Un double suicide survenu quelques mois avant la vente d’un immeuble, connu du vendeur et non déclaré à l’acheteur, constitue-t-il un vice caché couvert par la garantie légale de qualité ?

Pris sous le prisme de la garantie légale de qualité contre les vices cachés, un suicide ou une mort violente survenu dans un immeuble ne constitue pas un vice couvert par la garantie légale de qualité.

En effet, pour qu’un vice/une problématique se qualifie comme étant un vice caché couvert par la garantie légale de qualité, il doit respecter les quatre conditions de l’article 1726 C.c.Q., à savoir que le vice doit être (i) caché, (ii) existant au moment de la vente, (iii) inconnu de l’acheteur, et (iv) grave, c’est-à-dire qu’il entraîne un déficit d’usage ou qu’il affecte la jouissance du bien vendu.

Dès lors, la seule survenance d’un suicide ou d’une mort violente dans l’immeuble ne constitue pas un élément destructeur de l’usage d’un immeuble, en ce que la survenance d’un tel événement ne vient pas rendre la propriété physiquement inhabitable, ni ne cause de dégradation physique à l’immeuble. On ne peut pas alors parler de vice caché couvert par la garantie légale de qualité.

Toutefois, le défaut d’un vendeur d’informer son acheteur de la survenance d’un suicide quelques mois avant la vente pourra être considéré comme étant du dol, au sens des articles 1401 et 1407 C.c.Q., et permettra ainsi à l’acheteur de réclamer la diminution du prix de vente ou l’annulation de la vente, ainsi que des dommages-intérêts.

C’est ce qui s’est passé dans la décision Fortin c. Mercier (EYB 2013-229823 – Texte intégral | Fiche quantum), où le tribunal a prononcé l’annulation de la vente d’un immeuble vendu en 2012 à des acheteurs à qui le vendeur avait volontairement fait défaut de divulguer qu’un double suicide avait eu lieu dans l’immeuble en 2010, en plus de condamner le vendeur à des dommages-intérêts.

Dans cette affaire, le vendeur, qui n’a jamais habité la propriété en cause, l’avait acquise sans garantie d’une succession. Ce dernier l’a revendue aux acheteurs, également sans garantie. Les acheteurs n’ont pas questionné le vendeur sur les circonstances de l’ouverture de la succession, et le vendeur, de son côté, n’a pas informé les acheteurs avant la vente du double suicide survenu deux ans plus tôt.

La propriété ayant été vendue par l’intermédiaire du site DuProprio, le vendeur a déclaré aux acheteurs qu’il n’y avait pas de formulaire « Déclaration du vendeur » avec DuProprio, ce qui s’est avéré être un mensonge. Il importe de préciser que le formulaire de l’époque de DuProprio « Déclaration du vendeur » contenait une question spécifique visant à savoir s’il y avait « eu un suicide ou une mort violente dans la propriété ».

Citant les auteurs Baudouin et Jobin sur la notion du dol, ses formes de dol et sur le fait que celui-ci doit être déterminant, le tribunal en vient à la conclusion que le défaut du vendeur de déclarer le double suicide aux acheteurs a vicié leur consentement lors de la vente et que le vendeur se devait de déclarer à ses acheteurs le double suicide survenu en 2010.

Plus particulièrement, la Cour :

[59] La demande adressée à la Cour ne se fonde pas sur le vice caché. L’immeuble est exempt de vice. Ce n’est pas l’immeuble qui est vicié, c’est le consentement des demandeurs. Les autorités soumises par le défendeur doivent ainsi être écartées puisqu’elles abordent la question du suicide dans une résidence sous son aspect de vice caché.

[60] Le défendeur avait-il à déclarer aux demandeurs le double suicide s’étant produit immédiatement avant qu’il n’achète lui-même la résidence de la succession ? Il faut répondre à cette question par l’affirmative. Subjectivement, il ne fait pas de doute que les demandeurs ont été, dès qu’ils ont su, fortement affectés par cette information.

[61] Sur le plan objectif, le témoignage des trois courtiers immobiliers de même que l’ensemble des autres éléments de preuve convainquent le Tribunal que cette information est de nature à influencer une transaction immobilière.

[62] Le défendeur savait pertinemment ce fait. Il a menti en tentant de situer le double suicide dans le garage. Il a mis fin au mandat de courtage de Mme Lafrance dès qu’elle a exigé de lui qu’il dénonce cette situation.

[63] Le défendeur a menti aux demandeurs en affirmant faussement que le formulaire de « Déclaration du vendeur » n’existait pas auprès de la bannière duProprio.

[64] Cette question est devenue obligatoire dans le domaine du courtage. Ceci se fonde sur la nature humaine et l’expérience de ces gens de métier.

[65] Le Tribunal conclut que cette information sur le double suicide dans la maison doit être dévoilée afin que le consentement du cocontractant soit libre et éclairé.

Dans cette affaire, l’exclusion de la garantie légale de qualité n’était d’aucun secours pour le vendeur : celui-ci ne pouvant limiter ou exclure sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui par une faute intentionnelle, en l’occurrence le dol commis par le vendeur envers ses acheteurs.

Le tribunal a conclu qu’un double suicide était un élément de nature à influencer une transaction immobilière, et qu’un tel événement, connu du vendeur, se devait d’être dévoilé pour que le consentement des acheteurs soit libre et éclairé. Autrement, le consentement des acheteurs a été vicié.

Ainsi, l’exclusion de la garantie légale de qualité n’empêche aucunement un acheteur de demander la réduction du prix de vente ou encore l’annulation de la vente si le vendeur a volontairement fait défaut de divulguer un élément connu par ce dernier et susceptible d’influencer objectivement et de manière déterminante une transaction immobilière, en l’espèce la survenance d’un suicide.