Est-ce qu’un vendeur qui a vendu un immeuble en 1985, qui a fait faillite en 1987, et qui fut ensuite libéré de sa faillite en 1988 est responsable des vices cachés découverts à l’immeuble pour la première fois en 1998 ?

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Est-ce qu’un vendeur qui a vendu un immeuble en 1985, qui a fait faillite en 1987, et qui fut ensuite libéré de sa faillite en 1988 est responsable des vices cachés découverts à l’immeuble pour la pre

Est-ce qu’un vendeur qui a vendu un immeuble en 1985, qui a fait faillite en 1987 et qui a été ensuite libéré de sa faillite l’année suivante est libéré d’une réclamation pour vices cachés dirigée contre lui en 2001 pour des vices qui ont été découverts à cet immeuble en 1998 ? C’est la question à laquelle la Cour d’appel devait répondre dans l’arrêt Axa Assurance inc. c. Immeuble Saratoga inc. (EYB 2007-127794 – Texte intégral | Fiche quantum).

Dans cette affaire, l’immeuble en cause fut incendié en janvier 1998, pendant la tempête de verglas, et d’importants dommages furent causés à l’immeuble et aux biens qu’il contenait. Le propriétaire de 1998 de l’immeuble (Mario D’Orazio) fut indemnisé par son assureur (Axa Assurances inc.). À la suite d’une expertise ayant été réalisée quelques semaines après l’incendie, il fut découvert que l’incendie en cause était attribuable à un vice de construction du foyer.

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En janvier 2001, l’assureur Axa intente un recours subrogatoire contre le vendeur de son assurée (l’intimée Danielle Villiard) ainsi que contre le vendeur antérieur (Immeuble Saratoga inc.).

La vendeuse Villiard, qui avait vendu l’immeuble en cause à son vendeur D’Orazio en 1985, a fait faillite deux ans plus tard, en 1987. Celle-ci fut libérée de sa faillite l’année suivante.

La vendeuse Villiard plaidait qu’elle avait été libérée de son obligation de garantie en raison de sa libération de 1988 et que l’acte de vente de 1985, source de l’obligation de garantie invoquée par Axa, était un engagement antérieur à sa faillite de 1985, dont elle était maintenant libérée. Le juge de première instance a retenu les arguments de Villiard et a conclu dans son jugement (EYB 2006-108566 – Texte intégral | Fiche quantum) que « Villiard a été libérée en avril 1988 (date de sa libération) de son engagement de garantie de qualité envers D’Orazio pour la vente exécutée en 1985 ». Le juge de première instance adopte une interprétation large de la notion de réclamation prouvable et en vient à la conclusion que la vendeuse Villiard a été libérée de son engagement de qualité envers son acheteur de 1985, et que la réclamation pour des vices découverts postérieurement à la libération de Villiard est réputée être une réclamation prouvable à la date de la faillite de Villiard, au sens de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.

Si l'on traite de la réclamation éventuelle comme étant prouvable, il n'en demeure pas moins qu'elle doit exister à la date de la faillite. L'existence à cette date doit être interprétée comme voulant dire une réclamation prouvable où certains signes se sont manifestés. S'il n'y a pas cette probabilité, la réclamation n'existe pas à la date de faillite et n'est donc pas prouvable. La faillite n'a donc pas d'effet et l'engagement contracté n'est pas affecté ni éteint.

La Cour d’appel annule cette conclusion et conclut que la faillite de Villiard de 1987 et sa libération subséquente de 1988 ne la libère pas de la réclamation d’Axa résultant de l’obligation de garantie, même s’il s’agit d’un engagement antérieur à la faillite. Plus particulièrement, la Cour d’appel conclut qu’« à l’époque de la faillite de Villiard, en 1987, il aurait été impossible à D’Orazio de déposer une réclamation auprès du syndic puisqu’il ignorait l’existence des vices cachés affectant le foyer de sa demeure ». Plus particulièrement, la Cour d’appel conclut que l’obligation résultant de la garantie légale de qualité donnée par Villiard ne s’est pas éteinte en raison de sa faillite de 1987, dont elle fut libérée l’année suivante.

Plus particulièrement, la Cour d’appel en vient à la conclusion que la réclamation d’Axa contre Villiard n’est pas une réclamation prouvable qui existait en date de la faillite de Villiard, en 1987.

