Une tendance immobilière semble se dessiner depuis quelques années en ce qui concerne la vente sans la garantie légale. En 2016, « pas moins d’une maison sur cinq a été vendue aux risques et périls de l’acheteur »1. Les vendeurs se « protègent » en vendant sans garantie pour être certains de ne jamais avoir de problèmes une fois leur propriété vendue. Encore mieux, des amis ou leur courtier immobilier leur ont confié que vendre sans la garantie légale aux risques et périls de l’acheteur les protégerait davantage. Mais qu’en est-il ? Encore faut-il que toutes les parties à l’acte de vente aient été informées sur l’impact d’une telle clause. Malgré les promesses d’achat déjà complétées en l’absence du rédacteur, ce dernier a l’obligation de bien conseiller ses clients sur l’impact d’une telle clause et ainsi valider leur véritable intention au départ. Ainsi, une vente excluant la garantie légale aux risques et périls de l’acheteur est-elle sans faille ?
I– LA NOTION DE GARANTIE LÉGALE
Nous ne pouvons vous conseiller sur la rédaction d’une clause et son impact pour les parties à l’acte sans faire un bref rappel de la notion de garantie légale. Le législateur a prévu une protection minimale pour tout consommateur2 . Ainsi, dès que l’on se trouve en situation d’achat d’un bien, que ce soit un bien immeuble ou meuble, la protection donnée par la loi s’applique. La garantie légale du vendeur fait en sorte que le consommateur aura un recours contre son vendeur dans le cas où le bien acquis n’est pas de qualité durable, sécuritaire ou conforme aux attentes créées par les représentations du vendeur au moment de l’achat. La garantie légale protège aussi le consommateur pour les défauts cachés. Ah ! Nos fameux vices cachés ! On ne peut pratiquer en droit sans avoir à entendre ces mots plusieurs fois par semaine. Ce qui est bien pour le consommateur avec la garantie légale c’est qu’elle est… gratuite ! Il n’est donc pas toujours nécessaire de payer une somme supplémentaire à notre achat pour être protégé. Malgré l’application dans toutes les sphères du droit de la garantie légale, nous nous concentrerons dans le cadre de cet exercice à l’application de la garantie légale aux transactions immobilières, spécialité des notaires !
Les différentes protections
La garantie légale comprend à la fois la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété.
1. La garantie de qualité
En droit immobilier, il faut concevoir que la garantie de qualité s’applique autant à un bâtiment qu’à un terrain vacant. Dans l’un ou l’autre des cas, l’acheteur s’attend à ce que son bien soit de qualité et que l’usage auquel il le destine soit conforme. Dans la situation contraire, on parle alors de vice caché. Dans les dossiers de vente de terrain vacant, les clients nous confient souvent que ce n’est pas « dangereux » de vendre avec la garantie légale puisqu’il n’y a pas de bâtiment. Or, qu’en est-il d’un terrain contaminé ou un terrain dont la qualité du sol (rocheux, glaiseux) ne permet pas la construction d’un bâtiment ou du moins pas au montant estimé par l’acheteur au moment de son achat ? Le dynamitage ou l’installation de pieux pourrait être requis avant la construction, ce qui peut transformer un beau projet de vie en cauchemar. Donc, peu importe la nature du bien immobilier acquis, si la garantie légale du vendeur n’est pas exclue, elle trouvera application en cas de vice caché.
2. La garantie du droit de propriété
Par la garantie du droit de propriété, le vendeur assure à son acheteur qu’il n’y a aucun vice de titre sur son bien. Ainsi, lorsque l’immeuble est affecté de certaines charges, le vendeur a l’obligation de les divulguer et s’engager à les radier ou les corriger à moins que l’acheteur les accepte ainsi. Les charges les plus fréquentes sont les hypothèques, les démembrements du droit de propriété, les servitudes ou les empiètements. Le travail du rédacteur et de l’arpenteur-géomètre sera très important, car c’est par l’examen des titres et la production du certificat de localisation que ces informations seront confirmées à l’acheteur en plus des déclarations faites par le vendeur. Ainsi, l’acheteur aura un recours contre son vendeur si son droit de propriété est restreint ou s’il en est complètement privé au lendemain de son acquisition.
