Il ne faut pas tenir compte des frais d’expertise, des intérêts et de l’indemnité additionnelle dans l’évaluation du caractère raisonnable de la diminution du prix de vente

Par Me Sabrina Saint-Louis, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Il ne faut pas tenir compte des frais d’expertise, des intérêts et de l’indemnité additionnelle dans l’évaluation du caractère raisonnable de la diminution du prix de vente

Dans l’arrêt Paiement c. Archambault (EYB 2016-271053 – Texte intégral | Fiche quantum), la Cour d’appel répond à une question intéressante en matière de diminution du prix de vente : lorsque vient le temps d’évaluer le caractère raisonnable de la diminution du prix de vente réclamée par des acheteurs, faut-il tenir compte également des montants additionnels qui peuvent être octroyés à titre de remboursement des frais d’experts, d’intérêts et d’indemnité additionnelle ?

En d’autres mots, faut-il regarder le montant total que pourraient recevoir les acheteurs (incluant les frais de justice, frais d’expertise, intérêts et indemnité additionnelle) ou simplement regarder les montants avant ces frais de justice, frais d’expertise, intérêts et indemnité additionnelle ?

Quoique le montant total payable par l'appelant aux termes du jugement puisse paraître à première vue élevé eu égard au prix d'achat payé, il l'est beaucoup moins lorsqu'on en retranche les frais d'experts, les intérêts et l'indemnité additionnelle. L'octroi de ceux-ci sert une autre fin que de compenser l'acheteur pour le prix excessif qu'il a payé et, ainsi, ils ne doivent pas être pris en compte lorsqu'on évalue la raisonnabilité de la diminution de prix octroyée eu égard au prix payé.Les faits importants de cette affaire se résument comme suit. Les acheteurs ont acquis du vendeur une propriété pour un prix de 136 000 $. Après la prise de possession, les acheteurs ont découvert une infestation de fourmis charpentières dans les murs de la propriété. Ils ont donc poursuivi leur vendeur en diminution du prix de vente et ils ont obtenu gain de cause.

Plus particulièrement, en première instance, les acheteurs ont obtenu contre leur vendeur une condamnation pour une somme de 75 127,99 $, laquelle incluait un montant de « 5 000,00 $ à titre de dommages, majoré des intérêts et de l’indemnité additionnelle », le tout plus les « dépens, incluant les frais d’experts ».

Est-ce que cette somme de 75 127,99 $ était déraisonnable considérant le prix payé par les acheteurs de 136 000 $ pour l’acquisition de la propriété en cause ? La Cour d’appel conclut que non :

[7] L'appelant soutient également que le montant total qu'il doit verser aux intimés est à ce point élevé qu'il équivaut pratiquement à leur restituer le prix d'achat sans qu'ils aient à remettre la maison, ce qui serait inacceptable.

[8] Quoique le montant total payable par l'appelant aux termes du jugement puisse paraître à première vue élevé eu égard au prix d'achat payé, il l'est beaucoup moins lorsqu'on en retranche les frais d'experts, les intérêts et l'indemnité additionnelle. L'octroi de ceux-ci sert une autre fin que de compenser l'acheteur pour le prix excessif qu'il a payé et, ainsi, ils ne doivent pas être pris en compte lorsqu'on évalue la raisonnabilité de la diminution de prix octroyée eu égard au prix payé. Qui plus est, le juge souligne que la réduction de prix réclamée est inférieure aux coûts estimés par des tiers pour corriger le vice puisque les travaux ont été effectués en grande partie par le gendre des intimés et certains de ses amis, à moindre coût. Son analyse démontre qu'il a tenu compte de la nécessité que la réduction de prix soit raisonnable eu égard au prix d'achat et la Cour ne voit aucune raison d'intervenir à cet égard.

[9] Rappelons que l'acheteur a le choix du remède lorsque le bien acheté est affecté de défauts cachés (Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259, EYB 2008-129346 – Texte intégral | Fiche quantum). Rien ici ne permet de conclure que les intimés ont agi abusivement dans l'exercice de leur droit. Le juge a conclu que l'appelant a été dûment avisé de l'existence du vice, qu'il a choisi de ne rien faire et qu'il a pu constater l'exécution et le déroulement des travaux correctifs.

Son analyse démontre qu'il a tenu compte de la nécessité que la réduction de prix soit raisonnable eu égard au prix d'achat et la Cour ne voit aucune raison d'intervenir à cet égard.

Nous partageons l’opinion de la Cour d’appel puisque les frais de justice, les frais d’experts, l’intérêt et l’indemnité additionnelle ne font pas partie de la diminution du prix de vente que peuvent obtenir des acheteurs aux termes d’un recours en vertu de la garantie de qualité : il s’agit de postes de réclamation distincts. En effet, les frais de justice, les frais d’expertise, l’intérêt et l’indemnité additionnelle répondent tous de leurs propres règles encadrant leur octroi et celles-ci diffèrent de celles entourant la diminution du prix de vente. Par conséquent, tenir compte de ces frais additionnels reviendrait à gonfler artificiellement les montants à titre de diminution du prix de vente dont la Cour doit évaluer le caractère raisonnable.

Débutez la conversation !

Posez des questions au blogueur ou suggérez de nouveaux sujets de billets.

Cliquez ici >

Retour au blogue Éditions Yvon Blais | Vices cachés >

Formation Les vices cachés

Quantum – Vices cachés

L'efficacité de Quantum – Vices cachés réside entre autres dans l'utilisation des boîtes à cocher couvrant l'étendue des termes et facteurs relatifs à un recours en cette matière. Ainsi, la recherche s'effectue rapidement et de façon exhaustive.

Par exemple, pour repérer tous les jugements en matière de vices cachés immobiliers depuis 2005 où le tribunal a accordé des dommages-intérêts tels des honoraires extrajudiciaires, des dommages exemplaires ou punitifs ou des dommages-intérêts autres dans le cadre d’une demande en réduction du prix de vente ou du remboursement du coût des travaux, sélectionnez les boîtes à cocher ci-dessous, lancez votre recherche et le tour est joué !

Également d’intérêt
© Thomson Reuters Canada Limitée. Tous droits réservés. Mise en garde et avis d’exonération de responsabilité.

À propos de l'auteur

Me Sabrina Saint-Louis exerce dans les domaines du droit immobilier, du litige civil et commercial et du droit des affaires au sein de la firme Marceau Soucy Boudreau avocats. Elle est diplômée en droit de l’Université du Québec à Montréal, promotion 2011, et elle est membre du Barreau du Québec depuis 2012. Me Saint-Louis est également titulaire d'un certificat en ressources humaines obtenu en 2008 de l'Université du Québec à Montréal.