Ce billet traite de la décision Compagnie d’assurance ING du Canada c. Gervais (EYB 2008-146041 – Texte intégral | Fiche quantum), dans laquelle le tribunal réitère les limites du recours en vices cachés contre un propriétaire antérieur qui n’est pas le dernier vendeur. Il s’agit précisément de savoir si le droit de poursuivre directement un des propriétaires antérieurs en vices cachés survit lorsqu’une vente faite sans garantie légale a lieu à travers la chaîne de titres entre la dernière vente et la vente faite par le vendeur antérieur que l’on souhaite poursuivre directement, en vertu de l’article 1442 C.c.Q.
Dans cette décision, le tribunal, présidé par l’honorable Marie-Michelle Lavigne, j.c.q., rejette la demande intentée par ING, subrogée dans les droits de l’actuel propriétaire de l’immeuble en cause, contre un vendeur antérieur au motif qu’une vente faite sans garantie légale de qualité est intervenue entre la vente de l’actuel propriétaire et la vente du vendeur visé par le recours en vices cachés.
Essentiellement, en 2003, un incendie causé par l’installation déficiente de la cheminée a ravagé un bâtiment. Ce bâtiment avait été construit par le père de la défenderesse Gervais, laquelle avait effectué des rénovations à l'immeuble avec son conjoint en 1989. Ce sont ces travaux qui ont été la cause de l’incendie survenu en 2003, date où l’immeuble est alors la propriété de l’assuré d’ING. Subrogée aux droits de son assuré, ING poursuit madame Gervais en vices cachés alléguant que la cause de l’incendie dont a été victime son assuré provient des travaux effectués alors qu’elle était copropriétaire de l’immeuble.
Or, la défenderesse a fait faillite en 1993, de sorte que la Banque Royale du Canada, laquelle détenait une hypothèque immobilière sur la résidence, a exercé ses recours hypothécaires en 1994 et a finalement vendu l'immeuble à des tiers en 1995, soit à monsieur Soulière et madame Desnoyers. Dans cette vente de 1995, la garantie légale de qualité a été expressément exclue. Par la suite, l’immeuble a de nouveau été vendu en 1996 avec la garantie légale de qualité à l'assuré d’ING qui a subi l’incendie de 2003.
La Cour du Québec devait donc déterminer si ING pouvait poursuivre un vendeur antérieur, à savoir la défenderesse Gervais, alors que cette action impliquait entre autres de passer par-dessus la vente de 1995 faite par la Banque Royale du Canada sans garantie légale de qualité.
D’abord, la Cour réitère que la question du recours direct du sous-acquéreur d'un immeuble contre un propriétaire antérieur a longtemps fait l'objet de débats. Cette question a été traitée par la Cour d’appel en 1999 dans l’affaire Hay c. Jacques (REJB 1999-14298 – Texte intégral | Fiche quantum). Dans cette décision, la Cour d’appel, sous la plume de l’honorable France Thibault, j.c.a., indique ce qui suit :
À mon avis, rien ne permet de restreindre la solution adoptée dans l'affaire Kravitz aux matières mobilières. Au contraire, les motifs qui ont amené la Cour suprême à permettre le recours direct du sous-acquéreur contre le vendeur primitif sont tout à fait applicables aux matières immobilières. En effet, la garantie légale contre les défauts cachés constitue un accessoire de la chose vendue, que celle-ci soit de nature mobilière ou immobilière. Notre Cour l'a d'ailleurs reconnu, de façon implicite, lorsque dans les trois affaires précitées (Dorion c. Lehouillier, 1989 CanLII 873 (QC C.A.), [1989] R.J.Q. 1798, 1801, 1802 (C.A.) ; Lasalle c. Perreault, 1987 CanLII 547 (QC C.A.), [1987] R.J.Q. 977 (C.A.), Audet c. Larochelle, [1994] R.D.I. 177 (C.A.) elle a affirmé, alors qu'elle traitait d'un litige immobilier, que l'affaire Kravitz autorisait un recours supplémentaire en faveur du sous-acquéreur […].