II– LE DEVOIR DE CONSEIL DU RÉDACTEUR
Malgré le fait qu’il y ait peu de marge de manoeuvre pour le rédacteur qui se voit remettre une promesse d’achat déjà complétée, celui-ci ne peut se dissocier de toute responsabilité quant à son devoir de conseil. Malheureusement, les parties sont souvent mal, voire aucunement, informées sur les clauses applicables ou même sur ce que peut être la garantie légale. Ainsi, les parties peuvent avoir accepté de signer une promesse d’achat croyant que cela excluait un élément de la transaction en particulier alors que cela pourrait avoir l’effet d’éteindre la garantie légale en entier. Le vendeur, de son côté, peut se dire content de cet allègement et ne pourrait s’en plaindre, mais l’acheteur, lui, a parfois beaucoup à perdre et pourrait vouloir renégocier ou même tenter de faire annuler la promesse d’achat avant de passer titre, pouvant même alléguer le dol. Nous avons vécu cette situation à notre étude à quelques reprises malheureusement. Il ne s’agit donc pas de conséquences possibles, mais de conséquences réelles, et ce, malgré la présence d’un courtier immobilier au dossier.
III– LES DIVERSES CLAUSES EXONÉRATOIRES DE LA GARANTIE LÉGALE
Le législateur permet au vendeur non professionnel d’atténuer ou d’exclure complètement la garantie légale3. C’est à compter de ce moment que le rédacteur devra veiller à la compréhension des parties d’une telle exclusion. De par son devoir de conseil, il devra être en mesure de bien guider sa clientèle et s’assurer de donner les indications adéquates pour en venir à une entente conjointe entre les parties. Nous avons déjà surpris un confrère en train d’expliquer à son client vendeur que s’il n’était pas au courant du vice, qu’il n’aurait jamais à faire face à un éventuel recours de son acheteur et que, donc, pas besoin d’exclure la garantie ! Cette situation nous a permis de comprendre que même les juristes ont parfois de la difficulté à assimiler l’application de cette règle de droit et de son lot de particularités.
A. La vente sans garantie légale
En prévoyant l’exclusion de la garantie légale à l’acte, l’acheteur devient de ce fait le seul responsable à part entière du bien acheté et est par conséquent privé de tout recours contre son vendeur concernant des vices trouvés par la suite4. Toutefois, le vendeur ne pourra jamais exclure sa responsabilité quant à ses faits personnels5. Nous assimilons à des faits personnels le silence du vendeur sur une situation qui, autrement, aurait été divulguée à l’acheteur en cas de vente avec la garantie légale. Ainsi, même en excluant complètement la garantie légale, la mauvaise foi du vendeur ne sera pas tolérée par un tribunal. Ainsi, le vendeur ne pourra pas exclure la garantie pour les vices qu’il connaissait au moment des négociations portant sur l’achat ainsi qu’à la signature de l’acte de vente.
Étant soumis aux ententes prises par les parties au préalable, le rédacteur devra s’assurer de refléter cette volonté dans la rédaction de l’acte de vente. Il devra mettre le vendeur au fait que la transparence est de mise pour éviter toute responsabilité éventuelle. Le rédacteur doit s’attarder aux termes ou aux expressions parfois utilisés par les parties et ainsi s’assurer de leur véritable intention. Une mention dans la promesse d’achat que le bien est vendu « tel que vu » pourra porter à interprétation.
Le rédacteur devra alors faire part aux parties de son interprétation et donner les explications en ce sens6.
La rédaction de la clause d’exclusion devra être faite en des termes clairs et précis afin qu’elle ne puisse pas, par la suite, porter à interprétation. D’ailleurs, une clause d’exclusion de garantie légale doit être interprétée de façon restrictive et doit être claire et non équivoque pour trouver application et ne pas être écartée ou être réduite. En cas de contradiction entre la promesse d’achat et l’acte de vente, le document qui offre la garantie sera préféré à celui qui l’exclut.
