe a.2).

Ainsi, le transfert sera exonéré lorsque le cessionnaire est un organisme international gouvernemental visé à l'une des annexes A et B du Règlement sur les exemptions fiscales consenties à certains organismes internationaux gouvernementaux ainsi qu'à certains de leurs employés et membres de leur famille31.

De plus, aucun droit supplétif n'a à être payé lorsque cette exonération est applicable32.

Ces dispositions sont déclaratoires33.

VII– INTRODUCTION D'UNE EXONÉRATION DU PAIEMENT DU DROIT DE MUTATION LORSQUE LE TRANSFERT D'UN IMMEUBLE EST EFFECTUÉ ENTRE DES EX-CONJOINTS DE FAIT

L'article 20 LDMI est modifié par l'introduction d'un nouveau motif d'exonération au paragraphe d.1).

Compte tenu de l'exonération applicable lors du transfert effectué entre conjoints34, il est apparu que l'absence d'une telle exonération pouvait donner lieu à une situation inéquitable lorsque le transfert d'un immeuble était effectué entre des ex-conjoints de fait35.

Ainsi, le transfert sera exonéré lorsque l'acte est relatif au transfert d'un immeuble entre ex-conjoints de fait ou à un cessionnaire qui est l'ex-conjoint de fait du fils, de la fille, du père ou de la mère du cédant ou qui est le fils, la fille, le père ou la mère de l'ex-conjoint de fait du cédant, si ce transfert survient dans les 12 mois qui suivent la date où ils ont commencé à vivre séparés en raison de l'échec de leur union.

Pour l'application du paragraphe 20, al. 1d.1), on entend par « ex-conjoints de fait » deux personnes de sexe différent ou de même sexe qui ont vécu maritalement l'une avec l'autre tout au long d'une période de 12 mois se terminant avant la date du transfert ou qui sont les père et mère d'un même enfant et qui vivent séparés à la date du transfert en raison de l'échec de leur union, si cette séparation s'est poursuivie durant une période d'au moins 90 jours36.

Soulignons que la formulation des exonérations prévues aux paragraphes 20, al. 1e) et e.1) LDMI, qui portent sur le transfert à une fiducie ou par une fiducie, est également ajustée afin de tenir compte du nouveau paragraphe d.1).

Ces dispositions s'appliquent à l'égard du transfert d'un immeuble effectué après le 17 mars 201637.

VIII– RÈGLE ANTIÉVITEMENT PRÉVOYANT L'IMPOSITION D'UN DROIT SUPPLÉTIF EN MATIÈRE DE DROITS DE MUTATION

Compte tenu des resserrements apportés à certaines dispositions d'exonération du paiement du droit de mutation, le législateur a également apporté des modifications aux règles antiévitement prévues à la Loi sur les impôts38 (« LI »).

Ainsi, même si l'article 19.1 LDMI, qui réfère à l'article 1129.29 LI, n'a pas été modifié par le Projet de loi nº 112, cette dernière disposition ne s'appliquera désormais qu'aux transferts effectués avant le 18 mars 201639.

Pour les transferts effectués après le 17 mars 2016, ce sont plutôt les articles 1129.33.01 à 1129.33.06 LI qui trouveront application.

Ainsi, le cessionnaire visé au deuxième alinéa de l'article 6 LDMI qui fait défaut de présenter l'avis de divulgation de transfert d'un immeuble dans le délai qui y est prévu, alors qu'il était tenu de le faire, doit payer au ministre, dans les 30 jours qui suivent l'envoi d'un avis de cotisation, un droit supplétif égal à 150 % du montant du droit de mutation qui serait exigible à l'égard de ce transfert si cette loi se lisait sans tenir compte de son chapitre III, augmenté du montant des intérêts calculés au taux prévu à l'article 28 de la Loi sur l'administration fiscale40 sur le montant de ce droit supplétif à compter de la date où le cessionnaire devait au plus tard présenter l'avis de divulgation jusqu'au jour du paiement41.

Il en est de même pour le cessionnaire visé au deuxième alinéa de l'article 6.1 LDMI qui fait défaut de présenter l'avis de divulgation42.

Un montant représentant les 2/3 du droit supplétif visé à ces dispositions sera remis au ministre des Affaires municipales, des Régions et de l'Occupation du territoire afin de faire remise de ce montant à la municipalité sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble qui a fait l'objet du droit supplétif43.

