Dérogation au Code national du bâtiment : l’importance de démontrer un déficit d’usage de l’immeuble

Par Me Michaël Lévesque, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Dérogation au Code national du bâtiment : l’importance de démontrer un déficit d’usage de l’immeuble

Ce billet traite de la décision Gingras c. Millaire, (EYB 2015-254570 – Texte intégral | Fiche quantum) dans laquelle le tribunal rejette la réclamation de 57 500 $ des acheteurs (demandeurs) au motif que la preuve ne permet pas de conclure à un déficit d’usage de la propriété. Dans cette affaire, les acheteurs souhaitent réparer la fissure dans leur fondation et procéder au changement complet du drain français à la suite d’une infiltration d’eau survenue lors d’une forte pluie. Sauf l’incident ayant suivi une forte pluie, les acheteurs n’ont subi aucun autre dommage.

C’est à titre préventif, et croyant qu’un dommage peut se réaliser que les acheteurs ont entrepris les procédures judiciaires, lesquelles reprochent aux vendeurs la mauvaise installation du drain français qui pourrait être à l’origine de l’infiltration d’eau au sous-sol.

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L’expert des acheteurs conclut que l’eau s’infiltre par une fissure de fondation souterraine et constate que le drain français n’a pas été installé selon les normes en vigueur au Code national du bâtiment.

D’une part, les acheteurs appuient leur réclamation sur une hypothèse qu’il est probable, compte tenu des anomalies détectées, qu’un problème surgisse dans le futur. La Cour n’a donc pas retenu cette base hypothétique comme étant suffisante pour accueillir le recours en vices cachés, étant donné qu’elle ne disposait d’aucun élément lui permettant de conclure que l’irrégularité du drain français allait provoquer, de façon probable, une détérioration.

D’autre part, la Cour rappelle qu’en matière de vices cachés, non seulement quatre conditions essentielles doivent exister (le vice doit être caché, grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur), mais il doit s’agir d’un «  vice » qui entraîne un véritable déficit d’usage :

[57] Il convient d’ajouter que même s’il en avait été autrement, la doctrine et la jurisprudence enseignent que des dérogations à un code du bâtiment ne constituent pas toujours un vice caché permettant un recours. Elles donneront ouverture à un recours seulement si l’acheteur démontre que ces anomalies rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné.

[58] Les codes du bâtiment exposent les règles de l’art en matière de construction, mais n’ont pas de force réglementaire. Ils constituent des guides valables, mais leur non-respect de façon intégrale n’ouvre pas la porte nécessairement à un recours basé sur les vices cachés.

En effet, depuis des décennies, les codes du bâtiment constituent des guides valables, mais leur non-respect ne permet pas automatiquement un recours en vices cachés, puisque la non-conformité aux règles de l’art ou au Code national du bâtiment ne rend pas l’immeuble nécessairement inutilisable ou impropre à l’usage pour lequel on le destine normalement.

La preuve doit donc démontrer de manière prépondérante que la jouissance paisible de l’immeuble est compromise ou que son utilité est en péril en raison de la présence du vice. Sans cette démonstration, le recours en vice caché doit échouer.

Le simple fait qu’un vice existe ne suffit donc pas pour permettre à la Cour d’accueillir la demande des acheteurs :

[81] Bien qu’il soit regrettable que madame Déragon et monsieur Gingras vivent avec le spectre qu’un problème puisse survenir, il ne convient pas de condamner un vendeur à indemniser un acheteur pour des défaillances n’ayant pas fait l’objet d’une preuve suffisante.

[82] Les demandeurs ont cependant fait la preuve de l’existence d’un vice relativement à la fissure se trouvant sous la margelle et ayant provoqué l’infiltration d’eau. Ce vice est attribuable aux travaux effectués par le défendeur Éric Millaire et ne peut être réclamé au propriétaire antérieur Frédérick Dankoff.

Ainsi, la seule dérogation aux règles de l’art ou au Code national du bâtiment ne constitue pas automatiquement un vice caché et ne rend pas automatiquement le bien inutilisable. En l’absence de preuve démontrant un déficit d’usage, la simple présence d’un «  vice » ne peut s’apparenter à un vice caché couvert par la garantie légale de qualité édictée par l’article 1726 C.c.Q. Il ne faut donc pas se limiter à uniquement faire la preuve du vice, mais il faut également faire la preuve du dommage causé par ce vice, le tout afin de démontrer sa gravité et de satisfaire à la condition édictant que le vice caché, pour qu’il soit couvert par la garantie légale de qualité, doit être grave et entraîner un déficit d’usage.

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À propos de l'auteur

Me Michaël Lévesque pratique au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d’affaires inc. Il est diplômé de la Faculté de droit de l'Université de Montréal (promotion 2014) et membre du Barreau du Québec depuis 2015. Sa pratique est principalement orientée en litige civil et commercial, particulièrement en droit immobilier. Il dispose d’une expérience diversifiée à titre de plaideur devant les tribunaux dans ses divers champs d'expertise, notamment en matière de recours pour vices cachés.