Dans la décision De La O c. Sasson (EYB 2015-248811 – Texte intégral | Fiche quantum), rendue en 2015, l’honorable juge Daniel W. Payette, j.c.s., se questionne à savoir si la dénonciation faite aux vendeurs en vertu de l’article 1739 C.c.Q., effectuée par les acheteurs environ six ans après la découverte du vice et près de deux ans après en avoir confirmé l’existence, doit être considérée comme étant déraisonnable et ainsi entraîner le rejet du recours sur cette seule base.
« les conséquences du défaut de dénonciation dans un délai raisonnable doivent correspondre à un préjudice réel pour le vendeur, et non à un simple préjudice de droit »
Dans cette affaire, les acheteurs ont acquis l’immeuble en cause en 2006 et, quelques mois après en avoir pris possession, ils y perçoivent une odeur de mazout, sans toutefois entreprendre de démarche afin de découvrir la cause de cette odeur, ni pour discuter avec les vendeurs de ce problème.
Par la suite, en 2010, dans le cadre de travaux réalisés au niveau du drain français, les acheteurs ont à nouveau noté une odeur de mazout, la qualifiant même d’insupportable. Malgré tout, ils ne signalent pas le problème immédiatement à leurs vendeurs.
Ce n’est que plus d’un an plus tard que les acheteurs mandatent une firme afin d’effectuer des analyses au niveau du sol, lesquelles révèleront une contamination du sol en raison de la présence d’un réservoir de mazout qui y est enfoui.
Or, ce n’est finalement qu’en mars 2012 que les acheteurs ont finalement dénoncé à leurs vendeurs la problématique de contamination du sol. Il importe néanmoins de préciser que les vendeurs ont préféré ignorer cet avis de dénonciation.
Sur ce qui précède, l’honorable juge Payette rappelle que l’évaluation de ce que constitue un délai raisonnable est propre à chaque affaire, précisant toutefois que « la jurisprudence et la doctrine semblent à l’effet qu’un délai de six mois à un an sera présumé raisonnable ». Mais qu’en est-il en l’espèce ?
Considérant les longs délais écoulés depuis la découverte du vice, l’honorable juge Payette en vient à la conclusion que les délais qui se sont écoulés avant que les acheteurs dénoncent finalement le vice aux vendeurs sont déraisonnables, d’autant plus que les acheteurs n’ont fourni aucune explication pour les justifier. Toutefois, cela est-il suffisant pour justifier le rejet du recours sur la seule base du délai déraisonnable ?
En l’espèce, malgré que les délais soient jugés déraisonnables par le tribunal, cela ne serait pas suffisant en soi, selon l’honorable juge Payette, pour faire rejeter le recours puisque les vendeurs n’ont pas fait la preuve d’un préjudice réel. En effet, l’honorable juge Payette, en se fondant sur les enseignements de la Cour d’appel dans l’arrêt Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd. (EYB 2014-234922), rendu un an plus tôt (en 2014), s’exprime comme suit :
[34] L’article 1739 C.c.Q. stipule que l’envoi au vendeur d’une dénonciation écrite de l’existence d’un vice caché dans un délai raisonnable de sa connaissance constitue une condition de garantie légale contre de tels vices.
[35] Bien que l’appréciation du caractère raisonnable du délai s’évalue en fonction des faits propres à chaque affaire, la jurisprudence et la doctrine semblent à l’effet qu’un délai de six mois à un an sera présumé raisonnable.
[36] En l’espèce, les acheteurs donnent leur dénonciation près de six ans après la découverte du vice et près de deux ans après en avoir confirmé l’existence de manière irréfutable lors des travaux pour la pose d’un nouveau drain français. Ils n’offrent aucune explication valable pour expliquer ce délai. Celui-ci est déraisonnable.
[37] Devant une telle situation, plusieurs décideurs ont conclu au rejet de l’action. Me Jeffrey Edwards, aujourd’hui juge à la Cour du Québec, opine que puisque l’objectif ultime de la dénonciation est la prévention de l’insécurité contractuelle, les tribunaux devraient appliquer la règle avec rigueur.
[38] La Cour d’appel ne retient pas cette solution. En effet, bien qu’elle confirme la nécessité de l’envoi d’une dénonciation dans un délai raisonnable et souligne la distinction qui existe entre la dénonciation et la mise en demeure, la Cour d’appel conclut que la sanction à une dénonciation tardive, voire à une absence de dénonciation, n’est pas toujours le rejet de l’action. Dans Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd. elle rappelle ses propres propos à l’effet que le défaut de préavis est généralement considéré comme fatal au recours de l’acheteur. Cependant, elle adopte la thèse soutenue par le professeur Jobin et conclut que les conséquences du défaut de dénonciation dans un délai raisonnable doivent correspondre à un préjudice réel pour le vendeur, et non à un simple préjudice de droit, afin de pouvoir justifier l’irrecevabilité du recours intenté par l’acheteur. Elle ajoute que l’appréciation des conséquences d’un tel défaut dépendra de la preuve présentée au juge d’instance.
[39] En l’espèce, les vendeurs n’ont présenté aucune preuve de préjudice en raison du délai de dénonciation. Rien ne permet de conclure que le vice se soit aggravé entre 2006 et 2012 et encore moins entre 2010 et 2012. Les vendeurs n’ont pas été privés de la possibilité de vérifier l’existence et la gravité du risque et de le réparer. D’ailleurs, lorsqu’ils en ont été avisés, ils ont choisi d’ignorer la dénonciation. De même, ils ont négligé d’aller sur les lieux après l’institution de l’action.
[40] Dans les circonstances, il n’y aurait pas eu lieu de rejeter le recours des acheteurs du seul fait que le vice n’a pas été dénoncé dans un délai raisonnable aux vendeurs.
« Dans les circonstances, il n’y aurait pas eu lieu de rejeter le recours des acheteurs du seul fait que le vice n’a pas été dénoncé dans un délai raisonnable aux vendeurs. »
Malgré le fait que le tribunal considère qu’il n’y aurait pas lieu de rejeter le recours des acheteurs du seul fait que le vice n’a pas été dénoncé dans un délai raisonnable aux vendeurs, le tribunal rejette malgré tout le recours des acheteurs pour le motif que le recours est prescrit : les demandeurs ayant intenté leur action près de six ans après la première manifestation de la contamination.
Conclusion
Les enseignements de la décision De La O c. Sasson (EYB 2015-248811 – Texte intégral | Fiche quantum) nous permettent de constater que la règle prévue à l’article 1739 C.c.Q. imposant que la dénonciation du vice soit faite dans un délai raisonnable doit être appliquée avec souplesse et non avec rigueur, lorsque notamment la tardiveté de la dénonciation n’a pas pour effet d’entraîner un préjudice réel au vendeur, et que le seul préjudice pouvant être invoqué par le vendeur en est uniquement un de droit.
Plus particulièrement, si la dénonciation est tardive, mais que la tardiveté de celle-ci n’a pas eu pour effet de priver le vendeur de pouvoir constater les vices en cause et de pouvoir les réparer et ne lui cause aucun préjudice réel, par exemple l’aggravation des vices, le seul fait que la dénonciation de l’acheteur soit tardive n’entraînera pas automatiquement le rejet d’une réclamation pour vices cachés sur cette seule base en l’absence d’un préjudice réel pour le vendeur.