Voici un exemple d’exonération partielle de garantie que nous avons pu consulter à un acte publié au registre foncier qui, selon nous, pourrait porter à interprétation :
Cette vente est faite avec la garantie du titre de propriété, mais sans aucune garantie de qualité, l’acheteur déclare bien connaître l’immeuble, l’avoir examiné et renonce expressément à tout recours relatif à tout vice ou défaut apparent ou caché de quelque nature que ce soit. Sans restreindre la généralité de ce qui précède, il est entendu qu’il n’y a aucune garantie légale ou conventionnelle concernant les vices cachés, l’état ou la quantité ou la condition ou la qualité du terrain, des bâtiments, des installations septiques, du puits et autres biens vendus. L’acheteur prend ledit immeuble à ses risques et périls quant aux défauts cachés ou apparents.
B. La vente sans la garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur
Le rédacteur doit faire part au vendeur de cette distinction qui existe entre la vente sans la garantie légale et la vente sans la garantie légale aux risques et périls de l’acheteur. Pour cette dernière, le législateur prévoit que pour qu’elle soit appliquée, deux conditions doivent être réunies. L’acheteur doit d’abord acquérir le bien à ses risques et périls et doit être qualifié de vendeur non professionnel. Toutefois, pour la condition « risques et périls », l’emploi impératif de ces termes serait nécessaire. Selon certains auteurs, l’emploi de mots analogues semblerait insuffisant7. La nuance est faible entre la notion « vente sans la garantie légale » et l’ajout de « aux risques et périls », mais elle demeure tout de même présente.
L’alinéa 2 de l’article 1733 C.c.Q. permet au vendeur d’adopter un comportement répréhensible en lui permettant d’exclure la garantie au sujet d’un vice qu’il connaît. Là est la distinction avec la vente « sans la garantie légale ». Toutefois, même si le législateur semble cautionner le fait que le vendeur puisse exclure sa responsabilité sur des faits qu’il a volontairement omis de révéler à l’acheteur, ce n’en est point le cas. Il serait en effet plutôt ironique de permettre au vendeur vendant « sans la garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » de tromper ce dernier tout en demeurant à l’abri d’éventuelles poursuites. Donc, le style de rédaction du contrat de vente ne permettra pas au vendeur de se soustraire à ses obligations envers l’acheteur quant au droit général des contrats8. Ainsi, le vendeur ne pourra jamais être protégé contre le dol ou contre des manoeuvres intentées pour induire son acheteur en erreur. Donc, malgré l’article 1733 C.c.Q., le vendeur sera toujours soumis aux dispositions de l’article 1474 C.c.Q. selon lequel la « convention qui limite ou exclut la garantie sera sans valeur s’il y a faute intentionnelle ou lourde ». La Cour d’appel a conclu dans ce sens dans l’arrêt Théberge c. Durette9 dans lequel elle précise :
[L]e vendeur non professionnel peut exclure sa responsabilité même s’il n’a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien vendu. Toutefois, s’appuyant sur l’article 1474 C.c.Q. et les règles générales des contrats, l’acheteur peut plaider avoir été victime de fausses représentations et invoquer l’erreur provoquée par le dol du vendeur. Encore faudrait-il que l’erreur soit déterminante et que l’acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n’ait donc pas contribué à s’induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire.