Le défaut de produire l'avis de divulgation dans les délais prescrits entraîne donc pour le cessionnaire défaillant une pénalité importante à titre de droit supplétif. Ce paiement tiendra lieu du droit de mutation qui aurait autrement été exigible44.

Il faut également noter que les mots « sans tenir compte de son chapitre III » aux articles 1129.33.03 et 1129.33.04 LI renvoient aux dispositions de la LDMI portant sur les exonérations. En plus de pénaliser le cessionnaire par un droit supplétif de 150 %, la disposition d'exonération sera réputée ne pas s'appliquer, de sorte que le cessionnaire en défaut perdra également le bénéfice de toute exonération qu'il aurait pu invoquer s'il avait produit son avis de divulgation45.

Ces dispositions ont effet depuis le 18 mars 201646.

CONCLUSION

Les modifications apportées à la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières par le Projet de loi 112 comportent plusieurs réformes importantes de ce régime. En plus de modifier le moment de l'exigibilité du droit, le législateur instaure un régime de divulgation obligatoire des transferts qui ne sont pas inscrits au registre foncier ainsi qu'en cas de changement dans le contrôle d'une personne morale à la suite de certains transferts exonérés. Il ajoute également certaines exonérations nouvelles, précise des exonérations existantes et procède à une réforme de la règle antiévitement prévue à la Loi sur les impôts.

Compte tenu du fait que plusieurs de ces changements ont effet depuis le 18 mars 2016, il est grand temps pour les praticiens du droit immobilier et les municipalités de s'y intéresser et de bien maîtriser les nouvelles règles du jeu.


1 RLRQ, c. D-15.1.
2 Le Plan économique du Québec, Budget 2016-2017, Renseignements additionnels 2016-2017, Québec, ministre des Finances, p. A.81.
3 L.Q. 2017, c. 1.
4 Précité, note 2, p. A.84.
5 Art. 4.1, al. 1 LDMI.
6 Art. 4.1, al. 3 LDMI.
7 Art. 4.1, al. 2 LDMI.
8 Art. 4.1, al. 4 LDMI.
9 Art. 4.2, al. 1 LDMI.
10 Art. 2847, al. 2 C.c.Q.
11 Art. 27, par. 2 du Projet de loi 112.
12 Précité, note 2, p. A.85.
13 Art. 6.1, al. 2 LDMI.
14 Art. 6.1, al. 3 LDMI.
15 Art. 10.2, al. 3 LDMI.
16 Art. 30, par. 2, et 33, par. 2 du Projet de loi 112.
17 Voir art. 6 LDMI avant la modification.
18 Précité, note 2, p. A.88.
19 Ibid.
20 Art. 6, al. 1 LDMI.
21 Art. 6, al. 2 LDMI.
22 Art. 6, al. 3 LDMI.
23 Art. 10.1, al. 3 LDMI.
24 Art. 6, al. 4 LDMI.
25 Art. 29, par. 2, et 33, par. 2 du Projet de loi 112.
26 Lebco Gestion inc. c. Laval (Ville de), 2015 QCCS 1704, EYB 2015-251280.
27 Précité, note 2, p. A.87. Voir par. 19, al. 2c) LDMI avant la modification.
28 Art. 39, par. 2 du Projet de loi 112.
29 Précité, note 2, p. A.90.
30 Art. 34, par. 2, et 35, par. 2 du Projet de loi 112.
31 RLRQ, c. A-6.002, r. 3.
32 Art. 20.1, al. 2 LDMI.
33 Art. 38, par. 2, et 41, par. 2 du Projet de loi 112.
34 Art. 20, al. 1d) LDMI.
35 Précité, note 2, p. A.91.
36 Art. 20, al. 4 LDMI.
37 Art. 40, par. 2 du Projet de loi 112.
38 RLRQ, c. I-3.
39 Art. 382 du Projet de loi 112.
40 RLRQ, c. A-6.002.
41 Art. 1129.33.0.3, al. 1 LI.
42 Art. 1129.33.0.4, al. 1 LI.
43 Art. 1129.33.0.5 LI.
44 Art. 6.2 LDMI.
45 Précité, note 2, p. A.90.
46 Art. 382, par. 2, et 383, par. 2 du Projet de loi 112.


Ce commentaire est également publié dans La référence, le service de recherche juridique en ligne des Éditions Yvon Blais.

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