La Cour d’appel reconnaît également que l'article 1442 du Code civil du Québec a une portée large et qu’il s’applique aux immeubles comme aux meubles :
Enfin, la codification de la solution Kravitz dans les dispositions générales des effets des contrats à l'égard des tiers, applicables à toutes les matières contractuelles, mobilières ou immobilières, jointe aux Commentaires du ministre de la Justice à l'effet qu'il n'entend pas innover, militent en faveur de l'interprétation donnant à l'affaire Kravitz une portée large, libérale et englobant tant les matières mobilières qu'immobilières.
Toutefois, après avoir établi qu’il est possible de remonter la chaîne de titres pour poursuivre un vendeur antérieur, la Cour d’appel souligne que le recours du sous-acquéreur contre les vendeurs antérieurs reste assujetti aux conditions d’exercice du recours pour vices cachés :
Dans un autre ordre d'idées, il y a lieu de préciser que le recours direct du sous-acquéreur contre les vendeurs antérieurs est assujetti aux conditions énoncées par le législateur en cette matière. En particulier, celui-ci devra notamment établir, pour chacun d'entre eux, que le vice était caché et qu'il existait lors de la vente, qu'il était inconnu de l'acheteur, etc. En l'espèce, le juge de première instance a conclu que les conditions d'exercice du recours existaient lors de la première vente. Tant les auteurs que les tribunaux ont appliqué la règle énoncée par la Cour suprême dans l'affaire Kravitz en matière immobilière le principe étant que la garantie légale des vices cachés est un accessoire de la chose vendue.
À partir de ces enseignements de la Cour d’appel du Québec dans l’affaire Hay c. Jacques, l'honorable Marie-Michelle Lavigne, j.c.q. poursuit son analyse et conclut qu'ING doit prouver que la garantie légale contre les vices cachés, qui était détenue par la Banque Royale du Canada au moment de la faillite de madame Gervais en 1993, avait été transmise à Soulière-Desnoyers en 1995, puis à son assuré en 1996 :
[17] Lorsque le sous-acquéreur exerce un recours direct contre un vendeur antérieur, sans mettre en cause ou poursuivre son vendeur ou tout vendeur intermédiaire, il doit démontrer que le droit de poursuivre le vendeur antérieur existait pour chaque acquéreur subséquent de l’immeuble. Le sous-acquéreur doit prouver que la garantie accessoire à l’immeuble ne s'est pas éteinte à travers la chaîne de titres et qu'il est toujours en droit d'en réclamer le bénéfice aujourd'hui. Selon l'article 1442 C.c.Q., ce sont les « droits des parties à un contrat » qui sont transférés comme accessoire du bien lorsqu'ils lui sont intimement liés. Si ces droits comprennent la garantie contre les vices cachés, ils comprennent aussi la renonciation à cette garantie. Le recours direct de l'acquéreur d'un immeuble contre un vendeur précédent existe ; il présuppose cependant la preuve que le droit d'action du premier acquéreur contre son vendeur a été transmis aux acquéreurs subséquents et cela jusqu'au demandeur
« Le recours de l’actuel propriétaire demandeur contre un vendeur antérieur existe donc à condition cependant qu’il prouve que son droit d’action a été transmis à tous les acquéreurs subséquents à la vente faite par le vendeur visé, et cela, jusqu'à sa propre vente. »
Le recours de l’actuel propriétaire demandeur contre un vendeur antérieur existe donc à condition cependant qu’il prouve que son droit d’action a été transmis à tous les acquéreurs subséquents à la vente faite par le vendeur visé, et cela, jusqu'à sa propre vente. Plus particulièrement, les quatre conditions nécessaires pour pouvoir conclure à un vice caché couvert par la garantie légale de qualité (caché, grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur) doivent être présentes au moment de chaque vente ayant eu lieu entre la vente de l’actuel propriétaire, jusqu’à la vente faite par le vendeur antérieur visé, ce qui implique que la garantie légale de qualité ne doit pas avoir été exclue dans chacune de ces ventes.
