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Campagnes électorales et copropriété

Me Clément Lucas, DE GRANDPRÉ JOLICOEUR s.e.n.c.r.l.
Campagnes électorales et copropriété

Un propriétaire, un locataire ou un occupant peut-il afficher ses couleurs politiques sur tout ou partie de l’immeuble détenu en copropriété divise pendant les périodes électorales ? Un règlement peut-il valablement restreindre le tout, voir l’interdire ?

Au niveau provincial, la Loi électorale ne comporte aucune règle ayant spécifiquement trait à de tels immeubles. L’affichage se rapportant à une élection est notamment permis sur les propriétés du gouvernement, des organismes publics, des sociétés d’État, des municipalités et des centres de services scolaires, sauf sur les édifices appartenant à ceux-ci. L’affichage est également permis sur les poteaux utilisés à des fins d’utilité publique (art. 259.2). En revanche, il n’est pas permis notamment sur un immeuble patrimonial classé (art. 259.4) ou encore sur un monument, une sculpture, un arbre, une bouche d’incendie, un pont, un viaduc ou un pylône électrique (art. 259.5).

En revanche, rien, dans la Loi électorale, n’interdit ni ne permet spécifiquement un affichage sur une propriété privée (partie privative d’un immeuble détenu en copropriété divise) et encore sur une propriété partagée (partie commune incluant à usage restreint du même immeuble). Elle indique, toutefois, ce qui suit : « Malgré toute disposition inconciliable d’une loi ou d’un règlement, l’affichage se rapportant à une élection ne peut être soumis, durant la période électorale, à aucune restriction ou condition autrement que dans la mesure prévue par la présente loi » (art. 259.1).

Au niveau fédéral, rien, dans la Loi électorale du Canada, n’interdit de poser des pancartes électorales sur une propriété privée. Au contraire, il interdit au locateur et à toute personne agissant en son nom d’interdire à un locataire de faire de la publicité électorale. De là même manière, il est interdit à une société de gestion d'un immeuble en copropriété d'empêcher le propriétaire d'un logement en copropriété de poser, en période électorale, des pancartes électorales dans son logement privatif.

Il est toutefois permis d'établir des conditions raisonnables quant à la dimension et la nature des pancartes, et d'interdire l'affichage dans les aires communes, à l'intérieur comme à l'extérieur (art. 322 (1)).

Selon Élections Canada : « On entend par “aires communes” les aires pouvant être utilisées par tous les occupants de l'immeuble et leurs visiteurs (p. ex. le hall d'entrée, les corridors, les cages d'escaliers). Ce terme ne s'applique pas aux endroits qui font partie du logement et qui ne sont pas accessibles aux autres résidents de l'immeuble, comme les balcons ».

Ainsi, il est possible d’insérer dans une déclaration de copropriété ou dans un règlement d’immeuble des règles encadrant le droit d’afficher ses opinions politiques et de faire la promotion de tel parti ou de tel(le) candidat(e). Ces restrictions peuvent être assorties de pénalités pour en assurer le respect. En revanche, une interdiction totale semble aller directement à l’encontre des législations susvisées. De plus, l’article 1056 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que : « La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation ». La règlementation restrictive - si elle est permise - doit ainsi demeurer proportionnée et mesurée, en gardant l’esprit qu’elle n’a vocation à s’appliquer quant aux affiches politiques que sur de courtes périodes de temps, à savoir les périodes électorales.

Dans Ducharme c. Kneale, le Tribunal administratif du logement a eu à examiner les effets d’un tel règlement assorti de pénalités, lesquelles avaient été appliquées au locateur, qui cherchait à en obtenir remboursement de la locataire à l’origine du manquement.

Dans un premier temps, le Tribunal cite in extenso la clause se trouvant à la base du recours, laquelle était une clause très générale, applicable à une grande variété de situations :

« À l’exception du droit du déclarant d’annoncer et de mettre en évidence la vente des fractions, les copropriétaires des parties privatives d’habitation résidentielles ne peuvent placer sur la façade de l’immeuble, ni ailleurs, aucune enseigne, aucune réclame, ni aucun écriteau sans avoir obtenu au préalable et par écrit la permission du conseil d’administration du syndicat ou, le cas échéant, du gérant ».

Dans un second temps, le Tribunal relate les faits relativement simples :

« [6] Pendant la campagne électorale de l’automne 2018, la locataire appose sur sa fenêtre qui donne sur la façade de l’immeuble une pancarte électorale du parti politique Québec solidaire.
[7] La compagnie de gestion du Syndicat de copropriété a demandé au locateur de retirer la pancarte, à défaut une amende de 50 $ par jour sera émise par le Syndicat.
[8] La locataire a refusé de retirer la pancarte avant la fin de la campagne électorale. La pancarte a été présente au moins 30 jours et une amende a été donnée au locateur au montant de 1 500 $.
[9] Le locateur a payé cette amende et demande au Tribunal de condamner la locataire à cette somme, car elle est responsable de la situation ».

Pour finir, il condamne la locataire (qui était absente à l’audience) au paiement de la somme en question.

Rien n’est dit des différentes lois applicables en périodes électorales. Aucune discussion n’a lieu quant au caractère pour le moins général de la clause appliquée. Pas plus, n’est-il discuté du fait que la clause en question prévoit un processus d’autorisation. À quelles conditions, le conseil d’administration pourrait-il refuser l’exercice des droits reconnus par les législations précitées ? Il semble y avoir une distinction à faire entre partie privative et partie commune et, également, entre partie commune et partie commune à usage restreint, tel un balcon.

À notre avis, les Syndicats de copropriété seraient avisés (en autant que cela soit le souhait de la collectivité ou qu’il y ait une problématique particulière à cet égard) de s’équiper d’une clause spécifique et nuancée préservant à la fois les intérêts de la collectivité et les droits particuliers des propriétaires, locataires ou occupants de l’immeuble désireux d’exprimer, en pleine égalité, leurs convictions politiques (art. 10, Charte des droits et libertés de la personne).

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À propos de l'auteur

Clément Lucas exerce au sein de l’équipe de litige et de droit de la copropriété du cabinet de Grandpré Joli-Cœur.

Dans le cadre de sa pratique, Me Lucas conseille et représente des particuliers autant que des syndicats de copropriété et des gestionnaires en matière de copropriété divise, de responsabilité civile et de droit de la construction.

Me Lucas plaide régulièrement devant les tribunaux ainsi que devant les juridictions d’arbitrage.

Me Lucas a prononcé plusieurs conférences et donne aussi diverses formations tant sur la copropriété divise que sur la copropriété indivise, en plus d’écrire régulièrement des chroniques sur le site Web :

www.fr.condolegal.com