Même les fausses représentations du vendeur ne libèrent pas l’acheteur de son obligation d’agir en acheteur prudent et diligent

Par Me Sabrina Saint-Louis, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Même les fausses représentations du vendeur ne libèrent pas l’acheteur de son obligation d’agir en acheteur prudent et diligent

La décision Duplain c. Roy (EYB 2016-268849 – Texte intégral | Fiche quantum) rendue par l’honorable Christian Brunelle, j.c.q., nous rappelle qu’il faut faire attention aux automatismes en matière de fausses représentations du vendeur, lesquelles ne transforment pas automatiquement un vice apparent en un vice juridiquement caché au sens de la Loi.

Il faut donc bien se questionner sur les démarches entreprises par un acheteur lorsque ce dernier s’est fait émettre des avertissements et/ou recommandations par son inspecteur préachat. Plus particulièrement, l’obligation d’agir en acheteur prudent et diligent n’est pas à prendre à la légère et l’acheteur qui se fait émettre des recommandations d’effectuer des investigations plus poussées par son inspecteur préachat doit le faire, sous peine de voir son recours en vices cachés rejeté.

En effet, dans la décision précitée, les acheteurs réclamaient des vendeurs des dommages et intérêts suivant la découverte d’infiltrations d’eau ayant engendré de la moisissure et de la pourriture dans leur propriété. Il est toutefois important de noter que la preuve a fait ressortir que les vendeurs s’étaient fait dénoncer par leurs propres vendeurs une infiltration d’eau au sous-sol, mais qu’ils n’en ont toutefois pas informé leurs acheteurs.

Ceci étant, préalablement à l’acquisition de la propriété en cause, les acheteurs avaient retenu les services d’un inspecteur préachat, lequel avait relevé certaines anomalies nécessitant d’effectuer des investigations plus poussées. Entre autres, l’inspecteur préachat avait enregistré un taux d’humidité anormal de 99 % sur l’un des murs périmétriques de la propriété, à la suite de quoi il avait recommandé une inspection supplémentaire.

Or, étant d’avis que le haut taux d’humidité au sous-sol pouvait s’expliquer par un mauvais fonctionnement du drain français, les acheteurs ont plutôt décidé de ne pas investiguer plus amplement. C’est en effectuant des travaux au sous-sol après la prise de possession de la propriété que les acheteurs ont finalement découvert les vices en cause.

La Cour devait donc trancher à savoir si les vices en cause étaient cachés ou si les avertissements et recommandations de l’inspecteur préachat rendaient les vices juridiquement apparents. La Cour a finalement rejeté le recours des acheteurs au motif que ces derniers avaient agi avec imprudence en n’effectuant pas les investigations leur ayant été recommandées par leur inspecteur préachat. Les extraits suivants de cette décision résument bien la position de la Cour :

[90] Les demandeurs ont admis avoir lu le rapport d'inspection et rien dans la preuve ne permet de penser qu'ils n'en ont pas compris l'essence.

[91] Ils ont ainsi fait le choix délibéré de ne pas retenir les services d'un expert afin de pousser l'examen plus en profondeur, contrairement aux recommandations explicites que leur a faites leur inspecteur.

[92] Pourtant, l'inspection effectuée en leur présence, le rapport (P-9) et les photos (P-10) qui en découlent présentaient suffisamment d'indices pour les justifier de poursuivre l'investigation, ce qu'ils n'ont pas fait. […]

[96] D'autre part, en réponse à la question de savoir s'il avait envisagé de faire procéder à une inspection supplémentaire, monsieur Duplain a affirmé que cela aurait nécessité de «défoncer les murs»: «Pas sûr que les défendeurs auraient aimé», tranche-t-il.

[97] De l'avis du Tribunal, l'acheteur prudent et diligent suit les recommandations qui lui sont faites – malgré le déplaisir qu'elles peuvent susciter chez le vendeur – sous peine que le vice a priori caché ne devienne juridiquement apparent […]

[98] Il est acquis que les défendeurs n'ont pas fait preuve de toute la transparence souhaitée au moment de compléter la «Déclaration du vendeur» (P-6). […]

[100] Ainsi, les réponses négatives données à ces questions étaient manifestement fausses et le Tribunal, usant de sa discrétion en la matière, entend tenir compte de cette réticence au moment de l'attribution des frais de justice.

[101] Ceci dit, le Tribunal juge que ces réponses négatives, de même que l'assurance verbale donnée par monsieur Roy voulant que lui et sa conjointe n'aient pas eu de problème de cette nature depuis l'acquisition de la maison, ne peuvent justifier le défaut des demandeurs de pousser plus loin leur investigation à partir du moment où l'inspecteur les a clairement alertés que le niveau d'humidité du sous-sol était «anormal» […]

[109] Ainsi, le Tribunal estime que les demandeurs «ont été imprudents» en ce que «l'inspection pré-achat qu'ils ont faite de la maison révélait des indices qui commandaient qu'ils poursuivent leur investigation», ce qu'ils n'ont pas fait.

[110] En définitive, après analyse de l'ensemble de la preuve, il faut conclure que les vices affectant la partie sud du sous-sol «doivent être considérés comme des vices apparents, vu, notamment, les recommandations faites par l'expert dont [les demandeurs] ont retenu les services antérieurement à la vente et les indices fort révélateurs qui découlent des observations contenues dans son rapport».

Ainsi, malgré la règle voulant qu’un vice apparent puisse être qualifié de juridiquement caché si l’acheteur s’est renseigné et que le vendeur l’a induit en erreur, les fausses représentations du vendeur n’autorisent pas l’acheteur à agir avec imprudence et à faire fi des indices/signes annonciateurs : l’obligation de l’acheteur d’agir en acheteur prudent et diligent demeure.

Par conséquent, même si un vendeur fait de fausses représentations, cela ne dispensera pas l’acheteur de remplir les obligations légales qui lui incombent et d’investiguer si nécessaire en présence d’indices/signes annonciateurs d’un vice, et ce, « malgré le déplaisir [que cela peut] susciter chez le vendeur ».

Il est toutefois intéressant de préciser qu’en espèce, le tribunal a tenu compte des fausses représentations des vendeurs en usant de sa discrétion dans l’attribution des frais de justice. À cet effet, malgré que les vendeurs aient eu gain de cause, le tribunal ne leur a pas accordé les frais de justice.

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À propos de l'auteur

Me Sabrina Saint-Louis exerce dans les domaines du droit immobilier, du litige civil et commercial et du droit des affaires au sein de la firme Marceau Soucy Boudreau avocats. Elle est diplômée en droit de l’Université du Québec à Montréal, promotion 2011, et elle est membre du Barreau du Québec depuis 2012. Me Saint-Louis est également titulaire d'un certificat en ressources humaines obtenu en 2008 de l'Université du Québec à Montréal.