L’impact d’une demande de réclamation faite en vertu d’un plan de garantie sur un recours pour vices cachés devant les tribunaux de droit commun

Par Me Sabrina Saint-Louis, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
L’impact d’une demande de réclamation faite en vertu d’un plan de garantie sur un recours pour vices cachés devant les tribunaux de droit commun

Dans une décision rendue en date du 12 juillet dernier, l’honorable Carole Therrien, j.c.s., s’est récemment penchée sur la question à savoir si la Cour supérieure demeurait ou non la juridiction dans le cadre d’un recours pour vices cachés intenté par des acheteurs en vertu de la garantie légale de qualité alors que ces mêmes acheteurs avaient déposé au préalable (i) une demande de réclamation à l’administrateur d’un plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ici le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ) et par la suite (ii) une demande d’arbitrage visant à contester la décision de l’administrateur, pour les mêmes vices.

Plus particulièrement, dans la décision Darkallah c. 3223701 Canada inc. (EYB 2016-267874 – Texte intégral | Fiche quantum), les acheteurs ont poursuivi l’entrepreneur qui a procédé à la construction de leur maison neuve et ont réclamé l’annulation de la vente au motif que le sol contenait de l’ocre ferreuse, ce qui risquait de colmater le drain français et d’entraîner éventuellement la perte d’usage de leur sous-sol.

Or, préalablement à leur recours en annulation de la vente devant la Cour supérieure, les acheteurs avaient également déposé une demande de réclamation à l’administrateur du plan de garantie en cause, à la suite de quoi une décision finale fut rendue par l’administrateur. Les acheteurs ont par la suite soumis cette décision à l’arbitrage, mais s’en sont désistés ensuite.

L’entrepreneur opposait aux acheteurs que le tribunal ne pouvait se prononcer sur la demande puisque les acheteurs avaient entrepris un autre recours prévu par la garantie offerte par l’APCHQ. Cela privait, selon lui, la Cour supérieure de compétence sur le litige.

La Cour devait donc trancher si elle restait la bonne juridiction ou non, ce à quoi elle a répondu par l’affirmative :

[11] L'Entrepreneur soumet que puisque les Acheteurs ont déposé une plainte auprès de l'administrateur de la garantie, puis une demande d'arbitrage, ils ne peuvent ensuite soumettre une demande pour les mêmes vices aux Tribunaux de droit commun.

[12] Les Acheteurs soumettent que puisque le remède recherché, soit l'annulation de la vente, ne peut être ordonné par l'administrateur de la garantie et ultimement l'arbitre, les Tribunaux de droit commun conservent leur juridiction malgré le libellé de la clause dite compromissoire invoquée par l'Entrepreneur.

[13] La clause en question se lit comme suit :

19. Le bénéficiaire ou l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, doit, pour que la garantie s'applique, soumettre le différend à l'arbitrage (…).

[14] Le texte vise à subordonner la mise en oeuvre des protections spécifiques prévues par la garantie à un mécanisme précis d'application. Il n'a pas pour autant l'effet de libérer l'Entrepreneur des obligations prévues par le régime de droit commun, notamment la garantie contre les vices cachés.

[15] Dans les circonstances, la Cour supérieure conserve sa juridiction pour ordonner l'annulation de la vente demandée, le cas échéant.

Ainsi, la demande de réclamation déposée auprès de l’administrateur du plan de garantie et la demande subséquente d’arbitrage n’ont pas eu pour effet de libérer l’entrepreneur (le vendeur) des obligations lui incombant aux termes de la garantie légale de qualité, faisant ainsi en sorte que la Cour supérieure conserve compétence pour un recours pour vices cachés.

Dans cette affaire, l’entrepreneur plaidait que le vice en cause, c’est-à-dire la présence d’ocre ferreuse dans le sol, ne rencontrait pas le niveau de gravité requis pour justifier l’annulation de la vente.

Plus particulièrement, aucune perte d’usage n’avait encore été causée par la problématique d’ocre ferreuse en cause et aucun blocage du drain français du bâtiment de l’immeuble n’avait encore été observé (bien que le drain contenait, 12 mois après la construction, des quantités d’eau et d’ocre anormalement élevées) : il y avait uniquement un « risque » de colmatage. Au surplus, des correctifs avaient déjà été apportés par l’entrepreneur et l’installation d’un dispositif permanent permettant de récurer les drains règlerait le problème selon l’entrepreneur.

Or, il est intéressant de préciser que la demande d’annulation de la vente des acheteurs fut accueillie par le tribunal dans cette affaire malgré l’absence d’infiltrations d’eau et de perte actuelle d’usage du sous-sol de l’immeuble au motif que « le risque est élevé et bien réel », et « [qu’il] ne s'agit pas d'une hypothèse, mais d'une réalité ». La Cour a également ajouté que « [le] colmatage va se produire, mais on ne sait pas exactement quand ». Citant l’arrêt de la Cour d’appel Yargeau c. Carrier (EYB 2014-232333 – Texte intégral | Fiche quantum), le tribunal a ainsi rappelé « qu’une maison construite sur un sol qui comporte de l’ocre ferreuse est affectée d’un vice qui peut entraîner l’annulation de la vente ».

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À propos de l'auteur

Me Sabrina Saint-Louis exerce dans les domaines du droit immobilier, du litige civil et commercial et du droit des affaires au sein de la firme Marceau Soucy Boudreau avocats. Elle est diplômée en droit de l’Université du Québec à Montréal, promotion 2011, et elle est membre du Barreau du Québec depuis 2012. Me Saint-Louis est également titulaire d'un certificat en ressources humaines obtenu en 2008 de l'Université du Québec à Montréal.