La garantie de délivrance : une avenue intéressante

Les recours pour vices cachés sont fondés sur la garantie légale de qualité en vertu de l'article 1726 du Code civil du Québec. Cependant, la Cour d'appel, dans l'arrêt Labrie c. Vanasse (EYB 2005-85787 – Texte intégral | Fiche quantum), nous rappelle qu’un recours d’un acheteur contre son vendeur peut parfois être fondé sous le prisme de la garantie de délivrance.

Dans cette affaire, le vendeur avait laissé croire à l'acheteuse que l'immeuble était pourvu d'une fosse septique, d'un champ d'épuration et d'un puisard collecteur d'eau, ce qui s'est finalement révélé faux.

Le juge de première instance avait conclu qu'étant donné que l'immeuble était dépourvu d’installations sanitaires, contrairement à ce qui avait été préalablement représenté par le vendeur, ce défaut avait tous les critères pour constituer un vice caché couvert par la garantie légale de qualité selon l'article 1726 C.c.Q. Concluant que le vendeur ne connaissait pas l'existence de ce vice, le juge de première instance refuse toutefois d’accorder les dommages-intérêts réclamés par l’acheteuse sous l’angle de l’article 1728 C.c.Q et n’accorde qu’une réduction du prix de vente de 5 340 $.

En appel de cette décision, la Cour d'appel conclut que le recours de l'acheteuse devait être fondé sous la garantie de délivrance plutôt que sous l’angle de la garantie légale de qualité, et ce, puisque l'immeuble n'avait pas été délivré conformément à ce qui avait été convenu.

Plus particulièrement, la Cour d’appel écrit :

[8] À proprement parler, il ne s’agit pas d’une situation de vice caché, mais bien d’un manquement du vendeur à l’obligation de délivrance que lui imposent les articles 1561 et 1716 C.c.Q. Cette obligation comprend celle de délivrer un bien rigoureusement conforme à celui qui a été convenu.

Se fondant sur la garantie de délivrance et l’article 1604 C.c.Q., la Cour d'appel accorde à l’acheteur le remboursement des sommes acquittées par l’acheteur notamment dans l’achat et l’installation de la fosse septique et du champ d’épuration, tout en appliquant une dépréciation de 32 % afin de tenir compte de la durée de vie utile d'une telle fosse et l’âge de l’immeuble (1965), représentant une somme de 13 098,56 $.

La Cour rectifie le jugement du juge de première instance en ce qui concerne les dommages-intérêts :

[16] En ce qui a trait au refus du premier juge d'octroyer des dommages-intérêts, il n'a plus lieu d'être puisque le fondement de l'action n'est pas le vice caché, mais l'obligation de délivrance.

La Cour d’appel accorde ainsi un montant additionnel de 4 000 $ à titre de dommages-intérêts pour perte de jouissance et préjudice esthétique.

En 2013, la Cour supérieure dans l’affaire Robichaud c. Lemay (EYB 2013-230202 – Texte intégral | Fiche quantum) concluait à la responsabilité du vendeur découlant d'un manquement à son obligation de délivrance. Plus particulièrement, le tribunal a condamné le vendeur pour avoir fait des représentations aux acheteurs selon lesquelles les travaux entrepris par ce dernier avaient complètement corrigé la problématique d'infiltration d'eau et de moisissures, problématique qu’il avait par ailleurs dénoncée aux acheteurs préalablement à l’achat.

Plus particulièrement, le tribunal conclut :

[22] Lemay a bel et bien garanti aux acheteurs que les travaux exécutés à l'été 2008 avaient corrigé la situation et que les problèmes d'infiltration d'eau et de moisissures avaient été enrayés.

[23] Or, la preuve révèle que les travaux exécutés par la codéfenderesse n'ont pas été effectués selon les règles de l'art et n'ont pas corrigé, tel que promis par Lemay, les vices affectant l'immeuble.

