Un vendeur qui fait défaut d'effectuer correctement une réparation qu'il s'était engagé à faire avant la vente assume une obligation de résultat pour laquelle il peut engager sa responsabilité contractuelle

Par Me Sabrina Saint-Louis, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Un vendeur qui fait défaut d'effectuer correctement une réparation qu'il s'était engagé à faire avant la vente assume une obligation de résultat pour laquelle il peut engager sa responsabilité contrac

Bien que la Cour ait conclu en principe à la présence d'un vice caché dans la décision Gingras c. Duplessis (EYB 2016-274754 – Texte intégral | Fiche quantum), c'est en vertu des règles de la responsabilité contractuelle que les vendeurs ont été condamnés à payer aux acheteurs une somme de 28 441,17 $ en raison d'une fissure à la fondation.

Dans cette affaire, l'inspection préachat de la propriété en cause réalisée en 2010 avait révélé notamment la présence d'une fissure à la fondation. Les vendeurs s'étaient alors engagés à réparer cette fissure, à la suite de quoi les acheteurs s'en étaient déclarés satisfaits en signant un document intitulé Entente de règlement.

Or, quelques années plus tard, soit en 2014, les acheteurs ont découvert une longue fissure horizontale s'étendant sur trois des quatre murs de leur propriété. Ils ont donc institué contre les vendeurs un recours en responsabilité contractuelle au motif que les vendeurs avaient fait défaut de réparer adéquatement la fissure à la fondation constatée lors de l'inspection préachat en 2010.

Débutez la conversation !

Posez des questions au blogueur ou suggérez de nouveaux sujets de billets.

Cliquez ici >

Les vendeurs ont tenté d'opposer aux acheteurs l'entente intervenue en 2010 en plaidant qu'il s'agissait d'une transaction en vertu de l'article 2631 C.c.Q., argument que la Cour n'a pas retenu.

En effet, « une lecture du document permet de constater qu'il s'agit plutôt d'une reconnaissance que les travaux qui devaient être effectués selon l'entente pré-achat ont bien été complétés par les défendeurs ». Par conséquent, les conditions essentielles pour qu'il y ait transaction n'étaient pas présentes, notamment celle relative à « une renonciation à un recours aux tribunaux ».

Les vendeurs ont finalement été condamnés en vertu de la responsabilité contractuelle pour « avoir mal exécuté la réparation de la fissure » considérant qu'ils avaient une obligation de résultat, voire de garantie. En effet, la Cour s'est exprimée comme suit :

[61] La preuve révèle que la fissure horizontale constatée en 2014 rejoint la fissure « réparée » en 2010. Cette dernière est intacte.

[62] En effet, en prenant l’engagement de réparer la fissure, les vendeurs se trouvaient alors à assumer une obligation de résultat, voire de garantie. Ils promettaient aux demandeurs un résultat défini et non simplement de mettre au service de ces derniers les moyens dont ils disposaient, d’appliquer leur diligence à l’affaire ou de faire de leur mieux.

[63] Le résultat consistait à réparer la fissure observée, c’est-à-dire de « remettre en bon état [ce qui a été endommagé, ce qui s’est détérioré] ».

[64] Il ne convient pas ici de déterminer si cette obligation peut également être qualifiée d’obligation de garantie puisque le moyen de défense de force majeure n’est pas invoqué.

[65] Dès lors, une fois l’absence de résultat prouvée, la responsabilité du débiteur est présumée et il ne peut se dégager de sa responsabilité en prouvant l’absence de faute de sa part.

Ainsi, le vendeur qui s'engage à effectuer une réparation est tenu de le faire correctement, à défaut de quoi il pourra engager sa responsabilité contractuelle. Cette approche légale peut être intéressante pour l'acheteur qui désire obtenir des dommages-intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients en sus des coûts de réparation puisqu'il n'aura pas alors à respecter les conditions d'ouverture de l'article 1728 C.c.Q., soit que le vendeur connaissait ou aurait dû connaître l'existence du vice. En effet, ce seront plutôt les règles générales des obligations qui trouveront application, et celles-ci n’imposent pas la preuve de la connaissance présumée de la problématique par le vendeur pour pouvoir réclamer des dommages-intérêts.

Retour au blogue Éditions Yvon Blais | Vices cachés >

Formation Les vices cachés

Quantum – Vices cachés

L'efficacité de Quantum – Vices cachés réside entre autres dans l'utilisation des boîtes à cocher couvrant l'étendue des termes et facteurs relatifs à un recours en cette matière. Ainsi, la recherche s'effectue rapidement et de façon exhaustive.

Par exemple, pour repérer tous les jugements en matière de vices cachés immobiliers depuis 2005 où la responsabilité du ou des défendeurs est retenue ou rejetée sur une base autre que les règles relatives à la garantie du droit de propriété ou de qualité, incluant notamment les règles générales relatives à la responsabilité civile extracontractuelle et contractuelle, sélectionnez une boîte à cocher ci-dessous, lancez votre recherche et le tour est joué !

Également d’intérêt
© Thomson Reuters Canada Limitée. Tous droits réservés. Mise en garde et avis d’exonération de responsabilité.

À propos de l'auteur

Me Sabrina Saint-Louis exerce dans les domaines du droit immobilier, du litige civil et commercial et du droit des affaires au sein de la firme Marceau Soucy Boudreau avocats. Elle est diplômée en droit de l’Université du Québec à Montréal, promotion 2011, et elle est membre du Barreau du Québec depuis 2012. Me Saint-Louis est également titulaire d'un certificat en ressources humaines obtenu en 2008 de l'Université du Québec à Montréal.