Quoi faire si vous recevez une réclamation pour vices cachés ?

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Quoi faire si vous recevez une réclamation pour vices cachés ?

Cet article, récemment publié sur le site web de notre firme, explique de manière générale la marche à suivre pour un acheteur advenant la découverte de vices cachés à son immeuble :

Vous avez vendu un immeuble il y a quelques années et votre acheteur vient de vous dénoncer une problématique qu’il qualifie de vices cachés dans celui-ci ? Le présent article indique de manière générale les étapes à suivre lorsqu’on reçoit une réclamation pour vices cachés de la part de son acheteur.

  • Dans un premier temps, accusez diligemment réception de l’avis de dénonciation/de la mise en demeure de votre acheteur : à ce stade, et même si vous ne croyez pas être responsable, ne niez pas votre responsabilité et n’indiquez pas à ce stade à votre acheteur que vous n’êtes aucunement responsable et que vous répudiez toute responsabilité à l’égard de sa réclamation. Une telle répudiation de responsabilité de votre part à ce stade-ci pourrait permettre à votre acheteur d’effectuer les travaux correctifs immédiatement sans avis supplémentaire et possiblement vous priver de la possibilité de réaliser vos vérifications et expertises.

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  • Demandez à votre acheteur de laisser les lieux tels quels et de n’effectuer aucuns travaux correctifs jusqu’à nouvel ordre, le temps de vous permettre d’aller constater/de faire expertiser les vices dénoncés par votre acheteur.
  • Allez constater les vices qui vous ont été dénoncés sur place : questionnez votre acheteur sur la date de découverte des vices et sur les circonstances qui ont mené à la découverte de ceux-ci. Ces informations seront pertinentes pour la suite de vos démarches.
  • Demandez à votre acheteur de vous fournir son rapport d’inspection préachat, qu’il a obtenu avant d’acquérir votre immeuble, s’il en a un.
  • Demandez à votre acheteur de vous fournir tout rapport d’expertise en lien avec les vices qui vous ont été dénoncés qu’il a en sa possession, ainsi que toute soumission ou facture en lien avec les travaux correctifs requis pour corriger les vices qui vous ont été dénoncés.
  • Demandez à votre acheteur de vous confirmer s’il a effectué/fait effectuer des travaux correctifs en lien avec les vices, demandez-lui de vous indiquer lesquels et de vous fournir les factures et les preuves de paiement.
  • Demandez à votre acheteur s’il a ou non fait une demande de réclamation à ses assureurs habitation en lien avec les dommages causés par les vices qui ont été découverts.
  • Retenez les services d’un expert compétent afin de faire expertiser les vices qui vous ont été dénoncés. Plus particulièrement, demandez à l’expert de faire toutes les expertises nécessaires afin de déterminer (i) la nature des vices en cause, (ii) les dommages causés par ces vices, (iii) les travaux correctifs strictement requis et nécessaires pour corriger tous tels vices, ainsi que (iv) la dépréciation applicable. Demandez à votre expert de vous fournir un rapport écrit. Assurez-vous que votre expert a de l’expérience en matière d’expertises technico-légales et qu’il est en mesure de témoigner devant un tribunal si cela devenait nécessaire. Nous vous recommandons de retenir un expert même si vous n’avez pas encore obtenu tous les documents et informations précédemment mentionnés que vous avez pu avoir préalablement demandés à votre acheteur.
  • Consultez rapidement un avocat spécialisé en matière de recours pour vices cachés : chaque cas est un cas d’espèce et un avocat sera en mesure de vous aider afin de déterminer le bien-fondé ou non de la réclamation que vos acheteurs peuvent faire valoir contre vous, et pourra déterminer quels sont les moyens de contestation que vous pourriez faire valoir à l’encontre de la réclamation de votre acheteur, ou encore vous assister dans le cadre de pourparlers visant à tenter de régler le tout à l’amiable.
  • Vérifiez auprès de votre avocat s’il y a matière à soumettre une demande de réclamation à votre assureur responsabilité civile en lien avec la réclamation que vous avez reçue : il peut arriver dans certaines situations qu’une réclamation pour vices cachés faite par un acheteur contre son vendeur puisse être couverte en tout ou en partie par l’assureur responsabilité civile du vendeur, pour les dommages dits de nature conséquentielle, c’est-à-dire les dommages qui résultent des vices en question, le tout sous réserve des dispositions et exclusions spécifiques de la police d’assurance en cause. Il est donc important d’analyser sa police d’assurance responsabilité à la lueur de la réclamation de l’acheteur afin de voir s’il y a matière ou non à couverture. Votre avocat pourra vous aider à ce niveau.
  • Si vous croyez que le vice était existant au moment où vous-même vous avez acquis la propriété que vous avez revendue à votre acheteur, dénoncez rapidement et sans délai la problématique à votre propre vendeur, ainsi qu’à tout vendeur antérieur, le tout afin de sauvegarder vos droits d’appeler en garantie vos vendeurs ou tout autre vendeur antérieur, le cas échéant, ou encore possiblement, et si opportun, l’entrepreneur/le constructeur qui a construit/participé à la construction de l’immeuble en question. Votre avocat pourra vous conseiller sur l’opportunité d’appeler en garantie ou non dans le cadre de votre dossier.
Avant toute chose, il est très important de bien analyser la réclamation de votre acheteur, afin de déterminer si les vices dénoncés sont couverts par la garantie légale de qualité ou non, et, dans l’affirmative, établir la valeur économique de cette réclamation. Par suite de la vérification diligente que vous aurez effectuée à l’égard de la réclamation de votre acheteur, vous serez alors en mesure d’établir votre position ainsi que votre plan de match pour la suite des choses.

Avant toute chose, il est très important de bien analyser la réclamation de votre acheteur, afin de déterminer si les vices dénoncés sont couverts par la garantie légale de qualité ou non, et, dans l’affirmative, établir la valeur économique de cette réclamation. Par suite de la vérification diligente que vous aurez effectuée à l’égard de la réclamation de votre acheteur, vous serez alors en mesure d’établir votre position ainsi que votre plan de match pour la suite des choses.

Un avocat saura vous aider à voir clair en cas de réception d’une réclamation pour vices cachés : à tout événement, consultez sans tarder un avocat dès la réception d’un avis de dénonciation/d’une mise en demeure pour vices cachés de la part de votre acheteur

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.