[24] Le Tribunal conclut en conséquence que Lemay n'a pas livré aux acheteurs un immeuble conforme à celui qui a été convenu.

[…]

[132] Croyant à tort que la codéfenderesse avait correctement exécuté les travaux de décontamination de même que les travaux correctifs visant à enrayer les infiltrations d’eau, Lemay n’a pas livré aux demandeurs le bien qui avait été convenu.

De plus, même si une inspection préachat avait été effectuée en l’espèce et que celle-ci avait permis d’identifier certaines déficiences, la Cour supérieure indique :

[129] […] il demeure que Robichaud [l’acheteuse] s’était fiée à l’engagement de Lemay de faire exécuter tous les travaux requis afin de décontaminer l’immeuble et enrayer les infiltrations d’eau.

[130] Dans Dagenais c. Compagnie immobilière 8655 Foucher inc., la Cour d’appel précise qu’en présence d’une garantie conventionnelle, le promettant acheteur peut se sentir partiellement libéré de l’obligation de vérifier l’état de l’immeuble :

17 Ces considérations plus théoriques posées, il est certain, en l’espèce, que la garantie d’absence de défauts nécessitant « des réparations majeures », requise par l’acheteur et donnée par le vendeur, a permis la conclusion de l’offre d’achat, elle-même fondement de la signature postérieure de l’acte de vente.

18 Au surplus, le promettant acheteur, fort de cette garantie obtenue [d]e son vendeur, pouvait légitimement se sentir partiellement libéré de l’obligation de vérifier l’état de l’immeuble.

19 Somme toute, cette garantie est certainement l’une des considérations principales qui a conduit le représentant de l’acheteur à contracter puisqu’il l’a ajoutée de sa main du document d’offre d’achat imprimé.

En résumé, ce que nous devons retenir de ces décisions, c'est que lorsqu'on est en présence d’un vendeur qui fait des représentations spécifiques qui se révèlent fausses quant à la correction d'une problématique ou lorsque des représentations faites par le vendeur ne sont pas conformes à ce qui a été convenu, par exemple sur les caractéristiques du bien, il y aurait lieu d'examiner la possibilité de fonder son recours en vertu de la garantie de délivrance, plutôt que sous l’angle de la garantie légale de qualité.

Un recours fondé sous le prisme de la garantie de délivrance comporte ses avantages. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, l’acheteur qui fonde son recours sous l’angle de la garantie de délivrance a le droit d’obtenir, en plus de la diminution du prix de vente, des dommages, et ce, indépendamment de la connaissance de la problématique par le vendeur. Plus particulièrement, l’article 1728 C.c.Q. ne s’applique qu’en matière de garantie légale de qualité sous l’article 1726 C.c.Q.

Également, et comme le rappelle l’arrêt Dagenais c. Compagnie immobilière 8655 Foucher inc. (EYB 1989-56804 – Texte intégral) cité précédemment, l’acheteur est libéré partiellement de son obligation de vérifier l’état de l’immeuble lorsque son vendeur fait des représentations spécifiques quant aux caractéristiques du bien.

Au surplus, la preuve est beaucoup plus simple à faire qu’en matière de recours pour vices cachés fondé sur la garantie légale de qualité : alors qu’un recours fondé sur la garantie légale de qualité nécessite la preuve des quatre conditions pour être en présence d’un vice caché (existant au moment, inconnu de l’acheteur, caché et grave), celui fondé sur la garantie de délivrance requiert une preuve beaucoup plus simple : que le bien vendu n’est pas rigoureusement conforme à ce qui a été convenu.

Par conséquent, un recours fondé sur la garantie de délivrance peut être une avenue intéressante lorsque le vendeur d’un immeuble fait des représentations spécifiques à son acheteur quant aux caractéristiques précises d’un bien et que le bien n’est finalement pas conforme à ce qui a été convenu/représenté par le vendeur.