Le dol
Pour permettre au rédacteur de bien conseiller les parties et surtout dans ce cas-ci le vendeur, un léger rappel des notions du dol demeure important. Le dol constitue une faute intentionnelle du vendeur lorsque ce dernier refuse ou néglige volontairement de répondre à une question qui lui a été posée en rapport avec son titre de propriété ou la qualité du bien. Il en est de même pour un vendeur qui n’intervient pas pour corriger une déclaration erronée faite en sa présence par le notaire à même l’acte de vente alors que le vendeur était conscient de l’inexactitude d’une telle affirmation. Constitue également une faute lourde par le vendeur lorsqu’il s’abstient de divulguer certaines informations à son acheteur, sachant très bien que ces informations seraient pertinentes pour l’acheteur. Le silence de l’acheteur sur ces questions n’empêche pas de conclure que le vendeur fait preuve d’aveuglement volontaire en évitant de communiquer les renseignements qu’il a à sa disposition relativement au bien. Ainsi, sera déclarée nulle la clause de vente « sans la garantie légale » ou la vente « sans la garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur »10.
C. L’exclusion de la garantie de qualité
La garantie de qualité, rappelons-le, est assimilée à la garantie contre les vices cachés. En conséquence, l’exclusion de la garantie légale de qualité aura pour effet de priver l’acheteur de tout recours contre son vendeur en cas de découverte d’un vice caché, et ce, même si tous les critères d’admissibilité d’un vice caché sont remplis.
En rédigeant cette clause, le rédacteur devra utiliser des termes clairs et précis. Sa rédaction et les mots utilisés seront très importants puisqu’en cas de doute, il y aura une interprétation restrictive et la clause d’exclusion aura plus de chances de tomber que de subsister11. Or, l’intervention du rédacteur n’aura été d’aucun recours. Nous n’insisterons jamais assez sur l’importance de valider l’intention des parties avant la signature du document. Il n’est pas simple pour le vendeur de déroger à la garantie de qualité. Dans tous les cas, une clause l’excluant pourra être attaquée. Seule une rédaction conforme à l’intention des parties pourra venir offrir au vendeur l’immunité recherchée par son exclusion.
D. La garantie du droit de propriété
La garantie du droit de propriété telle qu’expliquée précédemment vise les titres de propriété ainsi que toute limitation au droit de propriété subie par le fait de certaines réglementations ou circonstances applicables à l’immeuble. L’exclusion par les parties de la garantie du droit de propriété aura pour conséquence d’empêcher l’acheteur d’exercer un recours contre son vendeur dans l’éventualité où un problème serait soulevé. Les clients, et nous dirions même beaucoup de collègues, ont tendance à minimiser cette garantie, car il s’agit « de quelque chose d’intangible ou qui n’a pas nécessairement d’impact financier à court terme »12. Malgré cette interprétation, il n’en est pas moins. Un problème de titre majeur peut entraîner bien des conséquences qui, dans le cadre d’une transaction, peuvent entraîner des coûts et certains maux de tête ! Nous croyons donc que ce volet de la garantie légale ne doit pas être banalisé. Le rédacteur doit accorder la même importance à cet aspect de la garantie légale que celle donnée à la garantie légale de qualité.
IV– LES DÉCLARATIONS DU VENDEUR À L’ACTE DE VENTE
Nous consultons énormément d’actes de vente immobilière dans le processus d’un examen des titres. Ainsi, nous voyons toutes sortes de rédactions par nos collègues qui ne sont pas toujours adéquates. Dans le cas d’une vente avec la garantie légale, nous retrouvons toujours au contrat une clause « Déclaration du vendeur ». Il faut garder à l’esprit, au moment de la rédaction, que les déclarations du vendeur devront refléter l’exclusion ou non de la garantie faite au préalable à notre acte. Ainsi, une vente faite sans la garantie légale ne devrait pas contenir une clause qui commence par « le vendeur déclare à l’acheteur et s’en porte garant : » c’est complètement contradictoire avec l’exclusion qui aura été faite dans les clauses précédentes du contrat ! Le fait pour le vendeur de faire des déclarations aura pour effet de venir ajouter un élément de plus à sa responsabilité parce que, nous le rappelons, le vendeur n’est pas dégagé de ses faits personnels et, donc, des déclarations qu’il peut faire. Le rédacteur doit être avisé de ne pas inclure « trop » de déclarations du vendeur à cet effet afin de ne pas venir contrecarrer l’intention des parties et surtout de ne pas assujettir le vendeur à une responsabilité qu’il avait pris la peine d’exclure. Nous faisons référence à titre d’exemple à une déclaration du vendeur faite stipulant qu’il n’y a pas d’autres charges que son hypothèque actuelle. Advenant la découverte d’une servitude, le vendeur deviendra donc responsable de la déclaration qu’il avait faite à cet effet dans l’acte de vente.