Citant notamment les auteurs Paul-Émile Bilodeau et Frank Bennet :

[22] Plus récemment, l'auteur Paul-Émile Bilodeau réfère à la notion de manifestation des signes dans le cas d'une réclamation prouvable :

207 – Si l'on traite de la réclamation éventuelle comme étant prouvable, il n'en demeure pas moins qu'elle doit exister à la date de la faillite. L'existence à cette date doit être interprétée comme voulant dire une réclamation prouvable où certains signes se sont manifestés. S'il n'y a pas cette probabilité, la réclamation n'existe pas à la date de faillite et n'est donc pas prouvable. La faillite n'a donc pas d'effet et l'engagement contracté n'est pas affecté ni éteint. Il s'agit en quelque sorte d'une réclamation subordonnée à un évènement qui ne s'est pas encore produit et il n'y a aucun indice de sa survenance. […]

[23] De la même manière, l'auteur Bennett résume :

Where a bankrupt has given a guarantee to a creditor prior to bankruptcy, which guarantee was not called upon before discharge, the creditor has no provable claim in the bankruptcy. However, once a bankrupt receives a discharge, the guarantee is not terminated, with the result that the discharged bankrupt remains liable: Ontario New Warranty Program v. Jordan Homes Ltd. (1999), 43 O.R. (3d) 756 (S.C.J.).

La Cour d’appel conclut ainsi :

[16] En vertu de l'article 178(2) L.f.i., l'ordonnance de libération dégage le failli de toutes les réclamations prouvables autres que celles prévues à l'article 178 (1) L.f.i. L'obligation de garantie découlant de la présence d'un vice caché ne fait pas partie de ces exceptions.

[17] Mettant l'emphase sur le but de la Loi sur la faillite qui est de permettre à une personne insolvable d'être libérée de toute créance et de tout engagement, présents ou futurs, afin de lui permettre de recommencer à neuf, le juge de première instance favorise une interprétation large et libérale de L.f.i. Il conclut que par l'effet conjugué des articles 121(1) et 178(2) L.f.i., toute obligation qui découle d'un engagement antérieur à la date de la faillite, constitue une réclamation prouvable dont la personne faillie sera affranchie par l'effet de l'ordonnance de libération.

[18] À l'examen de la jurisprudence, il appert que l'expression « réclamation prouvable » mentionnée à l'article 121 L.f.i. requière (1) que « tous les éléments » étayant la réclamation soient présents avant la date de la faillite (2) que la réclamation « comporte[r] un degré sérieux de certitude et de probabilité » et (3) que les fautes reprochées et les dommages en découlant soient antérieurs à la date de la faillite, et ce, même si la réclamation est litigieuse.

[19] À l'époque de la faillite de Villiard, en 1987, il aurait été impossible à D'Orazio de déposer une réclamation auprès du syndic puisqu'il ignorait l'existence des vices cachés affectant le foyer de sa demeure.

[...]

[27] Dans ces circonstances, il faut conclure que la faillite de Villiard ne l'a pas libérée de la réclamation résultant de l'obligation de garantie même s'il s'agit d'un engagement antérieur à la faillite. S'agissant d'une réclamation non prouvable, Villiard continue d'être liée par la garantie de qualité même après sa libération.

La faillite et la libération subséquente d’un vendeur n’ont pas pour effet d’éteindre la garantie légale de qualité contre les vices cachés découlant d’un acte de vente antérieur à la faillite pour des vices cachés qui peuvent être découverts par un acheteur après la libération du vendeur.

Conclusion

Ainsi, il aurait fallu que les vices en cause se soient déjà manifestés/qu’ils aient déjà été découverts par l’acheteur D’Orazio à la date de la faillite ou à la date de la libération de Villiard pour que la réclamation découlant de la présence des vices en cause à l’immeuble ait pu être considérée comme étant une réclamation prouvable dans la faillite de Villiard, à l’égard de laquelle cette dernière aurait été libérée.

Il faut donc que la réclamation pour vices cachés existe ou du moins qu’on puisse soupçonner raisonnablement l’existence des vices en question au moment de la faillite ou en date de la libération du failli pour que cette réclamation éventuelle puisse constituer une réclamation prouvable dans la faillite au sens de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, et à l’égard de laquelle le vendeur failli sera, en principe, libéré suivant l’ordonnance de libération.

La faillite et la libération subséquente d’un vendeur n’ont pas pour effet d’éteindre la garantie légale de qualité contre les vices cachés découlant d’un acte de vente antérieur à la faillite pour des vices cachés qui peuvent être découverts par un acheteur après la libération du vendeur.

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.