Un vendeur non professionnel qui vend une propriété sans garantie légale aux risques et périls des acheteurs n'a pas à révéler les vices connus en vertu de l'article 1733 C.c.Q

Par Me Sabrina Saint-Louis, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Un vendeur non professionnel qui vend une propriété sans garantie légale aux risques et périls des acheteurs n'a pas à révéler les vices connus en vertu de l'article 1733 C.c.Q

Dans la décision Labrecque c. Petit (EYB 2016-274504 – Texte intégral | Fiche quantum), les acheteurs ont acquis de la vendeuse une propriété située sur l'île d'Orléans, sans garantie légale et à leurs risques et périls. Il importe de préciser qu'il s'agit d'une propriété construite en 1965, un établissement hôtelier, que les acheteurs n'ont pas fait inspecter avant l'acquisition.

Très rapidement après la prise de possession, les acheteurs ont découvert une série de vices, dont une problématique d'infiltrations d'eau. Ils ont donc institué un recours contre la vendeuse par lequel ils ont tenté de remettre en question « l'application de la disposition d'exclusion de la garantie légale » en invoquant notamment que leur consentement avait été vicié par le dol de la vendeuse et que cette dernière était une vendeuse professionnelle.

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En ce qui concerne l'argument des acheteurs selon lequel la vendeuse est une vendeuse professionnelle qui ne peut se retrancher derrière l'exclusion de garantie légale, la Cour en a disposé rapidement. En effet, la Cour a rappelé que le vendeur professionnel est une « personne qui a pour occupation habituelle la vente des biens », ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque la vendeuse tenait un établissement hôtelier et un restaurant.

Pour ce qui est de l'exclusion de la garantie légale de qualité en raison d'une erreur provoquée par le dol de la vendeuse, la Cour a également rejeté cet argument puisque rien dans la preuve ne permettait de conclure à une faute intentionnelle ou lourde de la part de la vendeuse en vertu de l'article 1474 C.c.Q. :

[115] L’article 1733 du C.c.Q. rend l’exclusion de la garantie légale inapplicable si le vendeur n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel […]

[116] Appliqué à l’espèce, cela signifie qu’Anne-France Labrecque peut exclure sa responsabilité de vendeur et n’est pas tenue de révéler les vices connus de sa propriété ou ceux qu’elle ne pouvait ignorer. Il en est ainsi, puisque Jean Petit et Marie-Josée St-Onge achètent l’immeuble à leurs risques et périls d’Anne-France Labrecque qui n’est pas une vendeuse professionnelle.

[117] Même si Anne-France Labrecque n’est pas tenue de révéler les vices connus ou qu’elle ne peut ignorer, sa responsabilité est néanmoins engagée si les acheteurs réussissent à démontrer la commission d’une faute intentionnelle ou d’une faute lourde, comme le stipule l’article 1474 du C.c.Q. […]

[118] L’exclusion de la garantie légale décrite dans l’offre d’achat et l’acte de vente notarié peut être invalidée par la preuve de l’existence d’une faute intentionnelle ou lourde commise par Anne-France Labrecque.

[119] Les auteurs Beaudoin et Deslauriers précisent que : « Seule la fraude peut avoir une incidence sur la clause d’exclusion de garantie contractuelle ».

[120] Dans son ouvrage La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, l’auteur Jeffrey Edwards s’exprime ainsi au sujet de l’alinéa 2 de l’article 1733 du C.c.Q. :

Cet alinéa autorise en effet un comportement répréhensible en permettant au vendeur non professionnel d’exclure la garantie au sujet d’un vice qui lui est connu. Il légalise donc un comportement frauduleux qui aurait autrement condamné la stipulation intervenue. L’exception ne paraît néanmoins pas dépasser le cadre précis de la garantie. Elle permet au vendeur frauduleux d’échapper à la garantie, mais elle ne le soustrait pas au droit général des contrats. L’acheteur demeure donc libre d’attaquer la vente au motif que son consentement était vicié par une erreur, y compris une erreur provoquée par le dol. […]

[132] Elle décrit au meilleur de sa connaissance un immeuble qu’elle habite depuis 1999. Elle indique à même la déclaration du vendeur les vices de la propriété, à l’exception de cette infiltration qui serait survenue entre 2000 et 2003. Au demeurant, le Tribunal n’est pas convaincu que cette omission est le fruit d’une conduite intentionnelle et qu’elle porte la signature d’une manoeuvre dolosive de la demanderesse.

La Cour a finalement conclu que les acheteurs avaient agi avec une « imprudence certaine » en « acquérant dans l'empressement du moment une propriété presque cinquantenaire, sans garantie légale de qualité et sans la faire inspecter préalablement ». À cet effet, la décision de faire inspecter ou non la propriété appartenait aux acheteurs et ils auraient dû se fier aux caractéristiques de la propriété et non aux propos rassurants de la vendeuse, considérant notamment la présence de plusieurs vices apparents.

Ainsi, l'acheteur qui acquiert sans garantie légale une propriété à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel aura tout avantage à réaliser une inspection préachat attentive puisque comme l'indiquait la Cour dans la décision Cayer c. Bartolone (EYB 2016-267589 – Texte original | Fiche quantum), l’acheteur aura « un fardeau de preuve assez lourd » s’il désire invoquer le dol de son vendeur.

Photo : Olivier Issaly | https://creativecommons.org/licenses/by-nd/2.0/

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À propos de l'auteur

Me Sabrina Saint-Louis exerce dans les domaines du droit immobilier, du litige civil et commercial et du droit des affaires au sein de la firme Marceau Soucy Boudreau avocats. Elle est diplômée en droit de l’Université du Québec à Montréal, promotion 2011, et elle est membre du Barreau du Québec depuis 2012. Me Saint-Louis est également titulaire d'un certificat en ressources humaines obtenu en 2008 de l'Université du Québec à Montréal.