V– LES TYPES DE CONTRATS OÙ IL Y AURA EXONÉRATION AUTOMATIQUE DE LA GARANTIE
Dans certaines situations, la garantie légale sera automatiquement exclue, peu importe la situation du bien vendu. En matière de donation immobilière, il n’y a pas de garantie légale. Ainsi, on ne peut pas l’exclure étant donné sa non-existence13. Les ventes judiciaires, les ventes provenant d’une succession, les reprises de finances ou même les ventes pour taxes en sont toutes des exemples. Ce sont là toutes des situations où les vendeurs ou représentants n’ont jamais habité l’immeuble et, donc, ne possédaient aucune information quant à la qualité et la situation du bâtiment. Il faut donc, en tant que rédacteur, rester alerte en présence de ces contrats, car si la garantie n’a pas été écartée dans la promesse d’achat, il risque d’y avoir contradiction quant à l’intention des parties au moment de la signature. Un représentant bien avisé dans ces situations n’acceptera jamais de céder un immeuble en incluant la garantie légale.
CONCLUSION
Force est de constater que la notion de garantie légale comporte plusieurs subtilités et difficultés d’application. Ainsi, nous comprenons par le biais de cet exercice que le rôle du rédacteur est primordial lors de la rédaction d’un acte de vente. Il ne suffit pas pour ce dernier de mentionner au cours de la transaction que la vente est faite sans la garantie légale, sans autres précisions. Bien que la marge de manoeuvre ne soit pas énorme lorsqu’une promesse d’achat a été signée sans l’intermédiaire du rédacteur, celui-ci ne peut se rabattre derrière cette excuse pour ne pas expliquer clairement aux clients les conséquences de leur choix ou rectifier leur mauvaise compréhension. Il n’appartient pas au rédacteur de juger de l’existence d’un vice affectant la propriété, cette appréciation étant laissée à la discrétion des tribunaux. Toutefois, il est de notre obligation de veiller à la sécurité des transactions et d’accomplir notre devoir de conseil en donnant les informations appropriées sur toutes les conséquences juridiques découlant d’une transaction. Le rédacteur devra toujours avoir en tête le principe fondamental que peu importe l’exclusion ou non de la garantie légale, le vendeur aura toujours l’obligation de déclarer tout vice pouvant affecter la propriété au moment de la transaction. Bonne rédaction !
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2 Art. 1726 C.c.Q.
3 Art. 1733 C.c.Q.
4 Dany LACHANCE, « La garantie légale revisitée », Cours de perfectionnement du notariat (2014) 2 C.P. du N. 323, p. 344.
5 Art. 1732 C.c.Q.
6 Castilloux c. Syndicat des copropriétaires du 537 Jacques-Cartier est Longueuil, 2018 QCCQ 2107, EYB 2018-293639.
7 C.c.Q., art. 1073. Supra, deuxième partie, chapitre II, section II, B, 3, a), (i), nos 689 et s. Voir aussi recommandations 2.5.2 (2) et 2.5.2 (3).
8 Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, L.Q. 2018, c. 23, art. 648.
9 Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, L.Q. 2018, c. 23, art. 638.
10 Vincent KARIM, Les Obligations, 4e éd., Montréal, Wilson et Lafleur, 2015, 2 vol.
11 Dany LACHANCE, « La garantie légale revisitée », Cours de perfectionnement du notariat, (2014) 2 C.P. du N. 323, p. 346.
12 Dany LACHANCE, « La garantie légale revisitée », Cours de perfectionnement du notariat, (2014) 2 C.P. du N. 323, p. 347.
13 Art. 1828 C.c.Q.