Dans cette affaire, ING n'avait en conséquence pas plus de droits que les acheteurs antérieurs qui avaient eux-mêmes renoncé à la garantie légale de qualité en 1995. Comme le vice ayant causé l'incendie en 2003 remontait à l'époque où la défenderesse Gervais était copropriétaire de l’immeuble, soit avant la renonciation à la garantie légale de qualité de 1995, ING n'avait plus de droit à faire valoir contre les vendeurs qui ont vendu l’immeuble en cause avant la vente de 1995 faite sans garantie légale de qualité. Il est en effet impossible de passer outre une telle exclusion de la garantie légale de qualité pour tenter d'obtenir un jugement contre un vendeur antérieur :
[22] Ainsi, depuis la vente du 10 mai 1995 entre la Banque Royale et Soulière-Desnoyers, la garantie contre les vices cachés est caduque pour tout vice existant avant cette date. La preuve révèle que le vice de construction à la source de l'incendie existait depuis août 1989. Le 10 mai 1995, Soulière-Desnoyers ont expressément renoncé à la garantie légale en signant l'acte d'achat. Les ventes subséquentes n'ont pas eu pour effet de faire revivre ce recours en faveur des acquéreurs postérieurs.
Cette décision de la Cour du Québec datant de 2008 est toujours d’actualité et a notamment été citée dans une récente décision rendue en 2015, dans l’affaire Morier c. Beauchesne (EYB 2015-247718 – Texte intégral | Fiche quantum) :
[79] Un tel recours présuppose cependant la preuve que le droit d'action du premier acquéreur contre son vendeur a été transmis aux acquéreurs subséquents, et cela, jusqu'aux demandeurs. Dans l'arrêt Compagnie d’assurance ING du Canada c. Gervais, il a été décidé que lorsque le sous-acquéreur exerce un recours direct contre un vendeur antérieur sans mettre en cause ou poursuivre son propre vendeur, il doit démontrer que le droit de poursuivre le vendeur antérieur existait pour chaque acquéreur subséquent de l'immeuble. Il doit prouver que la garantie accessoire à l'immeuble ne s'est pas éteinte à travers la chaîne de titres et qu'il est toujours en droit d'en réclamer le bénéfice. Ainsi, il revient au demandeur de prouver l'existence d'un vice caché au sens du Code civil du Québec au moment de chaque vente. Par contre, la présomption de l'article 1729 C.c.Q. bénéficie également au sous-acquéreur.
Les ventes réalisées avec garantie légale subséquemment à une vente faite sans garantie légale n'ont pas pour effet de faire revivre le recours en vices cachés contre les vendeurs qui ont vendu avant cette vente faite sans garantie légale. Celui qui veut poursuivre un vendeur antérieur doit donc s’assurer qu’il n’y a pas eu de vente sans garantie légale entre sa propre vente et celle du vendeur antérieur visé.
« Le praticien consulté en matière de vices cachés doit scrupuleusement analyser la chaîne de titres de son client pour s’assurer qu’il n’y a pas eu d’exclusion à la garantie légale de qualité lors d’une vente intervenue entre celle de son client et le vendeur visé par la poursuite en vices cachés. »
Il est donc impossible de passer par-dessus une vente faite sans garantie légale pour tenter d’obtenir un jugement contre le vendeur antérieur, qui lui, a vendu avec garantie légale. Le praticien consulté en matière de vices cachés doit scrupuleusement analyser la chaîne de titres de son client pour s’assurer qu’il n’y a pas eu d’exclusion à la garantie légale de qualité lors d’une vente intervenue entre celle de son client et le vendeur visé par la poursuite en vices cachés.